老旧危楼成危房 危房改造利益难平衡

原标题：老旧危楼安全问题渐出现 危房改造利益难平衡

门窗无法对齐闭合，墙体开裂，房屋坍塌……目前我国部分地区一批老旧危楼的安全问题，开始逐渐暴露出来。近期，住建部紧急在全国组织开展老楼危楼安全排查工作。危旧房处理还面临哪些难题，怎么啃下这块“硬骨头”？

“未老先衰”，部分楼房成危房

浙江奉化塌楼事件发生后，危旧房安全问题备受社会关注。近期，多地的住房和城市建设部门的咨询投诉电话变成了“热线”。

从全国各地排查情况来看，存在安全隐患的房屋主要集中在上世纪八九十年代建成使用的小区，大部分是1995年前交付的房屋，以砖混结构为主。专家指出，砖混结构危旧房主要有以下几方面缺陷：

一是住宅建设标准较低。上世纪八九十年代的住宅设计建设，执行的是当时的住宅建设标准和住宅建筑设计规范，当时的国家标准对抗震设防还没有强制性要求，采用执行的设计规范、施工工艺、建筑材料标准较低。

二是施工工艺相对落后。部分房屋在建造施工时，砖基础防潮处理工艺简单，造成砖基础受潮后强度受到影响；部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低，影响承重墙体强度；楼面普遍采用预制多孔板工艺，整体性较弱。

一些业内人士表示，上世纪八九十年代，市场经济刚刚起步，由于规范标准体系跟不上建设速度，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，就从“稻田”直接上了脚手架。加上技术和资金方面原因，建筑工程质量很难得到保证。同时，一些建筑公司为追求利润，还存在偷工减料的情况。

三是后期使用管理不当。随着城市化进程的加快和城市人口的急剧扩展，使得处于中心城区的老旧住宅频繁交易，不同购房者为满足个性化需求或追求经济利益的最大化，加上对房屋安全缺乏常识性认识，违规装修、野蛮装修时有发生，如敲拆承重墙体或承重构件、底层破墙开店等，这些行为严重损坏房屋主体结构的整体性与安全性。

此外，上世纪末实行住房制度改革、结束福利分房制度后，一些地区原房管部门和自管房建设单位在房改前实施的正常维修保养工作没有得到有效延续，造成有些房屋年久失修。

四是受到周边环境的综合影响。由于这些老旧小区普遍处于城市中心区，其周边道路及配套经多次改造完善，路面标高大幅提高，交通流量快速增加，再加上低洼处积水，均在不同程度上加剧了房屋不均匀沉降和对房屋的侵蚀。

危房处置难在哪

记者调查发现，危房改造起来不仅需要本楼及周边居民同意，还涉及小区规划、多部门协调等。这些问题造成了很多危旧楼一直拖着没改造，即使已经开始改造的危旧楼也是进展缓慢。

一些基层住房和城乡建设部门负责人表示，目前各地对危房的处置大致有三种思路：一是住户集资，原地重建；二是结合区域规划，纳入新建范围；三是对情况紧迫的危房，政府回购“兜底”。

据介绍，危房重建除需要相关部门的层层审批，还必须首先征得危险楼层所有住户同意，以及涉及所在幢的四周界限内相关方的签字同意，二者缺一不可。杭州市房屋安全鉴定事务管理中心副主任李向峰说，危旧房处置是一个普遍难题，涉及的责任主体、利益关系很复杂。

面对危旧楼房处置这个“老大难”问题，综合主管部门和建筑领域的专家意见，当前危旧楼房处置主要面临四个难题：

首先是鉴定难。杭州市土木建筑学会副秘书长陈旭伟说，房屋鉴定和医生看病一样，只能认定当时的情况，很难准确预测未来会不会倒塌、何时倒塌。加之住户改造房屋的情况随时可能发生，鉴定就更难。正是由于鉴定难，导致一些居民对鉴定结论“有选择认可”，这也成为后续处置的障碍。

其次是利益平衡难。“住户多是追求利益最大化，本来可加固的楼房，他们可能会要求重建。”李向峰说，换位思考，居民的这种要求也可以理解。问题是当前没有法律法规规定明确的处置办法，住户与周边住户、住户与政府的利益很难平衡，利益平衡难往往耽误处置进程、加剧事故风险。

同时还有责任主体确认难的问题。目前危旧楼房多建于二三十年前，当时的业主、设计、勘查、施工、监理单位到如今多有变迁，危旧房“从建到用”的各个环节主体责任难认定，这些都导致处置时各方相互扯皮、推诿。

最后是危旧楼房处理面临资金持续投入难。受制于责任主体确认难，目前全国多个城市开展的危旧房改造主要靠政府财政投入。但房屋改造资金需求大，单靠政府投入很难持续。

“建管并重”预防为主

“楼房安全不能等。”陈伟说，首先要逐步建立档案，不仅建立建设成果的档案，更重要的是建立使用档案。“地方政府应逐步加强社区工作，实行属地管理。在老旧小区，社区应该跟物业联合起来，加强对楼房的监管。”

为此，宁波市住建委质量安全处建筑工程师朱银杏等专家建议，首先，各个城市应建立危旧房处置机制，出台危旧房处置办法。“关键要逐步形成危旧房规范处置的一整套办法，不能出一个事故便出台一个处置办法。”陈旭伟说，要通过多个相关部门的联动解决危旧房处置中的协调难题。

其次，分门别类厘清楼房“从建到用”的各个责任主体，以危旧房成因的责任认定确定负责主体。尽管责任主体确定很复杂，但是根据“建筑质量责任终身制”原则，原业主单位和建筑单位是首要的责任主体。

再次，从实际操作角度明确资金筹措方式。由于资金难到位必然会导致危旧房处置拖延，各地政府相关部门应尽快设立“解危专项资金”，主要用于责任人不明确或责任人无力承担的解危费用，建设单位无法追溯的解危费用，应急抢修、紧急避险、强制迁离等费用。

最后，在政府主导基础上，发挥社会参与、居民自治的力量，联动推进危旧房处置。“如果认定是由于住户原因导致的，住户也应该承担相应的责任。”陈旭伟认为，让不顾楼房安全、野蛮装修者付出代价，才能教育其他住户。

“一定要树立建筑的‘安全生命周期’管理理念。”陈旭伟说，从上世纪七十年代到现在，我国的建筑规范经历四次发展，相对较完备，“建”的环节有规可依。与此相对，建筑交付之后的使用监管则一直比较薄弱，“管”这一环节有待提升。

专家建议，应尽快制定国家层面的房屋管理、保护制度，做到建管并重、预防为主，从源头防止“未老先衰”楼房的出现。