前景虽美好 文化旅游地产难掩高风险

文化旅游地产在这两年迅速成为热词，着急进入这一领域的房企大有人在。文化是意识形态，旅游是美好的休闲体验，地产常常和投机、暴利挂钩，组合在一块引爆碰撞出的火花，实在给人太多想象空间。然而前景美好的背后却难掩风险担忧。

从全国范围来看，失败的文化旅游地产开发案例并不算少数，业内人士表达更为直接，对于处在探索阶段，无论是政策环境还是开发经营从业人员都并没形成体系的文化旅游地产来说，还没有一个可供参考的成功模式，却在过热的市场中不断暴露更多问题：产业资金链脆弱、同质化风险加剧甚至挂羊头卖狗肉。

1 竞争风险

市场过热行业竞争加剧

国家统计局发布的2013年数据显示，全年国内游客32.6亿人次，比上年增长10.3%；国内旅游收入26276亿元，增长15.7%。回到江西本埠市场，2013年江西旅游接待总人数达2.5亿人次。迅速膨胀的市场需求推动了文化旅游地产项目的爆发。据《中国经营报》统计，仅2012年国内签约的待开发和正在开发的各类文化旅游项目总数已经超过3000个。业内人士指出，从国外经验来看，从未出现过当前国内这种文化旅游地产遍地开花的现象，而且多为新建千亩大盘。

“相关需求数据会给地方政府、开发企业很多信心，但是分这块蛋糕的人却不在少数。”江西经济发展研究院院长吴志军认为，目前国内文化旅游地产项目遍地开花，不论是房企还是文化企业纷纷涌入这个产业，“大家口号上都会喊出预计接待人次将达到多少千万，但真的有这么容易实现？”

来自广州长隆集团对外发布的数据，经过十余年的发展，广州长隆终于实现连续五年接待人次超过1000万。而香港迪士尼也在经营7年后，才首度实现盈利，这是世界主题乐园巨头迪士尼在全球布局当中唯一盈利的两家之一，另一家是东京迪士尼乐园。

2 经营风险

借旅游之名行圈地之实

“旅游搭台，地产唱戏”，一度是国内旅游地产的普遍现象，而这直接导致消费者买回一堆“旅游规划”，更有甚者文化旅游经营不善而直接导致项目烂尾。“这两年业内多次提到的，住宅市场从黄金时代跌落到白银时代，大势难改，房地产传统开发面临瓶颈，大家不得不寻找新的开发领域。”徐学闻表示，加上旅游业是近年发展热点方向，也与房地产有契合点。而另一关键所在，则是文化旅游地产项目拿地便宜，房企从中直接获取的物业销售利润更为可观。这一观点，是业内的普遍共识。

“文化旅游地产项目往往位于城市郊区，需要巨大的资金投入，地方政府为了招商引资通常会以非常低的土地价格出让地块给开发商，在市场培育期，这种给甜头的做法无可厚非。”某业内人士表示，低价拿到住宅地块的事情只可能发生在这类项目上，土地方面获得的优惠让房企获益匪浅，但同时也给项目增加了“假旅游、真地产”的风险，“以旅游名义圈地买房的企业并不鲜见”。

3 资金风险

资金链脆弱更受经济形势影响

事实上，文化旅游难以逃脱“地产”影子的背后原因是，资金链的问题。

“文化旅游需要巨额资金投入，绝大多数房企都是通过地产销售以续接资金链，实现滚动开发。”共读蓝海执行董事总经理徐学闻表示。而根据2012年央行和国家发改革委、旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇局联合发布的《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》显示，对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款。对于可能借旅游项目名义变相进行房地产开发的，应从严审查。在贷款融资收紧从严的前提下，地产销售无疑起着更为深远的意义。而近两年住宅市场形势始终存在变数。

作为非刚需产品，文化旅游地产比住宅市场更受经济景气因素影响，一旦资金链紧张，风险警报也随之而来，“直接带来的反应就是旅游方面的投入减少”，业内人士表示，从这一角度而言，地产销售支撑了文化旅游的投入，也将旅游市场的经营风险转嫁给了投资客、购房者。例如华彬集团在北京开发的亚洲沃德兰游乐园，在荒废数十年后，被政府拆除。而此前来自其他媒体报道，正是投资商受金融风暴影响，资金受阻。

不过业内人士认为，贷款融资问题大多数只会难倒中小型企业，对于大型房企来说，如何做文化旅游地产，更像是一种态度问题，“看谁的诚意更大”，大家所指的诚意是，开发企业愿意在文化旅游方面投入多少，而不是简单地粗制滥造。

4 同质风险

模式简单复制同质化风险加剧

目前主题公园、剧场、酒店、地产的组合形式，是国内多数文化旅游项目的产品形态。产品雷同，缺乏精品、独特的旅游产品，一直受市场诟病。

“简单复制主题公园的模式泛滥，尤其是部分地域市场内分布了较多同类型产品，让人不得不警惕市场同质化风险。”吴志军举例分析，早期张艺谋的“印象·刘三姐”、“印象·丽江”、“印象·西湖”等系列演出获捧后，迅速走红全国，如今剧场演出已经成为标配，新意难再。“简单地复制模仿、拼凑叠加并不能维系长久的人流，真正做到给游客‘异境体验’才能保证人气，而这也是文化旅游项目的核心价值。”吴志军认为，抛开动辄几千亩的“恢弘巨制”，如何因地制宜做好专业水准、精品项目更值得思考。

位于内蒙古呼伦贝尔根河市敖鲁古雅乡的“天工部落”，占地2000亩，此前定位为集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区，项目在售出88套养生公寓后，一直未见二期踪影。业内人士指出该项目是其开发企业北京神州之旅在黄山“徽州文化园”项目的快速复制，“旅游大环境未成熟。加之当地气候分明，旅游季节性太强，且投资商定位不太准确，进入之前缺乏详细的调研”。

“文化旅游地产给开发企业提出了非常高的资金、开发水准、运营要求，仅仅是简单规划主题公园、演出剧院是远远不够的。”吴志军认为，文化旅游与地产的结合，是市场助推而成，最后也要由市场来检验，“文化旅游项目经营惨淡的不在少数，谁也不敢说自己是一定成功的”。