政策调整难抑市民刚性需求 济南房价“高烧不退”

原标题：政策调整难抑市民刚性需求 济南房价“高烧不退”

鄂尔多斯崩盘了，温州房价跌惨了，杭州楼盘降价了，连上海也都有下调，除了济南。数据显示，自2014年1月，济南房价整体上扬，其中以中端房源最为抢手。

连“大嘴”任志强都不坚持房价要涨了，为什么济南房价还这么固执?近日，记者就此采访了相关房地产专家。

“涨”字当头：出手永远迟了一步

看着手里的宣传页，一阵悔意奇袭孙铭宇。

作为婚房刚需族，孙铭宇从去年开始甄选楼盘，在跑遍东西南北之后，看好了东部一家楼盘。可是，在看到温州楼市崩盘、楼市房价速降的“盛况”后，孙铭宇决定等等，比如等到春节淡季。

可是现在，孙铭宇失望了，看中的楼盘不但在春节期间没跌，反而节后看涨，房源越来越紧张，无奈之下，在三月黄金成交季来临之前，孙铭宇出手了。

“买房这件事，就不能犹豫，观望济南房价半年，北边开发晚，跌了你也不买;西边价低但交房时间晚;东边已经饱和，房价高的离谱；南边领秀城楼盘大，在等待间，又涨了1000多。”孙铭宇扼腕。

鲁能领秀城加推房型即将抢售一空，西客站外海中央花园3期2月底即将开盘，认筹已将满。“估计，一开盘就会抢售一空。”据该楼盘处销售人员张娜表示，想要买房的刚性需求者占多数，买期房等待未来升值的投资者也不在少数，外海属于实力房企的大盘，容积率及配套较好，属于西客站新规划项目，卖不出去才奇怪。“即将开盘的3期，相比去年十一黄金周期间西客站新开盘的价格，涨了500-1000元，新开盘每平售价估计在7800左右。”

在济南华强广场，一位有多年从业经验的置业经理告诉记者，年后华强并没有特别推出折扣活动用来促销，价格方面也几乎没有变化，“现在B栋的均价每平方米1.4万元左右，这个价格自去年一系列的价格调整之后，只有一些小的浮动，而且现在剩的房子也不多了”。

对于未来的楼市价格，他认为相比一线城市，济南这样的二、三线城市，房子属于刚性需求，“根据市场情况，我们这里的房价未来或许会有小幅的上涨。”这位置业经理解释说。

济南1月份房价数据检测显示，自2014年1月，济南房价整体上扬。从1月份成交价格结构来看，全市住宅成交均价较上月小幅上升，8000元/㎡以下的中端房源仍为主力，8000元/㎡以下以及8001-9000元/㎡房源成交占比共计达到约61.0%，中低价刚需房源需求仍较为强劲;9001-10000元/㎡房源成交占比为15.5%;本月价格在10001元/㎡以上项目成交量占比为23.5%，较上月涨幅较大，主要原因在于海尔绿城全运村开盘加推，成交量较大，拉动本月全市住宅成交均价上升。

“杭州降价的战火烧不到济南”?

2月18日，杭州城北项目德信北海公园公布了清盘均价—15800元/平米，祭出了近4000元/平方米的降幅，此举被业界视为“杭州楼市马年第一降”。而紧随其后，2月19日，同区域的天鸿香榭里在原先售价17200元/平米的基础上，以起价11800元/平米、均价13800元/平米入市，引发战火。

据了解，杭州楼市库存达22万套，其中新房12万套，远超北上广深这些一线城市;二手房库存10万套。按照之前两年的去化能力，消化这些存量房源需要近3年时间。天量库存之下，开发商“压力山大”，而杭州楼市成交量自去年下半年来也是持续低迷，“以价换量” 成为开发商的唯一选择。

无独有偶。之前李嘉诚从内地多个地产项目抽身、王石在微博中称“楼市非常不妙”，再加上市场上关于银行将要收紧房地产信贷的种种传言……在这样一系列的背景下，这一次杭州两个楼盘降价的行为，似乎都被赋予了更深层次的意义。

但是，山东中原地产提供的数据显示，今年1月，济南商品住宅市场环比上月表现为价涨量跌。据统计，2014年1月济南房价环比增幅为2.4%，同比涨幅则为12.13%。

为何济南房价仍在涨?

