农村产权交易的潍坊样本：农民成股民 股权可继承

原标题：农村产权交易的“潍坊样本”

“以前没有想过，村里的集体资产可以像股票一样，经过折股量化，可以由孩子继承；更没有想过，宅基地可以到城里置换同样面积的楼房，在养老、医疗和教育上享受和市民一样的待遇。”走出潍坊市农村产权交易中心，一位村民如是表达自己的感受。而作为省内首家农村产权资本化交易市场，这个悬挂了仅9个月之久的招牌即将被摘下，由“齐鲁农村产权交易中心”取而代之。新旧招牌更迭背后，是新一轮城镇化的推进大潮中，各地纷纷搭建交易平台试水农地流转，农村土地入市的步伐正在加快。

闲置土地房屋均可登记

对不少潍坊市民来说，“潍坊市农村产权交易中心”的名字显然显得陌生，当记者打听该交易中心的位置时，不少市民一脸疑惑。

1月9日，当记者辗转赶到位于寒亭区通亭街北侧的潍坊农村产权交易中心时，已是上午11时。中心柜台边上，几位农民正在等待办理产权登记手续。农民手里的登记表显示，等待登记转让的，既有闲置土地，也有闲置待租的房屋。其中，来自朱里街道大徕庄村的一位村民，想通过交易中心搭建的平台，把总建筑面积达800平方米的房屋租出去，租期5年，年租金5万元。

而潍坊农村产权交易中心工作人员出示的一份成交合同显示，新近促成的一笔订单中，通过潍坊农村产权交易中心，寒亭街道叶家庄子村民委员会把村里闲置的94亩土地的使用权，转让给了潍坊农润畜禽养殖合作社。

这个看似不起眼的农村产权交易中心，在去年5月份挂牌成立，成为省内首家农村产权资本化交易市场；就在成立不到9个月之后，潍坊农村产权交易中心的招牌即将被摘下，代之以“齐鲁农村产权交易中心”。

“新的牌子1月8日刚刚获得省金融办的批复。”寒亭区农经局办公室主任于树磊说，这意味着这个交易平台将覆盖全省的农村产权评估、定价和交易。以后，青岛区域内农村土地的承包经营权、集体资产资源等，或可通过这个平台实现加速流转和优化配置。

4年完成8200余宗交易

潍坊农村产权交易中心的设立初衷，在于为农村的各种生产要素松绑，实现农村生产要素的市场化。

而寒亭区委宣传部提供的一份材料显示，早自2008年，寒亭区已经在制度的边界内，小心翼翼地探索让固化的物权转化为活化资本的路子。

“当时的物权资本化改革，就是一个"摸着石头过河"的过程，但参考后来陆续出台的政策，当时很多思路都很超前。”寒亭区委农工办副主任李进泉回忆说。从2008年到2010年，李进泉全程参与了寒亭区物权资本化的探索，而正是在这段时间内，各地包括中央陆续出台的相关政策，都与寒亭区摸索中展开的思路不谋而合。

在李进泉看来，农村物权资本化，就是使农民手里的土地承包权、宅基地、林权等要素，成为农民手里最具活力的资本。“只有农民手里的物权可以流通变现，农民才可能成为真正的市民。”李进泉说。

如何让农民手里的物权能够转化成资本？这就需要一套便于操作的运行机制。2010年5月，农村产权资本化交易市场应运而生。而这个农村产权资本化交易市场，正是潍坊农村产权交易中心的前身。

“农村产权流转是农村产权资本化的核心，我们的做法是，农村宅基地可以置换城镇房产，在城中村和农村旧村改造中，通过房产置换、货币补偿、宅基地使用权入股分红等方式，实现农村宅基地使用权的资本化。”李进泉说。

思路很快转为行动。2010年，靠近城区的赵家埠村村民的宅基地置换成建设用地指标，流转给政府，实现了宅基地的巨大增值，村民家家资产都超过了百万元。自2010年以来，短短4年的时间里，潍坊农村产权交易中心已完成8200余宗交易，交易额达3.8亿多元。

农民成股民，股权可继承

宅基地流转带来的收益只是一个冷冰冰的数字，政策带来的更直观的变化，是农民生活的变化。

紧靠潍坊城区的赵家埠村，实际上早就没有多少可耕地，多数村民选择到城里打工，也就普遍面临户口难办、子女入学、社会保障等难题。但区里推行的宅基地流转政策施行后，城市彻底为有条件的农民敞开了大门。

