中国式买房不可不知的理财经

中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。

原标题：中国式买房不可不知的理财经 不知道就先别买

房产证写子女名，未必好

案例：2008年前，杨阳父母已买下2套建筑面积90平方米的住房，并把杨阳的名字列入房产证。至今，杨阳父亲都很得意自己的盘算：杨阳已经成年，可以杨阳的名义再买一套房，这样杨阳名下就有3套房，可以保证杨阳今后生活无虞。

可怜天下父母心，为规避未来可能的遗产税，很多家长像杨阳父母一样，在买房时会写上孩子的名字。但这种爱心表现效果未必好。

第一：孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。

目前上海中外环之间的新房，二房二厅房价基本在400万元左右。以首付三成计，即120万元；首付七成计，则是280万元。两者相差160万元。对于大多数工薪阶层来说，首付120万元还能咬咬牙凑出来，首付280万元，就可能拼光三代老本了。

第二：孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。目前上海房产税人均免税面积是60平方米，三口之家总免税面积180平方米。如果孩子婚后再购家庭第二套房、又不想卖出首套房的话，家庭免税面积超标后就要征收房产税。记者向闵行区房产交易中心税务窗口了解到，计算征收房产税的住房面积时，还将包括之前和父母共有房产的孩子名下部分，即存量房也纳入征税计算面积。比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

第三：孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？

有没有化解之招？房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

越有钱，越贷款

案例：相恋3年的张炜和李蓉打算年底结婚，买房提上日程。小两口看中外环附近一个新盘，二房二厅总价在350万元。小两口每月平均总收入近4万元，但双方家长都很有实力，商定各自拿出150万元，加上小两口的积蓄，全款买房不贷款。按张炜父母的意思：问银行贷款，利息要占贷款额的一半，太不合算了。

工薪阶层要像张炜和李蓉的父母那样有实力，毕竟还不多，但有相同思路的人却很多。大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，给银行赚利息太不合算了。事实上，在目前市场态势下，这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略：越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱呢，去做投资理财。

咱就给张炜小两口买房算笔账吧，350万元房款，首付三成是105万元，贷款245万元，贷款期限为30年。为方便计算，假设张炜小两口全部做商业贷款，采取等额还贷法，按5年以上基准贷款利率6.55%计算，每月还贷15566元，30年利息总额315万元。一次性付款，确实省了这笔巨额利息。但如果张炜夫妇首付105万元，将其余245万元另做投资，比如购买信托产品，或者靠谱的P2P产品，结果会怎样呢？按照目前信托产品或P2P产品比较普遍的年化收益率12%计算，张炜夫妇只需投入156万元，作为归还房贷的“老母鸡”，这个“母鸡”每月平均生“鸡蛋”1.56万元，足以支付每月房贷本息。事实上，张炜夫妇还可以申请公积金贷款，5年期以上贷款利率是4.5%，每月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。

其余89万元同样可投资于信托或P2P，按12%年化收益计算，通过复利效应，30年后可达多少？超过2000万元！加上用以下蛋的“老母鸡”156万元，总额在2200万元左右。30年后张炜夫妇已年过60临近退休，这笔钱正好作为两人的养老金。

曾经有人算过，30年后的1万元只相当于现在573元，即便通胀这样吞噬财富，30年后的2200万元也相当于现在的126万元了，对张炜夫妇度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假如张炜夫妇全额付款买房，这笔钱就无从谈起了。

也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫，但30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？很简单，只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。

如今投资渠道不断拓宽，市场上超过商业房贷利率6.55%的投资产品俯拾即是，比如信托产品，固定类年化收益率普遍在9%-12%。信托产品刚性兑付的不成文行规至今延续，因此安全性还比较高。P2P理财市场群雄逐鹿，年化收益率普遍在14%-16%，年化12%收益率并不难获取，关键是沙里淘金，找到一个靠谱的P2P机构。

理财师认为，普通百姓要能借到银行的大笔钱，利率还给打折，也就是房贷了，因此要善用这个机会理财。