聂梅生：以房价为目标调控无效

原标题：聂梅生：房地产下行趋势形成以房价为目标调控无效

凤凰房产讯12月19日，中国写字楼综合体发展论坛第十届年会在京举行。聂梅生作为全联房地产商会创会会长，其之前就在21世纪商业地产论坛年会上认为，房价只涨不降是一个悖论。今日，她出席年会活动现场再次指出，房地产下行趋势已经形成，以房价为调控目标的调控是失效的，建议市场归市场，通过市场进行定价。

“房价同比在下降”

在房价涨幅方面，聂梅生指出，今年房地产的各项指标均处于高位，而且差不多是历史最高。但是，其下行趋势已经形成，并且该趋势还将持续。从全国的房价分析，今年年初的时候，全国包括商业地产的房价在内，一二三四线的涨幅大概是18.8%；到11月份之时，最新的数据显示房价涨幅只有8.1%，预计12月的涨幅还会下降，有可能低于8%。由此可见，房价同比在下降，但是还存在涨幅。

针对高房价背后的原因，聂梅生分析认为，有两点原因造成了我国的高房价。其一是低利率，利息涨得非常慢，房价涨得非常快，所以导致大家不存钱，而选择去买房子。另外，是钞票发行速度。如果一边是低利率，一边是发行钞票，凑在一起肯定造成高房价。钞票发行速度和涨房价是成正比的关系， 2007、2008年钞票发行比较平缓的时候，房价也很平缓。但是，在启动救市模式后，猛发钞票，房价就猛涨。虽然这并不是唯一的因素，但一定是重要的因素。

“以房价为调控目标是失效的”

在调控手段方面，聂梅生强调以房价为调控目标的调控应该是失效的，事实上，如果该调控方式有效，房价就不会到2013年这么高。所以以房价为目标的调控手段值得反思，事实证明效果不大，甚至于无效。

在高房价“横行”的市场如何进行调控？对此，聂梅生指出应该市场归市场，虽然我们没有经验，但是我们可以借鉴美国市场归市场的经验。其中最重要的一点是遵循房地产发展周期，房地产周期是美国业内的必修课，其非常敬畏市场规律。

此外，聂梅生还指出，实际上，十八届三中全会以后应该是市场的事，房地产行业应该通过市场来配置资源以及定价，体现政府归政府，市场归市场。其实三件事情需要解决，一是资源能不能市场化，二是价格形成机制能不能市场化，第三是分配需求能不能市场化。这涉及到土地金融、房价租金、税制分配等问题，如果这些问题要解决，必须通过改革、以及三中全会。同地同价这件事非常难，但是必须要解决以及执行。

“面粉比面包贵的多”

房企资金运转方面，聂梅生指出开发商不差钱，资金很充裕。这反应在土地市场，11月份上升到9.9%，相比10月份呈现负3.6%上升幅度明显。在这一过程中，不乏有地王出现。但是这也意味着明年“面粉”已经到这个价格了。土地出让金是一时半会去不掉的，还得持续相当长一段时间，尽管我们说要改革，当然这就要容忍地价领跑房价，越跑越快，面粉比面包贵的多。

以泰禾集团为例，其在土地市场的疯狂直接反应了土地市场现状，2013年，融创于泰禾业绩狂飙、天价拿地。根据泰禾集团公告统计，其于今年已经接连斩获11幅地块，拿地支出近160亿元，这些地块中大多都是高溢价、高楼面价、高总价的“三高”地块。例如，4月11日，泰禾集团以19.3亿元竞得北京通州台湖镇地块，溢价率高达112%，楼面价达1.18万/平方米；相隔一个多月的时间，泰禾集团又以11.25亿元夺得的台湖镇另一宗地块，成交楼面价高达1.9万元/平方米，刷新了北京通州新地王，而东亚印象台湖是台湖区域唯一的在售项目，均价仅1.5万元/平米左右，明显“面粉贵于面包”。

未来房地产如何进行市场化改革？聂梅生总结道，房地产市场化改革是一个系统工程，涉及到二元化的经济，政府和市场的分工，金融和土地资源的配置，财政和税收制度的改革和立法等，最终这些改革成果才能体现到合理房价上来，这才是百姓最最关心的改革目标。中国的市场化改革和房地产改革是渐进的过程，依然任重而道远。