“杭州下调价格的楼盘是别墅，商品房仍然保持原价会略有上涨，毕竟在国家政策之下，关于别墅的消费人群不敢轻举妄动，而对于市民阶层，刚性需求仍在，大量市民住房仍会在关注之内。”山东中原地产投资顾问总监薄夫利表示，跌的可能性不大，只可能会维持原水准。

除此之外，济南楼市库存也处于一个比较健康的水平，据克而瑞(CRIC)济南机构统计，2013年济南市新增供应约1080万平米，成交约790万平米，库存290万平米，按照2013年月均去化66万平米计算，库存消化需要4.4个月。

同时，济南政府层面对土地的控制也比较理想，没有冒进的现象。从济南市2010年到2013年的拿地统计来看，总成交价是稳步提高的。因此，目前的济南楼市相较杭州还是比较“稳健”。

“未来，济南楼市呈现区域化特点，东部楼盘基本饱和，价格大都维持原水平，南部加推楼盘因地段与实力非凡，会有上涨趋势，而西客站则有很大的升值空间，每年涨幅在1000元左右。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，“济南经济受全国经济影响不大，要跌除非发生大的经济危机”。

“从1月份土地成交量来看，新楼盘将大幅增加，可选性增多将会造成竞争激烈，但同一片区内绝对不会出现下跌趋势。”据中原地产薄夫利分析，2014年1月全市居住用地成交均价为398.58万元/亩，环比2013年12月上升37.75%，新建楼盘将大幅度增加，而刚需的购买力本身有限,在西部片区大牌同时竞争的前提下，这些楼盘涨价的可能性不大。多盘的竞争,还有助于价格维持在一个合理的层面上。

目前，业内一致认为未来几年楼盘供应的主战场集中在西部地区。明年西客站片区的楼市供应量可能会“骤增”，无论是商业还是住宅供应量，都将达到一个较高的水平，西客站片区的城市建设进一步加速的同时，未来该区域市场竞争也将进一步加剧。据西城一位开发房企负责人表示，接下来还会继续在西部拿地开发，西客站片区土地资源丰富，也是其升值潜力巨大的原因之一。

永不消逝的“学区”热潮

近日，记者走访多处成熟楼盘加推房型的售楼处电话发现，凯旋新城、路劲御景城、绿地卢浮公馆等工作人员表示，新推期房已经售空，想要在此楼盘买房，则需购买二手房。

据搜房网二手房数据监控中心统计显示，2月第3周(2.17-2.23)，住宅挂牌均价为10183元/平方米，环比上周的10106元/平方米，上涨77元/平方米，涨幅为0.76%。

虽然2月春节假期以来的市场不被看好，但是从近两周的济南二手房住宅挂牌均价走势来看，济南二手房市场依然呈现稳中有涨的状态。尤其槐荫区、市中区、历下区表现突出，房价涨幅均超过1%。

在位于卢浮公馆的孚瑞不动产，工作人员赵明超介绍，“进入三月份，店内的二手房成交量与日俱增，卢浮公馆一套98平的住房售价在100多万，加上高税可达110万，尽管如此，刚性需求购房者仍看好此地段居住方便，紧靠银座和谐广场的未来升值空间。”据赵明超介绍，进入2月份，卢浮公馆已经卖出5套，这仅仅是一家房产中介的成交数据，“很多二手房的购买者，大都急住。”赵明超表示，很多客户都很理性，在买房前都已经选好地段，打算入驻的愿望很明确，会在价格上讨价还价，但最终不会在几万块钱上迟疑，“二手房购买者，有一定的资金储备，不同于期房购买者。”

在记者与赵明超交谈的十五分钟内，不断有人打电话询问在纬十二路附近的二手房源，亲自去看房的人也络绎不绝。其中，阳光100的二手房成交量关注度最高，“学区房的房价肯定会涨，这都是不可避免的现实”。

“目前济南楼市的刚性需求仍处于高温阶段，学区房、市中心、未来升值空间大的区域楼盘都会出现上涨趋势，这一点从楼盘的成交量上可以看出。”济南天鸿地产营销总监徐海涛表示，目前济南的各大银行仍继续提供房贷，国家政策虽调整，但不会阻止刚性需求人群的买房热情，孩子择校需要换住房区域、从小房子换大房子考虑住得方便、新婚人群急需住房等因素，都会促使买房成交量上升，“房价因地制宜，北边楼盘可能因为地段原因略有下降，但东部与南部楼盘会上涨，西部因未来升值空间不可小觑，相比去年也会上涨，并且会热到年底”。