年轻人不一定都要买房

《大变局时代：中国如何切割危机》 作者：艾学蛟电子工业出版社

原标题：谁在毁中国房地产:年轻人一定要买房?

对于有购房能力的年轻人，买房无可厚非，我们鼓励他们买房，一来“安居才能乐业”，为创造和谐稳定的生活打下良好的物质基础；二来可以刺激房产经济的发展，促进房地产业的繁荣。

对于没有购房能力的年轻人，则建议不要买房。没有购房能力，却“打肿脸充胖子”，霸王硬上弓，会带来很多负面效应：

首先，没有购房能力的年轻人购房，是一人购房多人“受刑”。没有那个金刚钻，还想揽瓷器活，自然要借助外力。为了凑房款，他们四处“搜刮民脂民膏”，不但父母的存款被系数“抢”走，其他亲朋好友也被扰得鸡犬不宁，原本和谐稳定的正常生活完全被打乱了。

其次，购房使购房者背上沉重的债务负担。还来不及享受家的温馨，就顶着房奴的帽子，卷入无休无止的“锱铢必较”的省钱大运动中。然而，即使节衣缩食、一分钱分成两半花、发扬愚公精神，也难移债务大山。

最后，房子成为购房者生活和事业的双重绊脚石。一旦购房，购房者的生活重心发生战略转移，从享受生活、提升自我转移到首付、按揭，一切以“首付、按揭”为中心。大部分工资都用来支付债务，购房者既没有更多的财力、物力提高生活品味、拓展生活空间，也没有足够的魄力和勇气改变当前的工作现状，如跳槽、创业等。这是因为，每月的按揭需要购房者有一个稳定的收入曲线，倘若收入曲线出现断裂或者陡然下降，他们的按揭还款就打水漂了。

根据马斯洛需要层次理论，人的需要是呈阶梯性的，从低到高依次为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五类，只有低层次的需要得到满足，才有可能满足更高层次的需求。“住”作为人的生理需求，属于最基本的需求，所以，住房是实现安全、社交、尊重、自我实现等更高层次需要的重要资本，这与我们前面所讲的“安居才能乐业”异曲同工。但是，很多年轻人出现认知误区，把住房片面理解为买房，没有购买能力也要硬着头皮买，最终导致种种不良后果的出现。而事实上，租房一样可以满足“住”这一生理需求，并解放了房奴，使他们可以放开手脚向更高的需求层次迈进。

谁在毁掉中国的房地产？

任何行业发展都不能逃脱相应的经济规律。某个经济运行周期中，有涨有跌并不是一种不健康的经济运行态势。不过，在如今的中国房地产业，有个非常奇怪的现状，也是一个不好的趋势——房地产商眼中的房价就应该一直牛气冲天，只能升不能跌，一旦跌了就是“阴谋论”，就不正常。这无异于强盗逻辑。

长时间以来，与居民收入相比，中国房价高得有些离谱。国际经验普遍认为，合理的收入房价比为1：4至1：6，此时市场繁荣、成交活跃且价格稳定。据调查，中国大部分大中城市房价收入比超过1：6，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了1：10，甚至更高。虽然一定时期内收获了高额利润，但身处泡沫中的房地产，随时都会面对泡沫破碎的危险。

房价之高危及民生。从2005年开始中央政府陆续出台政策规范房产价格。然而，当房地产开放与地方经济增长，即卖地成为地方政府拉动GDP最简单有效的手段后，中央政府的很多针对性措施都是“上有政策，下有对策”，甚至于出现了“越调控，房价越飙升”的恶劣现象。

终于，中央政府出面协调并重拳出击后，2008年收取成效，房价在“拐与不拐”的争议中趋于稳定。但在“房价只能涨，不能跌”的逻辑的支撑下，当房价稍微有些理性回归的架势时，地产商们坐不住了：救市的呼声一浪高于一浪，仿佛自己遭遇了莫大的不公平。他们开始“绑架银行”，“忽悠百姓”，乃至于还有些房地产商使用“一哭二闹三上吊”的泼皮手段，以性命作为要挟，“不要逼我们自杀”，要求政府政策救市。

更荒诞的是，一些地产学者竟然搬出，离婚、未婚同居等都能刺激购房需求，来辩解“刚性需求拉升房价”。他们言之凿凿，摆出的道理是一套又一套，且有道理、有数据、有底气：理论上，每个人都想有自己的房子。离婚使一个家庭变成两个；至于未婚同居，也总得有个居住的地方，这些都需要房子的——这么多人要房子，能不刺激购房需求吗？

