济南楼市现“私下认筹” 专家称要承担烂尾风险

原标题：济南楼市现“私下认筹” 专家称购房者要承担烂尾风险　

鲁网房产2月2日讯（记者鞠鹏）2014年，济南多家楼盘相继被爆出无预售许可证便开始认筹的情况，新年伊始，记者通过调查发现，个别开发商有将认筹转入私下进行的迹象。而面对开发商的此类行为，部分消费者却莫衷一是，甚至明知有风险仍心存侥幸心理。对此，房产专家表示，在楼盘未办理完毕相关预售证件之前，所有形式的认筹、销售行为都是违法的，消费者如果盲目购房，其正当权益将无法得到维护，甚至将承担所购楼盘出现烂尾的风险。

“私下认筹”担风险一旦烂尾难维权　　　　　　　　　　　　　

近期有市民向鲁网房产反应，称由中投融创和建邦泛亚投资的位于济南转山西路与经十路交汇处一楼盘，在地上工程尚未开工建设之前，便已然私下让消费者交付房款。随后，记者以购房者的身份前去该楼盘咨询，得到的答复是该楼盘尚未开始认筹，“大约今年5月份开盘，4月底才可认筹。”售楼处一名置业顾问告诉记者。据悉，该项目开发商自拿地起至今仅有两个月，目前项目正处于地下施工阶段，按照规定，其不具备取得预售许可证的条件。但记者在调查时据项目附近居民反映，称该楼盘早于2014年底便开始认筹，目的是回笼资金。

尽管目前尚不能证明该楼盘是否存在私下认筹，但山东平正大律师事务所律师赵金一表示，在开发商五证不全时，是不具备合法销售资格的，也就是说其无权以任何形式（包括内部认购在内）收取任何预订性质的款项。“在没有取得预售许可证的情况下，所签订的购房协议肯定是无效的。购买这样的房子，一旦发生纠纷，消费者的权益很难得到维护。”

开发商向购房者提前收取房款无疑解决了自己的燃眉之急，购房者的钱被开发商无偿拿去使用，但在取得预售证之前的这段时间，由于提前交房款属于违规行为，一旦项目出现问题，开发商抽逃资金，造成烂尾楼，那么消费者预付的资金就会很难收回。“已经取得预售证的楼盘因为受相关监管部门的约束，其本身出现烂尾的几率较低，即使这种可能发生，那么消费者也可以提出追究监管部门的行政责任，这对于其自身权益的保证要大大提高。”赵律师表示。

买房须经得住忽悠“五证不全”先等等

学区房、经典户型、精装修、高投资回报率、地段优越，面对开放商的这些宣传口号，消费者难免心有所动，但房产专家表示，在考虑住房的这些使用效果之前，确定所购楼盘是否具备市场交易资格，是首要的原则问题。

消费者在购买商品房时首先应核实所选楼盘的“五证”是否齐全。所谓“五证”主要包括有：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证，也是商品房项目是否合法的依据。

房产专家表示，“五证”当中最重要的是《预售许可证》，因为前面四个证件是取得《预售许可证》的前提条件，开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，期开发的商品房就具备了进入市场交易的资格。在开发商尚未取得“五证”之前，一切交易行为（如认筹、交纳订金等）都应慎重。