梁海明：一线城市取消限购？

原标题：梁海明：一线城市取消限购？只能做梦想一想

最近除了反腐新闻外，房地产新闻也是民众关注的重点。相信不少读者有看新闻的话，都能看到最近有不少二、三线城市开始松绑或者取消限购令的报道，相信很多读者对此会产生疑问，为什么这些城市要调整限购政策，这次调整有何特点?

我认为，最主要有三个共同的特点。

第一个特点，就是调整限购政策的城市，对土地财政收入特别依赖。由于卖地收入，是不少地方政府财政收入的主要来源，部分更高达50%以上，站在不少地方政府的立场来看，地方政府是非常希望、也非常愿意看到房价上涨、房地产市场兴旺，促使开发商以高价抢地，只有这样，土地价格才会上涨，地方政府的财政收入才能增加。

不过，今年以来，部分城市的房地产市场遭遇寒冬，不但成交量出现萎缩，房价也开始出现了下调，这种情况下，地方政府只有救楼市，才能增加收入。说到底，这都是财政收入惹的祸。

至于第二个特点，就是松绑或取消限购令的城市，大部分人口的数量增长放缓，对房子需求减少，导致房子卖不出去。根据笔者观察，自从2010年推出限购政策以来，城市的房子只能“内部消化”，但不少城市民众的“消化”能力明显不强，这一方面是由于要买房的人早已经买了，另一方面是在计划生育之下，城市本地的人口数量增加不多，加上城市人口逐渐老年化，买房的人变少了，导致房子的库存积压严重，房价上涨的动力也就不足够了。

这说白了，就是买房的人少了，不过，房子却建多了，因此，在自己“消化”能力有限，很多房子卖不出去的情况下，只好松绑限购令，请“外援”来帮忙“消化”。

对于最后一个特点，我相信很多观众也发现了，那就是杭州、海口、呼和浩特等少数几个城市，是明文发布调整限购政策的文件之外，其他的二、三十个城市，是“光练不说”，只敢偷偷地做，或者采取“口头传达”的方式调整限购政策。

这些地方政府为什么要这么偷偷摸摸呢?原因很简单，就是他们的调整限购政策和中央政府有些对着干，怕被中央政府打板子。

现在很多二、三线城市开始松绑或者取消限购令了，那么，很多读者非常关心北京、上海、广州和深圳这几个一线城市，是否也会调整限购政策呢?

在这里，我必须坦白告诉读者，要想一线城市在中短期内取消限购令，大家在做梦的时候想一想就好了。北京、上海广州和深圳这些一线中短期内很难取消限购令。

这是因为一方面，中央政府并不会容许一线城市取消限购令。对于中央政府来说，楼市调控政策不但关系经济发展，更影响社会、民生的稳定。

我相信，中央政府目前是采取“且看着，且管着”的态度，来应对房地产市场当前所面临的困境。

什么叫“且看着”呢?笔者是指对于二、三线城市所推行的调整限购政策，以及和其它没有违反中央总的楼市调控精神、不会再推高楼价的楼市微调政策，中央政府会采取默许的态度，容许地方政府自主推出这些救楼市的措施，避免因为楼价大跌、房地产市场不景气，影响地方政府的财政收入，从而冲击地方债务，损坏地方的经济发展。

至于什么叫“且管着”呢?笔者是指中央政府虽然不愿意看到楼价大跌，影响地方政府收入和经济增长，但是，中央政府同样担心，具有象征意义的一线城市，房价本来就不低了，而且民众对房子的需求也非常大，如果这些一线城市也调整限购政策的话，外界很容易将这个变化解读为中央政府将全面调整，乃至取消楼市调控，这非常容易引发房价上涨，尤其是房价疯狂性反弹、报复性上涨的话，就会容易令这10多年来中央政府调控楼价的政策功亏一篑，从而引发社会不满、民怨增加。

所以，如今中央政府虽然对调控楼市政策出现了新思维，但是，中央政府对此也已经设下一条底线，那就是除了继续在北京、上海和广州等一线大城市实施严厉的楼市调控政策，遏制楼价快速上涨外，二、三线地方政府主导的稍松楼市调控措施，也绝对不能出现导致楼价大幅反弹回升的情况。

所以，地方政府调整限购政策，既不会让楼价大跌，也不可能导致楼价大涨。我认为，中央政府最愿意看到的结果，是全国楼价每年可平均、非常缓慢地下降5%左右，以等民众收入增加，从而买得起房。这种降幅，无论是对中央政府、地方政府，还是对广大民众都比较有利。而一旦楼价大幅上涨，相信中央政府将随时再收紧调控政策，大力遏制楼价。

至于有不少读者关心，地方政府这次松绑或限购令，将会对市场经济产生怎样的影响这个问题。在这里我可以告诉读者，千万别操心这个问题，而且操心了也没有什么用。

笔者给大家打个比方，这次不少地方政府之所以要调整限购政策，是因为房地产市场生病了，现在躺在医院里，作为既得利益者，地方政府急忙给房地产看病，吃药，希望房地产市场可以早些康复。

因此，现在最关键的问题是治病，离房地产市场什么时候可以完全健康的时间还早着呢。既然房地产市场都还在生病中，还在吃药，对经济当然起不了什么实际的影响，起码要病好了才能再去谈论能起到什么样的影响。

而且，作为整个楼市调控政策来说，松绑或取消限购令只是改变了当中的某一项政策，而不是改变所有政策，因此，松绑或取消限购令即使有助于提升市场需求，但也不要预期过高，因为某个单一政策的改变，并不足以逆转市场的供需状况，更不足以对经济带来什么影响。

这其实也间接地告诉了读者们，那些现在还在实施限购令的城市，才是值得买房自住、投资的城市，那些越是松绑或取消限购的城市，就越要谨慎买房和投资了。