济南现有写字楼够用20年 或迎来“剩时代”

原标题：济南现有写字楼20年才能消化 或迎来“剩时代”

7月1日，随着高度达300米的绿地中心封顶，济南写字楼似乎一路高歌猛进，迈入新时代。除了绿地和世贸国际广场这两座“天字号”写字楼外，济南中心、龙奥金座、祥泰广场……省城东西南北涌现的写字楼加入了混战行列。7月5日，2013年济南写字楼开发与城市建设成果展示会在南郊宾馆开幕，写字楼大腕们济济一堂，一个个光鲜招牌下面，记者感受到的是沉默的竞争和厮杀声。

存量写字楼20年才能消化

“按照现在的消化能力，济南存量写字楼20年才能消化完。”省科学院战略研究所吕兆毅教授不无担心地告诉记者。

“数据显示，济南在售和在建的写字楼面积达400万到500万平方米，而今年1到5月份济南市销售的写字楼面积只有八九万平方米，平均每个月销售1.6万平米左右。每年最多销售20万平方米，这样计算的话，现有写字楼体量大概需要20年才能消化完。”吕兆毅给记者算了一笔账。

而记者从世联怡高得知，2013年6月，写字楼供应量达到今年以来的最高水平，总供应量为23.03万平米，其中新增9.38万平米。销售方面，6月，写字楼市场成交量为1.4万平米，略高于今年1月至今的平均水平。虽然数字和吕兆毅教授提供的有些差异，但大体一致，即今年以来，写字楼的月销量在1.4万-1.6万平方米左右。以这个数字计算，一个月的写字楼供应量，也要一年多才能消化完。

写字楼市场供大于求

“济南写字楼供大于需的局面基本形成。”吕兆毅判断，“城镇化快速发展带动了住宅地产的井喷，这无形中造成对商业地产的盲目乐观，认为商业地产也会和住宅地产一样抢手，所以大家一哄而上。”

“当然，写字楼遍地开花有助于提升城市形象，彰显城市品牌，适度超前规划并非不可取，但一定要考虑经济发展趋势和市场变化，否则会不可避免遇到销售难题。”吕兆毅提醒。

长期投资才是正道

“发达国家的商业地产，包括写字楼，主要是开发商或者所有者自己持有的，一般是不散销的。比如美国最典型的洛克菲勒家族，至今还持有纽约18座摩天大楼的产权，这已有七八十年的历史了。”吕兆毅说，“国际上，写字楼这种商业地产一般都是长期投资或者战略投资为主，而不能像住宅一样卖给散户。因为万一这个散户的销售不能达到你的目标，那么写字楼的开发商可能会出现资金断裂，这就会带来很大的金融风险。”

记者了解到，目前济南在建和规划中的写字楼体量非常庞大，从这些写字楼项目的前期规划来看，还是以出售为主。据记者了解，仅有屈指可数的项目会尝试写字楼自持，比如山东商会大厦、万达广场。可以看出，开发商已在逐步尝试，但仍然只是小范围的“试水”,且大部分的自持是为了满足开发商自己的需求，即将写字楼作为自己的办公场所。

为什么开发商不愿意自持呢

写字楼自持，实际就是将收益从一次性出让转变成长期收租，租金也就成为影响收益多少的根本因素。以华强国际中心为例，写字楼售价基本在1.4万元/平方米左右，但租金只有3-3.5元/平方米/天，这样的投资回报率远远低于一线城市10元以上的回报率。而从长远来看，租金价格可能会上涨，与此相对应的却可能是写字楼的井喷。

据不完全统计，济南写字楼在售与在建体量达400万到500万平方米，但作为一个二线城市，济南对写字楼的需求短期内看不到同比增幅，供大于求的必然结果就是租金仍然低洼，长线的持有投资与短线的回笼资金相比，并不具有太大吸引力。