房产税将替代限购令 山东青岛市今年或试点

楼市调控声声从紧之下，备受关注的房产税再次明确方向。刚刚举行的国务院常务会议传递出消息，扩大个人住房房产税改革试点范围。

房产税在上海、重庆先行先试已满两年，试点效果争议不断，但可以看出，房产税改革正在路上，并注定会在今后对楼市调控、百姓生活产生重要影响。

分析人士预计，第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”的可能性较大。那么，青岛是否将入围第二批房产税试点城市？个人已有的存量房是否将列入房产税征收范围呢？如果房产税真的在青岛落地，那么这将对青岛房地产市场带来什么影响？带着这些疑问，记者展开了采访。

扩容信号去年已发出

记者注意到，房产税扩大范围的信号自去年年初已经发出，财政部信息显示，2012年税收预算收入为53094亿元，比去年增加9.2%，其中增值税、消费税和房产税成为新的税收增长点。房产税的扩围已毋庸置疑。财政部部长谢旭人在2012年上半年接受有关媒体采访时表示，要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。与此前关于房产税改革的介绍相比，上述表态出现了新变化，即明确未来房产税扩大试点将同时考虑对保有和交易环节征税。

今年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。除强调指出要严格执行商品住房限购措施及实施差别化住房信贷政策外，明确指出要扩大个人住房房产税改革试点范围。

将逐步替代限购令？

“房产税这两年一直在提，最后仅上海、重庆两地试点，但从试点效果来看，对房价上涨的抑制作用并不明显，青岛也一直在传，但从未被证实。不过从中央各部门的态度来看，正在实施的楼市‘限购令’并不是个长远之计，房产税作为一个调节楼市的税收杠杆，倒是个值得探讨的方式。个人认为，国务院是希望进一步扩大房产税试点城市，从而逐步替代限购令。”科威国际不动产青岛区总经理孙杰分析指出，今年增加的试点城市很可能出现在沿海发达地区的一些城市，不排除青岛也在其列。这些城市商品房投资价值高，房价涨幅较快，需要房产税配合限购政策同步施行。一旦房产税扩面征收的试点大范围推开，房产限购的政策又同步淡出，那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。

沪渝两地试点收效甚微

提及上海、重庆两种模式，孙杰表示，上海模式仅仅针对新增房，未将存量房纳入征收范围，且征收税率较低，如果青岛照搬上海模式，对现有地产市场短期内不会带来实质性影响，但是有长期影响。“按现有上海模式，以一套总价100万元的房产为例，房产税仅为4200元，这还是在没计算是否超过人均60平方米的基础上算的。按照上海规定，人均超过60平方米的部分才需要征收，缴税更是微乎其微。”孙杰分析说，如果将存量房纳入到征收范围，那影响就比较大了。“青岛前几年的炒房之风挺盛的，持有多套房的大有人在。一旦实施，对持有多套房的房东影响最大，估计会出现局部抛售潮。”

还有业内人士指出，从目前已试点房产税的上海、重庆两地情况来看，此次征收范围并未将存量房纳入征收范围，虽然重庆的征收目标群体锁定在高档房和别墅，但是征收范围仍然有限。从目前看，房产税的影响更多体现在心理层面。下一步向存量房征税被认为是大势所趋。“征收房产税原则是，多占资源应该多拿钱，比如说别墅，同样的面积如果是普通商品房可以满足更多人居住需求。”住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示。“上海和重庆属于两个完全不同的模式，但是目标是一样的。之所以这样试点也是尽量找出代表性，找不同的标本最后看效果，对试点城市来说，最后选择哪个，一方面要结合这两个城市的经验，一方面还要兼顾自己的特点，最后可能就是两个结合并突出自己特点。”王珏林认为。

将改变市场预期

市房地产业协会相关负责人分析说，尽管不少人认为“国五条”基本上是早几年提出的老调，没有多少新意的地方，但是“国五条”出台之后，立即见效，把股市“杀”得落花流水。可见“国五条”的核心并非该政策新意多少，对市场影响多大，而重点是要改变市场预期。

