刘颖：房地产“暴涨时代”正在倒计时

原标题：改革新举措：以暴涨为标志的房地产旧制度正在倒计时

加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。

解读

以暴涨为标志的房地产旧制度正在倒计时

中原地产首席分析师张大伟

此次在立法层面提出房地产税先立法再推进，具有很深的意义，表明房产税将从城市试点走向全面铺开。一直以来，关于房产税的征收，就有法理不足的争议。上海、重庆两个城市的试点，也都属于地方条文的房产税“空转”。而如果由全国人大进行立法，制定房产税法，无疑为房产税在全国范围内的征收提供了法理基础。立法后的房产税，将成为一种基础税种，变为地方财政收入主要且稳定的来源。

从这次全会的表态看，明年增加房产税试点城市，也是板上钉钉的事情了，不确定的是第二批试点的城市将是哪些。以北京楼市为例，在存量住宅市场，目前持有环节基本是零税费，这就使得住宅持有成本不高，很多炒房客持有房产等待价格上涨，住宅的空置率不低。而且，多年来的楼市表现，也支撑着许多投资客对于房价上涨的期待。

而在交易环节，存量房交易的税费成本能占到房屋价值的10%以上，在供需不平衡、卖方强势的现状下，这部分税费大都由购房人承担，这也增加了购房者的负担。征收房产税，增加持有环节税费，短期看有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通，长期看有利于房价的下降。

从北、上、广一线城市看，长期来支撑房价上涨的主要因素就是土地、人口聚集效应和房产持有零成本。而这三点，在这次决定中都有涉及。所以，只要后续落实细则能严格有序地推出，在未来两到三年内，一线城市房价下降的可能性非常大。以暴涨为标志的房地产旧制度正在倒计时。

■农村集体土地呈现三大变化

解读

中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映

中国政法大学副教授赵红梅

农村集体经营性建设用地同等入市

在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

王小映：农村集体土地包括建设用地、农用地、未利用地，其中建设用地包括经营性用地、宅基地、乡村公共设施用地等。这一次明确允许同等入市的，限定在经营性建设用地，主要指乡镇企业用地。农民拿着地平等买卖，有利于保障农民的收益。

赵红梅：《决定》中强调“符合规划和用途管制”的前提，经营性建设用地才可转让，这意味着“经营性建设用地”应该不允许用于商品房开发，不会对房地产市场形成冲击。

家庭承包土地将可以抵押、担保

在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。

王小映：现如今，很多农民进城务工，对土地的依赖性变小了，政策风险性也变小，因此放开承包土地抵押的限制。承包地抵押，可以给“规模经营”的农户提供帮助。

农村宅基地可转让

改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。

王小映：宅基地对于农民非常重要，以前只允许同村范围内转让。进城务工的农民，房子闲置，的确有转让宅基地和农村住房的需求。但由于宅基地是农民最基本的保障，所以《决定》要求“试点”、“慎重稳妥推进”。改革也会牵涉到“小产权房”的问题。

■改革新举措

提高国企上缴公共财经比例，2020年提高到30%。

解读

2020年国企上缴30%红利

财政部财政科学研究所副所长刘尚希

国有资本的性质是全民所有，其产生的收益应该全民共享，目前国企红利上缴比例偏低，因此应该逐步提高，用于公共服务，真正让全民共享，让老百姓感受到国有资本全民所有的价值所在。

据了解，根据行业性质不同，目前一般竞争类央企的红利上缴比例是10%，资源类央企上缴比例是15%，军工科研类央企的上缴比例是5%。经国务院批准，从2012年起中国烟草总公司税后利润收取比例已提高至20%。只有上缴更多红利，才能更好地提高公共服务和改善民生，否则这部分财富只能被部分人占有和享受。上缴更多红利将用于建设与老百姓生活密切相关的基础设施等公共服务的提高，这样对于提升老百姓幸福感、扩大内需和消费、保障国家财政安全都有重要意义。民生的改善还会降低老百姓偏重储蓄的必要性，使他们提高消费支出。

■改革新举措

推进增值税改革，适当简化税率。调整消费税征收范围、环节、税率，把高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。

解读

新个税制将更体现公平

首都经济贸易大学财政系税收教研室主任副教授刘颖

我国现行的个人所得税是采用分类所得税模式，即纳税人取得的个人收入要区分不同的应税所得项目，实行分项扣除费用，分项确定适用税率，分项征收。比如，对工资薪金所得按月计算应纳税所得额；对个体商户的生产、经营所得和企事业单位的承包经营、承租经营所得按年计算应纳税所得额。

分类所得税模式，效率性很强，可公平性相对较差，没有考虑纳税人的实际纳税能力和税收负担水平。而建立综合与分类相结合的个人所得税制，将更体现税收公平，也表现下一步我们的财税改革将更多地围绕税收公平来进行。

不过，在具体方案出台之前，无法笼统地判断纳税人未来的个税负担是会提高或者降低。因为，对于哪些收入需要综合，哪些收入需要分类，业界还存在观点的分歧。我的观点是，经常性收入可考虑采用累进税率综合征税；偶然性收入可考虑仍然分类征税。经常性收入，包括工资薪金所得、劳务报酬所得、个体工商户生产经营所得、个人独资合伙企业经营所得等。偶然性收入包括利息股息红利所得、特许权使用费所得、偶然中奖所得等。

但从公平性的大趋势角度判断，个税制度应在调节收入分配、缩小贫富悬殊上发挥更大的作用。综合与分类相结合的个人所得税制，应该给予低收入人群更多优惠，而增加高收入人群的税收负担。

另外，综合与分类相结合的个人所得税制，对税务机关的征收管理水平也提出了更高的要求，要求税务机关能够掌握纳税人多渠道的个人收入情况。从目前来看，无论是税务机关的管理能力，还是纳税人的纳税意识，都有待提高，所以我认为综合与分类相结合的个人所得税制度的建立，也将是个逐步推进的过程，绝不会一蹴而就。