访谈：临沂中汇地产薛竹林

访谈：薛竹林--临沂中汇地产有限公司副总经理

小编：经过四年的实力酝酿，中汇地产项目终于解开了神秘面纱。首先请薛总介绍一下中汇广场项目的整体情况？

薛总：中汇广场项目地处临沂市兰山区解放路88号，工程占地7万平方米，总投资36亿人民币，总建筑面积43万平方米；由临沂中汇地产有限公司投资开发，是临沂市最具真正意义的城市商业综合体，于2012年被列为临沂市重点建设项目，并于2013年12月20日正式奠基。

作为中汇广场的开发商，中汇地产有限公司由环宇集团、环宇宾馆、天津国际名众控股三家公司联合组成新的"中汇广场"项目公司。

中汇广场立足打造一个民生工程。投资目标为在具有1300多万人口的地级城市——临沂，引进国际商业地产的最高形式HOPSCA（豪布斯卡）模式，博采国际、国内城市综合体的众多优点，采取"差异化业态定位"的市场策略。突出"服务"和"体验"特色，创造出一个"吃、喝、玩、乐、展、游、购"为一体的领衔时尚的中高端消费环境。充分满足临沂人家庭聚会、团体聚会、伙伴聚会、闺蜜聚会、商务聚会的广泛民生需求，满足城市功能再创造。

本项目开发理念超前。在产品配置上充分考虑了各项功能的配套和互相支撑。我们不仅有华丽的大型商业建筑主楼，还配置了公寓式总部基地大厦、公寓式金融大厦。配置了公寓式住宅楼、精品式住宅楼，配置了4.3万平方米的地下商业街、2.7万平方米的地上风情商业街，配置了3000辆地下停车位，5000辆非机动车停车位，形成地上地下业态联动、功能互动的商业氛围建筑群体形象。

小编：刚才我听您介绍了中汇广场项目的产品定位以及业态引入的渠道，有一个关键词是"豪布斯卡"，相信对于大多数临沂人对"豪布斯卡"模式的特点和理念是陌生的，有请薛总讲解一下这方面的知识。

薛总：本项目的产品定位是经过较长时间选择确定的。我们要在三线地级城市建一个真正意义上的城市商业综合体，这是一个巨大的商业挑战。大家都知道，在我们项目周边，"穿衣戴帽"的城市商业综合体比比皆是。业态同质化非常严重，在强手如林的环境中，能让我们选择的业态实在是太少了。

经过国际、国内市场调研、考察，结合临沂市场实际，我们放弃"大而全"的观念，采取"差异化"定位策略，寻出了一条可以与同质化局面相抗衡的出路。

目前，业态定位已出台第六版方案，此方案已得到各路招商代理团队的认可，可以称得上是"巨人般的思考，世界级的创造"。这里将会是"潮流中的潮流，时尚中的时尚"，这里将会有让人挡不住的诱惑，吸引人流如潮，这里还会有让人忘不掉的服务，吸引人们流连忘返。

"豪布斯卡"是当今地产模式的最高形式，这个模式于1986年起源于法国巴黎拉德芳斯。这个模式是集酒店、办公楼、生态公园、购物商场、会所、高层住宅于一体。每一种业态的英文字头缩写后组成"HOPSCA"，释成中文叫"豪布斯卡"。

目前，在国内引进"豪布斯卡" 模式建造的城市综合体、商业综合体，在一二线城市已成百姓的消费主力商业模式。这是伴随城市功能综合化、商业规模大型化、空间流线组织复合化，而顺应成长的一种全新地产模式。

在有些地方，"豪布斯卡"模式因功能多寡的特殊性，名称也是不确定。比如城市功能偏重的，叫城市综合体。商业功能偏重的，叫商业综合体。商务功能偏重的，叫商务综合体。酒店功能偏重的，叫酒店综合体。我们中汇广场项目，城市功能和商务功能各有兼备，所以叫城市商业综合体。

"豪布斯卡"开发模式对客观条件要求较高，应该是集交通网络发达、城市功能相对集中、人口密度大、人流密集、建筑高度偏高、消费人流集中、建筑风格统一、业态互相支撑互补等条件缺一不可。

