济南楼市之争：区域之争变身“内斗”

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原标题：济南楼市之争：东部再崛起区域之争变身“内斗”

11月以来，济南东部城区楼市持续发力，不但出现了十几家楼盘以抄底价开盘，而且东城的网签量更是几乎占据了济南市场的半壁江山，俨然一副“未来中心在东部”的架势。相比之下，西部城区却不复前几年大热的态势，楼盘销售不温不火，无论是开盘量还是销量都无法与东部相比。通过对数据的整理发现，无论是楼盘价格、所售产品、优惠折扣等方面，东西两城都逐渐趋向于雷同。在失去了价格优势之后，西城的竞争力显得愈加薄弱。东城不仅在土地供给、土地成交方面呈现出双赢的局面，在楼盘开盘成交量上更是超出了西部城区60%之多。本期我们将通过相关数据来剖析今年以来东西之争的战况，研究到底哪边才是市民最青睐的置业区域。

今年楼市东城逆势崛起东西两城热度不一

东城的开发时间要远远早于西城，在城市规划之初就将东城定位于“三高居住区”即高新、高素质、高科技三者相结合的综合性居住片区。在概念的炒作下，楼价也一路直升。在西部城区启动城市开发以后，东城一枝独秀的局面不复再现。西部城区在西客站概念的带动下，一路高开高走，带活了济南西部的老旧城区。在市场不太乐观的背景下，东城很多在售楼盘改变了竞争策略，试图用低价来抢占西部城区的份额，市场反应良好，销售量和土地成交量均双超西部，市场再一次认定了：在供过于求的市场环境下，价格是竞争的最有利利器。

强势扭转，东部楼市再度崛起

今年的房地产市场，东部的声音要远远高于西部，去年西部城区独占鳌头的情况在今年不复再现，反观东部城区却有明显的崛起之势。无论是企业的关注度、拿地热情、开盘数量、成交量等方面都大大超过了西部城区。

犹如股票市场热点板块轮动一样，今年的市场热点转移已成为不争的事实。在过往济南市民的印象中，东部的楼盘皆定位为“高大上”路线，房价都冲着万元制定;　而西部城区多以刚需销售为主，楼盘定价很少有超过9千元的。但是在今年市场情况不乐观的情况下，东部城区扯去了它“高贵”的面纱，开始用刚需大众的价格来拼抢市场。东部城区陆续出现了7千元、6千元甚至5千元的房子，很多购房者都增加了对东部房子的关注。

记者就曾遇到过一个从西部退房、到东部买房的购房者，该购房者告诉记者，当初在市中区看中一套90平米的住房，在缴纳了2万元的定房款之后，开始筹备首付。但在筹备首付的阶段，却猛然发现东部城区的楼盘价格呈现了直线下降的局面，经过挑选他重新选购了东部的一套新住房。购房者张先生解释道：“市中区的房子每平米售价接近8000元，但是东部城区的房子售价却仅要6500元/平米，如果购买100平米房子的话，那就可以节省出10几万来，而且东部的居住氛围要更好，所以宁愿舍弃原先的定房款也要去东边重新购房。”

产品竞价，最终购房者受益

记者从东部和西部城区各截取了60个在售楼盘作为数据参考的对象，其中东部城区中4千元售价的楼盘有1个，占比0.1%，5千元售价的楼盘有6个，占比10%，6千元售价的楼盘有18个，占比30%，7千元售价的楼盘有6个，占比10%。

西部城区5千元售价的楼盘有6个，占比为10%，6千元售价的楼盘有17个，占比为28.3%，7千元价位的有1个，占比为0.1%。

综合两个城区的数据不难发现，东西两城的销售价格已经趋向于同一水平，西部的竞争优势正逐渐的淡去，加上城建规划降温、区域热度降温、楼盘建设扎堆、市民关注疲劳等多个原因，让今年的西部城区略显安静。

但是无论价格如何，楼盘的相互竞价销售最终受益的还是购房者，不管是住东还是住西，价格才是众多刚需购房者最为关心的。

土地供应、成交东城双赢

记者从山东世联提供的资料获悉，从今年的1月份至11月份，东部的土地供应量达到了2155367.4平方米，土地成交量1417922.8平方米，两个数据均超过了西部城区。今年西部城区的土地供应量为173670.3平方米，土地成交量为1236319平方米，而这一数据相比东部来说分别少了92%和12.8%。

在2012年时，济南市的土地成交几乎大部分都在西部，这种狂热的势头一直延续到了2013年，2013年的土地成交西部城区几乎占到了80%。土地成交量代表着未来可开发和销售的产品多，待到几年以后，东部城区势必会再建几个新城区，届时东西两翼齐飞的景象将再次上演。开发产品的数量也多代表着市场供给量大，未来购房者的购房余地将会加大，楼盘之间的竞争压力也势必水涨船高。

今年济南的土地市场呈现出两头热的局面，截止到11月份，济南东西两城单月供给量最高的为940164平米，单月成交量最高为938893.3平方米，这两个最高值均出自东城。

而今年西城全年的土地供给量大约在173670.3平米，在东部城区各月的土地成交量中，仅排在第五位。前几年西城土地的过度释放，使得今年很多月份都呈现了零供给的局面。

东城开盘一边倒

记者从相关数据统计得知，今年济南东城西城的开盘楼盘大约有68个，其中东部城区有45个，西部城区有23个，东部比西部的开盘多了48.8%。在开盘成交量上来说，东部城区开盘的成交量为5478套，而西部为2080套，两者相差了62%。

从开盘的成交量上来看，东部城区的开盘效果要明显优于西部，楼盘单次开盘成交量超过400套的就有3个，超过300套的有1个，超过200套的有5个，超过100套的有13个;西部城区超过400套的没有，超过300套的有1个，超过200套的有4个，超过100套的有4个，无论是开盘数量还是开盘成交量东城均都高于西城，东城在开盘一项上就呈现出了一边倒的局面。仅从成交数量上就可以看出，在相似的价位和雷同的产品面前，购房者还是更倾向于居住在东部。东部目前的楼盘开发范围也在逐渐向东延伸，在邢村立交桥附近的在售楼盘就有10余个，向东延伸已经成为趋势。