济南：“以房养老”观念障碍 房子多作遗产传给后人

原标题：济南：70年产权或是“以房养老”最大障碍

9月14日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出在全国范围内试点开展老年人住房反向抵押养老保险。“以房养老”再次引发社会各界关注。记者调查了解到，在南京、上海等一线城市遇冷的这一试点，济南人也同样不买账。2011年，济南曾有银行推行过“养老按揭”业务，不过目前该业务似乎已处停滞状态。

政策

抵押住房可换养老金国外已推行近30年

《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，具体操作办法和实施计划，有望2014年一季度出台。

将以何种方式实现“以房养老”，也在14日出台的《意见》中得以明确。《意见》指出：以住房反向抵押的办法试点“以房养老”，这种方式又称为房屋“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

据了解，美国、加拿大、英国、新加坡等国家在上世纪八十年代就推行以房养老服务体系。美国以房养老体系大致是62岁以上的老年人，将房子抵押给银行或者专门的倒按揭公司，每月领取生活费;加拿大超过62岁的老人，可将居住房屋抵押给银行获取贷款，只要不搬家、不买房，房屋主权不变，就可以一直居住到享尽天年，然后由后人处理房屋产权时，折还贷款。

利好

后年济南进入老龄化此举可缓解养老难

老龄化带来的养老金缺口和养老难题引发各界关注。这次国务院提出发展以房养老试点，意味着有规划地在国内拓宽养老金筹集渠道。

据相关数据统计，山东早在1994年就进入人口老龄化社会。济南市目前60岁以上的老年人约有100万，占总人口数的16.4%。2015年济南市60岁以上的老年人将占全市总人口的五分之一，济南将步入典型的老龄化社会。然而，目前每100个老人还分不到1张老年公寓的床位，济南市养老服务资源与社会需求之间存在突出矛盾。

相对于老年公寓的机构养老，济南市民更喜欢居家养老。济南市民政局相关工作人员称，“根据最新调研结果显示，济南市愿意接受养老机构代养的老人不到5%，但愿意接受居家养老服务的老人达95%以上”。

遇冷

前年有银行“试点”“养老按揭”疑已停滞

“以房养老”这种模式其实在业界探讨已久，而且近年来，国内南京、上海等多个地区都有过相关尝试。据公开披露的消息，早在2012年下发的《吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》中就指出尝试“以房养老”的融资模式。但多地只见尝试不见推广，而且据反映市民对这一尝试“不感冒”是主要原因。

2011年中信银行济南分行推出“养老按揭”业务，年满55周岁且身体健康的市民即可申请，年满18周岁的法定赡养人也可办理。每月发放的养老金最高可达2万元，累计总额不得超过房产市值的60%，最长发放年限为10年，每月中信银行会自动将养老金打到“信福年华卡”上。抵押期间，房屋可以居住或出租，但出租年限不得超过抵押年限。待解除抵押后，房产便可转让、赠与或继承。

但9月15日下午，记者就2011年“养老按揭”业务咨询中信银行济南泉城路支行时，该行一杨姓工作人员表示，该项业务“时间太长了”，“记不清了”，“已经没有了”。金融机构在济南的“以房养老”“破冰”尝试似乎也遇冷了。

70年产权或是“以房养老”最大障碍

“以房养老”作为一种养老的新鲜模式，目前遇冷有传统观念、政策环境、评估市场多方面的原因，其中，业内普遍担心的一个最大“障碍”就是“70年产权”问题。

观念障碍

房子多作为遗产传给后人

老人对“以房养老”持谨慎、观望态度，多是因为房价持续高升，买一套房往往要两代人接力“支付”，而且常与第三代相关。将自己辛苦一辈子攒下的房子，抵押给金融机构或养老院不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。大部分受访者表示，即使子女不孝顺，也未必考虑“以房养老”。

政策障碍

住宅土地使用权有70年限制

众所周知，目前中国的房屋没有年限，但是房屋所属的土地有土地使用权年限限制。一般住宅的使用年限是70年。还有一些老人提出，假如一开始购买的就是二手房，土地使用权本就已经不足70年，到了业主需要“以房养老”时，房产的土地使用权或许即将过期，这样的房产是否还可以进行“倒按揭”?

风险障碍

银行担心房子最终贬值

来自金融机构的观点认为，房地产市场价格等关键因素也难以预测。因为对银行等金融机构来说，倒按揭时间越长风险越大。银行面临借款人无法如约归还贷款的情况下，就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行，就有可能出现到时候变卖房产所得资金不能补上欠款缺口的问题。 (张晓莉)

疑问1：

房子如何估价?

老年人手里的房子，大多居住多年，算上房屋折旧，应该是贬值的，但根据市场来看，房地产又是升值的。如何评估一套房子能换来多少养老金，哪个机构来评估?

疑问2：

利息怎么算?

“以房养老”获取资金，本质上就是住房抵押贷款。利息如何确定，如果老人缺少偿还能力，子女是否有义务帮助偿还?

疑问3：

拿到贷款怎么用?

养老院床位匮乏，不是老人们没钱造成的。抵押房子，拿到贷款，老人就有人照顾了吗?

疑问4：

房贷没还完咋办?

“以房养老”的前提是要拥有房屋产权，如果中年时贷款买房，到60岁后贷款还没还完，能抵押房子换取养老金吗?