陈淮：2015才是房地产大年

原标题：陈淮：2014只是房地产小年 2015才是房地产大年

陈淮认为，不动产登记制度被部分媒体和公众解读为查处贪官的利器，而事实上，这个制度不是为了剥夺而做准备的一个制度，而是个保护、支持、鼓励老百姓拥有私人资产，是不断拥有私人财

“我郑重其事严重地说一句，不动产登记制度不是一种剥夺的制度。”在上周五举办的中原新型城镇化高峰论坛上，原建设部政策研究中心主任陈淮多次用了“郑重其事”和“严重”的两个词对不动产登记制度表示了自己的看法。陈淮认为，不动产登记制度被部分媒体和公众解读为查处贪官的利器，而事实上，这个制度不是为了剥夺而做准备的一个制度，而是个保护、支持、鼓励老百姓拥有私人资产，是不断拥有私人财富累积的制度。而后，陈淮用城镇化建设和棚户区改造作为论据，向人们描述了未来20年房地产的黄金时代。他认为，中国的房地产业还至少有20年的辉煌期，而2015年或者2016年对房地产来说将会是个“大年”。

【关于棚户区改造】　　陈淮说，“保障房自出现以来一直都是政府在单打独斗，让开发商进来，如果不挣钱，开发商也不会进来，没有人会去学雷锋。而今年以来，国务院提出把城市中的老旧房也纳入棚户区改造，通过新型金融杠杆备好1万亿来支持。棚户区改造就是将政府的力量和市场的力量结合起来，为政策和市场的结合寻找一个切入点。”目前国家层面批准的棚户区改造区域有很多都是城市核心区域，地理位置优越，“所有棚改和升级也有一定的关系。城市核心区域有连片的低端住宅，城市的基础设施改造很难，所以它是和商业业态、地下基础设施、市政管网、交通规划升级连在一起的”。陈淮认为，棚户区和过去的保障房相比，最容易引入市场化力量。最容易和城市多年遗留下来的众多历史遗留问题，以及过去十多年引发的城市发展弊端，一并寻求出路，是个好的契机。

【关于断崖式下跌、崩盘论】

“中国的房地产业，明确无误地说，还有至少20年的辉煌期。”陈淮用几个观点来论证辉煌期。他说，2013年中国城镇人口占52.7%，其中有17个百分点是农民工，涉及2.4亿人;到2020年城镇人口将增加6%-7%，将会涉及1亿人。而我们的城镇化发展在过去10年中，是发展不平衡的。我们的城市质量和抗风险能力还比较差，房屋减灾防震做得很不充分。并且，各种新干线建设还未完成，基础建设还没有建成，怎么说是城镇化建设到了尾声?“房地产的供求和股市的供求两码事，房地产的成交量和股市没关系，而今年的波动是之前被政策掩盖下的市场因素凸显出来了。2014年中国房地产业迄今为止的成交量和价格，是改革开放以来历史第二的一年，仅次于2013年。”

房地产市场也会遵循供求变化的基本规律，其成交量萎缩和成交量高涨之间，有着必然的因果关系。一个地区未来一个中长期时间内，其住宅的销售总数是一个常数，不会发生太大变化。“当2013年全中国绝大多数城市的房地产市场量价提升、购销两旺的时候，是房地产市场的大年，它透支了2014年甚至2015年的一部分购买力和需求。自然2014年就可能是个小年，2014年是个小年就意味着2015年或者2016年可能是个大年。2014年全中国房地产的成交量是仅次于2013年的，历史第二高点。今年一到六月，全国房地产商的开工总面积比2013年1~6月同期萎缩了将近20%，不是增速下降，是负增长了20%。这个周期波动可能导致一个供给的小年和需求的大年，这是正常合理的一个市场运行过程。

【关于不动产登记制度】

“从2006年十六大报告、2007年十七大报告到2012年十八大报告反复提出要创造条件让人民拥有更多资产和财产性收入，扩大中产阶级所占比重，形成橄榄形财富分布结构。不要曲解这个制度，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》开征时就说，本制度是物权法关于私有产权议题保护这一基点而做的规定。”关于不动产登记制度，陈淮大声疾呼，让老百姓不要有错误的认识，“别用农民社会主义的眼光来认识一个市场经济基本的制度。”陈淮认为，不动产登记制度被部分媒体和公众解读为查处贪官的利器，而事实上，这个制度不是为了剥夺而做准备的一个制度，而是个保护、支持、鼓励老百姓拥有私人资产，是不断拥有私人财富累积的制度。

【关于房地产税】

“房地产税是有财产就征税，而不是用来调房价的。十八大明确地说是积极推进房地产税立法，是推进之前试点。”陈淮说，这个概念被房地产搞混了多年，对市场经济缺乏基本认识，其实，没有什么房产税。原有的房产税从它生下来的那一天就是为对付房价，目的和功能错了，房地产税是对资产征收的税，不是调控房价的税。 　　他分析，市场经济下，有资产就要征税，首先是以从企业征收的间接税转变为向自然人征收的直接税为主，这是一个必然。个人的直接税主要是两个组成部分，一个是收入税，一个是资产税。个人所得税就是收入税，到现在并没有废除，只是暂停利息税，就是资产税，越来越多的老百姓拥有不动产，当然要为资产征税，这是房产税种设立的根本法理。　　房地产税并不是杀富济贫，房地产税的税种作为财产税，是为了提高社会资源利用效率。在经济学意义上，房子写在谁的名下，和国民总福利大小没有直接关系，房屋利用率的效率才跟国民总福利相关。“将来在房地产税出台时，一定会有一条相应的政策，保护房地产租赁市场。将来会有一个综合性税率来保护房地产多套房租赁。”

【关于后市】

陈淮表示，市场正在发生四个转折。第一，市场的力量正在取代政府之手。开发商资金链断是市场优胜劣汰导致的。第二，波动的发展过程正在取代单项的运动过程。有涨有跌，一定有个合理的过程，但是波动也有个基本趋势，随着城市资源的优化，居住条件的改善，房价会随之波动。第三，过剩取代了短缺。过剩不是今天才有的，但今年的过剩和此前不一样的是，不是单个过剩，而是整个生产能力的过剩。第四，转折。私人资产的累积正在取代社会资本的累积。