济南7成民间借贷进房企 业内：大型地产商也缺钱

房企融资成本（按年化利率计算）

原标题：中小房企靠民间借贷过日子

在银行贷款难的大背景下，房地产企业资金来源逐渐多样化，或是信托投资基金、或是民间高利贷、或是利用项目发债券基金，或是海外融资。而据业内人士透露，社会发放的各种信托、基金基本全部流入房地产行业，社会渠道融得的资金已经成为房产企业最为主要的融资渠道。　

民间借贷六七成的钱进了房企

“现在民间借贷有60%—70%的钱都流进房地产企业了，他们给的利率更高，而且动辄都是几千万的借，这么简单便捷又更能赚钱的买卖，谁不做？现在，年化贷款利率在20%—25%之间，这都是正常并规范的小贷公司，而有的则增长到了30%甚至40%，贷款期限一般在3--6个月。”省城某民间借贷公司的负责人张女士告诉记者。

济南市另一家民间借贷公司的总经理马先生也告诉记者，现如今房地产企业已经成为民间借贷行业最优质的客户之一。“开发商从拿地、打地基、建主体、外墙到内装，这几个主要环节每个环节都要借一次钱。”看到记者的诧异，马先生再抖猛料：“不要以为只有中小开发商是缺钱的，不少大型地产开发商同样缺钱，区别只是中小开发商借钱的频率更高一些。”

一位房地产企业李总告诉记者，“现在，企业能从银行拿到钱，基本也就是依靠土地抵押这种方式。与此相反，不少开发商近几年普遍采用发信托来融资，以及针对具体的开发项目来发行债券基金，发行基金产品，目前这几种“融钱”方式企业用得更多。

信托产品多数姓“房”

正如李总所说，通过民间来融资，只能算是房地产企业在银行收紧融资后“没有办法的办法”。因此，近几年房地产信托受到房企喜爱。记者在采访中发现，信托与基金的权重在房地产企业融资中日益加大。目前，房企发行信托和基金产品，10%左右的年息是相当普遍的情况。

据中国信托行业协会统计，截止到2013年年底，信托公司信托资产总规模达10.91万亿元，与上年的7.47万亿元相比，同比增长46%。2013年新增房地产信托6848.23亿元，比2012年上涨了116.49%。就像房地产企业李总说的那样，“目前，银行发的信托、基金公司发的信托以及保险公司发的信托，这几种从社会融来的资金，几乎全部流入房地产行业。”而一些中小房企，他们连信托也发不了，怎么办？只能靠民间借贷过日子

除此之外，行业内也存在着“擦边球”的行为，据张女士介绍道，“受到2012年房地产信托严控的影响，现在衍生出一种以‘类信托’的方式发行有限合伙制基金，这又从民间吸引了大部分钱到房企。”

披着股权“外衣”的债券

采访中，李先生告诉记者，“开发商利用委托贷款融来的资金，一般占到融资总量的10%以上。”并且，近几年，不少开发商从海外融得资金，一般亚洲地区的资金成本在9%—11%，欧美地区成本在3%，相当于没有资金成本。

“除传统融资方式外，越来越多的房企开始探索多样融资模式，一种明股实债的融资方式受到企业青睐。”业内人士表示，这种类优先股，与永续债性质相近，是一种没有固定到期还款日的债券，却可以不计入有息负债，即这30亿并不计入公司有息负债，这就会大大降低公司有息负债率，扮靓财务报表，同时大大增加公司现金流。

专家说法

融资成本上涨是把双刃剑

山东大学经济学院副院长李铁岗认为：融资成本上升一方面会导致房企开发成本上升，有推高房价的作用，同样，融资成本上升也会导致买方市场需求的降低，具体看两种之间相互博弈，但现在市场发生了变化，前几年是开发商的卖方市场，而现在更多的是趋于买方市场，会导致房价的下降。同时，他表示，“当资金收益率逐渐上升时，会有更多的人放弃买房，把钱用于投资领域，这样会进一步降低买方市场的需求。”