恰巧，2008年又是一个特殊的年份，次贷危机爆发直接导致金融危机，并随之蔓延到实体经济。中国未能独善其身。于是，保8的目标更是给了地产商获取政策支持的最好借口。而受房地产市场低迷，熬不住土地拍卖低迷之苦的地方政府也按奈不住，纷纷加入到救市战役中。全国近谁在毁掉中国的房地产？ 20个大中型城市，政策暖风一次次吹进房地产行业。

经过一年调整，进入种不健康的经济运行态势。不过， 2009年房地产市场又开始吹暖风：销量上升了，房价提高了，市场回暖了，有需求的老百姓终于掏钱买房了。这本来是一副很和谐的场面。其实，老百姓们很通情达理。他们并不是不要地产商们盈利，只是希望这群人赚钱时悠着点，别太狠，别太不顾及老百姓的承受能力。

可是，有地产商坐不住了。现在又能赚钱的这群地产商开始回想起了那段“房子能当白菜卖”，大把大把数钱的日子。一些为了快速拉高房价，诸如花钱请人托市，雇人排队，请所谓专家忽悠，人为刻意制造房产脱销; 任何行业发展都不能逃脱相应的经济规……种种不合适，不和谐的手段“浑水摸鱼”，搅乱市场。

的确，十三亿中国人中，刚性需求是很大的。人人都想购房，但收入决定支出，口袋里没有足够的本钱，即使离婚、未婚同居需要房子，口袋无钱又如何能买得起房子？我想地产商，还是地产学者们，需要牢记一个很简单的道理：地产行业需要的是利润，而不是暴利，把房价降到合理水平，才是行业健康发展的根本之计。那些，挖空心思，抱着暴利不放的地产商，其实是在自掘坟墓，是在毁掉这个本该充满朝气的行业。

近年来，中国土地市场“财大气粗”的央企成为绝对主角，不断以令人咂舌的高价，在各大城市缔造了一个又一个“地王”。

地王队伍里频频出现央企的身影，与央企可以获得国有银行支持的雄厚的资金链不无关系。与民营房产企业相比，央企拿地之所以呈现疯狂状态，因为它无需承担成本压力，不一定非要用自己的利润来拿地。

事实上，有多少央企拿地是靠自有资金和利润的积累？

银行的宽松信贷条件，为央企提供了充裕的资金。而国有银行们对带着“国”字号的央企发放贷款，没有政治压力与负担，银行领导人不存在仕途风险——反正钱都是国家的。如贷款给民营企业，倘若还款出现问题，银行领导势必被问责。相反，央企欠下的银行贷款，即使无法偿还，背后还有国家这个靠山，所以银行对央企贷款到了肆无忌惮的地步。而高利润的诱惑下，央企当然也乐得用贷款来拿地，并且无所顾忌。

反观，民营地产企业却缺乏这样的“底气”，自负盈亏的特质使其风险承受力弱于央企。民营地产企业要量入为出，在拿地之前需要对市场做出判断，同时毕竟还要对自己负责要对股东负责。向来以“不差钱”自称的SOHO中国潘石屹，在拍卖广渠路15号地时，被迫在39.5亿元的价格上止步。

市场经济之下，任何一个行业的发展，都离不开自由竞争，民营经济对经济的激活作用有目共睹，而房地产行业的发展，更是不能缺少民营资本的推动。

但近来，在一些行业中，都出现了国进民退的现象。如2009年9月，山东钢铁集团有限公司与日照钢铁控股有限公司签订资产重组与合作协议，亏损的山东钢铁将日照钢铁兼并；2009年民营航空集体折翅，2009年3月17日，四川航空集团公司向鹰联航空注资2.286亿元，持有鹰联航空76%股权，鹰联航空成为国内首家改姓“国有”的民营航空公司。

在这股国进民退风潮中，地产行业央企纷纷拿地，刷新着一个又一个地王记录，风光无限的背后隐藏着多少未知的风险？

央企地产企业高价拿地，造成土地集中，必然导致房价飙高。根据统计数据显示，部分开发商的买地速度明显高于开发速度，已出售土地中，相当一部分被储备起来，如果开发商拿地不是为了开发，而是利用其稀缺性特点等待升值，不能形成商品房供应，导致土地实际有效供给减少，肯定会推高房价，最终会导致风险不断累计，当房地产泡沫破灭时，受伤害的不仅有银行，还有实体经济。

央企的“东家”是政府，更是全体人民，央企如果真要进军房地产业，也应该以圆普通民众的“住房梦”为目的，而现在的疯狂拿地，明显是站错队的行为。

另外，在央企不计成本疯狂拿地时，民营地产企业的命运注定悲惨——竞争是死，不竞争也是死：与央企竞争，是自不量力，自寻死路；不竞争，是等待被淘汰，也是死路一条。这让人不得不忧思：中国的房地产未来会怎样？是谁正在毁掉中国的房地产？