按照寒亭区农村宅基地使用权资本化的制度设计，农村居民通过旧村改造，可以凭原有的宅基地面积置换同等面积的楼房。以赵家埠村村民李成林家为例，这个5口之家的家庭，在村里一期安置房竣工交付后，一下子分到了5套房子。当然，同时改善的，还有家庭在养老、医疗和教育等方面享受和市民一样的待遇。寒亭区委宣传部提供的数据显示，截至2013年，全区已有9205户、3.1万名居民使用农村房屋产权及宅基地使用权置换了城镇房产。

与农民宅基地使用权资本化相比，农村集体经营性资产的资本化是更大的难题。“我们通过组建集体资产股份经济合作社改制试点，把净资产量化分配到合作社等集体经济组织的每个成员，变村成员为股民，股民手里的股权可以转让也可以继承，完成了集体资产共有权的资本化。”李进泉说。

这意味着，可以像交易股票那样，买卖土地权益和集体产权。寒亭区委宣传部提供的数据显示，截至目前，整个寒亭区已有181个村完成了集体资产股份化改制，可供流转交易的配股份额达2.25 亿元，人均配股2025元。

全国多地“试水”农地流转

继潍坊成立农村产权交易中心之后，就在刚刚过去的2013年，海南、武汉、福建、温州等地纷纷搭建农村产权交易平台，试水农地流转。“新一轮城镇化的推进，建立城乡统一的建设用地市场进城会加速，城乡之间的土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权都将是今后改革的重点。”青岛搜土地网首席顾问王舵说，各地积极筹备农村产权交易所，是为农地入市做准备。

十八届三中全会前后，农村的土地流转越来越受到各界关注。

以温州为例，去年10月1日起实施的《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定，12类农村产权可以在农村产权交易所公开交易，并允许在县域内流转，这些产权包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权、林地使用权等。

而同样自去年10月1日实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，允许农村宅基地在“本镇域范围内流转”，被业内人士誉为“新土地革命”。

“相比之下，青岛的土地流转始自2011年初。”青岛市国土资源和房屋管理局有关负责人说，青岛的土地流转中心也在2011年成立，各个镇、街道也建立了农村土地经营权流转服务体系。当时的思路是，农民在自愿或服从政府总体安排的前提下，将自有土地或卖或租或存入“土地银行”，由土地银行将购入的土地进行打包、重新规划或适度开发，并进入土地储备中心，然后根据市场需求和土地增值情况再将土地或卖或租或贷出给土地需求者。

来自青岛市农委的统计数据显示，截至2012年底，青岛土地流转面积为48.7万亩；而到了2013年底，全市土地流转面积为86.9万亩。

农村土地入市是“最后的蛋糕”

“建设城乡统一的建设用地市场，农地才可入市交易。”在接受记者采访时，土地问题专家、国务院发展研究中心农村部研究员刘守英曾表示，农村产权制度改革涉及到市场资源的重新配置和利益格局的深刻调整。

而根据青岛市委发布的《关于贯彻落实党的十八届三中全会精神的意见》，青岛市将有序推进农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价；选择部分区市稳妥开展农民住房财产权抵押、担保、转让试点；建立健全农村产权流转交易市场体系。

“潍坊农村产权交易中心的交易内容，包括土地承包经营权、浅海滩涂和浅海水域养殖水面经营权、农村经济组织及农民股权、农村房屋所有权和宅基地使用权、大型农业设施及农具使用权、林权、农业知识产权等7类农村产权，显然走在了青岛的前面。”王舵说。

“我们都记得上世纪九十年代初的房屋制度改革，城里人领到了属于自己的房产证，时至今日仍然在给无数人创造了巨大财富。”王舵说，根据公开信息，截至2011年上半年，全国实行家庭承包经营的耕地面积为12.77亿亩；截至2010年，农村集体建设用地约为2.5亿亩。

“有人说农村土地入市是中国最后的利益蛋糕，我认为并不为过。”王舵说，粗略算来，如果集体建设用地确权入市交易，就会产生至少120万亿元的产值，这还没算耕地、草原等，这些土地一旦流转起来其数字足以给人提供一个无限想象的空间。而种种迹象表明，农村土地从资源型向资本性转化的重要节点已经开启。

文/图记者王爱科（署名除外）