小编：今年包括万达、华润、红星等地产巨头纷纷进驻临沂开发建设综合体项目，有数据统计显示，明年临沂开工建设的城市综合体将达到26处之多，在如此多的城市综合体项目中，中汇广场项目将以何优势脱颖而出？

薛总：可以说在临沂市区，如此众多数量的城市综合体，实在是有点太多了，用强手如林比喻比较贴当，从强大的对手中脱颖而出，是一场不小的商业挑战。我们有雄心、有能力创造优势脱颖而出。我们的优势有五条：

1、商业区位优势。本项目地理位置是临沂老市场发源地。人们习惯性到这里购物，这是不可复制的传统商圈。这是其他对手不具备的。

2、开发理念优势。本项目开发团队坚持做真正意义的城市商业综合体，不做挂着综合体名义，打擦边球，实际做了百货类商业，我们确信这样做会带领着潮流。

3、项目业态定位优势。这也是竞争对手意料不到的"杀手锏"。我们采取带有自己特色的"差异化"定位策略，本土化加现代化，让同质化对手失去竞争力。

4、营销手段的优势。本项目在营销、营运全程以创造优良资本为营销、营运指导方针，加大投资商自持比例，为广大投资商、运营商提供赚钱机会，为消费者提供省钱的平台，让各级政府拓展巨额税源。

5、外形设计优势。这是城市商业综合体不可忽视的强项。我们的布局设计时尚现代，让人深入建设群体内，本身就是一种美好体验的享受。

问：近期临沂市政府相关部门出台了许多城市综合体发展的政策，薛总您怎么看待政策大环境对中汇广场项目的影响？

薛总：临沂市政府对城市综合体的支持是充满热情的。除了大批城市综合体项目的批准以外，在政策上也给予了很多支持，比如，旧城区可以享受棚户区改造政策。有破产企业，可以享受下岗职工安置政策。项目申报及投资过程中，还有几十项配套费用的减免政策。综合起来，政策大环境还是宽松的，有利城市综合体项目的推进。

小编：据我们了解，中汇广场项目在开发建设上一直以来都坚持贯彻落实十八大会议精神，薛总能否介绍一下是从哪些方面做到如此的吗？

薛总：中国的任何企业都生活在中国的国度里。这一特定的企业生存环境决定，企业被国家政治包围，企业生存在政治中，因此，任何行业的企业行为必须紧跟中国的政治需要开展企业经济活动，这就是中国版的政治经济学。

我们企业是地产行业中的一员，十八大会议之后，以习主席为核心的领导集体提出"民生为先"的执政方针，推出"城镇化"发展目标，这将在14亿人口的中国展开一场宏伟的现代化建设路程。

为此，我们的企业把自己的企业战略确定为16个字，"瞄准城镇、民生为先、打造品牌、稳步发展"。我们的企业目标确定为：做民生地产、圆民生梦想、建民生工程、造民生市场。我们在房地产行业首先推出"民生概念，实际这是对商业地产的观念转变，从商业转成"民生"，这是一个观念的提升，境界的飞跃。我们愿意紧跟习主席的战略部署，为中国百姓的快乐、幸福、梦想，做好民生地产产业。

小编：薛总，您作为地产圈资深人士，是怎么看待2014年临沂城市综合体的发展趋势？

薛总：我是地产圈新兵，谈不上资深，我对临沂2014年城市综合体的发展趋势有一点担忧。我的担忧可以用四句话表述：宏观失控，一拥而上，少数成功，多数走样。

上述四句话是针对经政府相关部门批准，要在本年度开工的城市综合体有26个，这么多数量的城市综合体，在紧凑市区同时上马，宏观上显得计划性控制不够。

当我们知道100万平方城市综合体的华润集团、80万平方的万达集团两个地产界大鳄进入临沂，让这26家城市综合体的竞争更加激烈白热化。临沂市区人口不多，人均GDP水平略低，消费水平不能支撑26个城市综合体。临沂市三线城市品牌商业选择机率少，投资商力量不足，所以，少数城市综合体可能幸存，多数却可能做不起来，后期会改为百货，最危险结局也可能会出现烂尾楼。

小编：非常感谢薛总百忙之中抽出时间来接受我们的专访，通过薛总对中汇广场项目的深刻解读，相信广大临沂市民也对中汇广场充满了期待。