“当前青岛的房价出现了一定的上涨，如浮山后区域、新都心区域以及李村片区等，且带动其他片区也开始上涨，开发商也不断放出信号‘下步还要继续上调’，引发部分购房者恐慌性购房，导致近几个月山东省青岛市新房成交量屡屡破万套，成交量上升又带动成交价继续上涨，这是中央不愿意看到的。在这个节骨眼上，国务院下发新版‘国五条’，改变了这种预期，下步就看如何制定细则以及各地如何落实细则。”这名负责人指出。

【说法】 对房价的影响应着眼于长期

不难看出，在本次国务院确定的楼市调控政策中，房产税是作为“坚决抑制投机投资性购房”措施中的一项出现，与此并列提及的还有更加严格的限购政策以及“实施差别化住房信贷政策”。

房产税在楼市调控中扮演什么角色？这在业内已逐渐形成一定共识，那就是不可或缺，更偏重于楼市的长效机制建设。正如搜房网总裁、中国房地产指数系统董事长莫天全所说，房产税对房地产、对房价的影响，短期内不会看出来，应着眼于长期。

毕马威华中区税务主管合伙人卢奕也认为：“税收是十分严肃的事情，要有持续性，所以应该是长期执行的，税收不应针对调节短期行为，楼市出现的过热问题一定从增加供给、金融、税收等多方面去综合解决。”

值得注意的是，我国房产税改革目前已被放置在房地产税制整体改革框架中考虑。目前，我国房地产领域开发、转让环节的税种很多，收费也较多，且存在重复征税，所以房产税全国推开应该是建立在理清整个房地产税制的基础上。

【分析】 房产税改革如何影响百姓生活

房产税虽在中国只是一个占总税收收入1.4%的小税种，但与普通百姓的关系非常密切，随着今后房产税改革逐步向全国推开，其对整个房地产行业、百姓生活都会产生直接影响。

财政部财科所所长贾康分析指出，从房产税产生的效应看，想买房自住的人，会改变预期，倾向于购买更实惠、相对小户型的房子；买方囤在手中做“商业性社会保险”的人，也会考虑以后不再空置，想出租出去；炒房的人也会收敛自己的行为。

阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲说：“房产税全面推开对房地产业的影响是深刻的，从长远来看，开发商也会根据税制设计调整自己的经营决策，比如会尽量多开发中小户型的房子，少开发一些大户型、豪华型。”

对百姓而言，开征房产税后将会感受到税务部门的“上门征税”，这对我国的征税方式本身也是一次质变，而一旦“上门征税”，就像缴纳平时居住小区的物业费一样，百姓会更加在乎“我的税到底去干什么”，这无疑要求政府必须加快推进财政支出的透明公开，加快提高教育等公共服务的水平。

一些专家同时指出，作为财产税，房产税扩大试点乃至全国推开后将会更有效地调节居民财富分配，而房产税全国推开也一定是个逐渐的过程，各地会有差别化的税制设计，在考虑到每个人基本的住房需求时，让持有较多房产的人增加成本。

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上海模式

自2011年1月底开始，上海对部分个人住房征收房产税，征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

根据上海市财税部门公布的最新信息，2012年上海市税务部门已对20.8万套住房完成了房产税的征免认定，其中应税住房约3.7万套，约占已认定住房总数的17.8%。再加上2011年认定的近2万套应税住房，两年来上海市共有5万套个人住房需要缴纳房产税。在税金金额上，《关于上海市2012年预算执行情况和2013年预算草案的报告》显示，2012年上海房产税24.6亿元，完成预算的109.3%。

重庆模式

重庆市的房产税试点方案则不同于上海。重庆的征税对象，是个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。其中高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。房产税税率则以房产交易价为征税基数，交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。

目前，重庆市并没有披露2012年的房产税征收情况。2011年，重庆征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，应税率99.1%，但相对于重庆市去年2900亿的财政收入，房产税的增量几乎可以忽略。（孙静芳）