从一线城市土地盛宴 看楼市增量市场机会

原标题：从一线城市土地盛宴看楼市增量市场机会

1月7日，由两家央企华润置地、首开股份与险资“一哥”平安组成的“巨无霸”联合体，以86.25亿元夺得北京丰台一幅地块，溢价率达到22%，成交楼面价达到每平方米3.8万元。由于该地块被称为“三最地王”（面积最大、自住房最贵和总价最高），从而备受媒体关注。剔除限价商品房和自住型商品房后，该地块楼面起始价至少在5万元/平方米以上。对此，万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆表示，从2015年开始，北京楼市的普通商品房售价将进入每平方米6万元时代；任志强第一时间也在微博上评价称，北京土地市场开门大吉，土地楼面价5万多似乎是常态，溢价50%以上也是常态。

尽管地产大佬们经常“语出惊人”，而地王也是个老话题，单宗地王并不一定能说明什么问题，但如果联想到2014年一线城市住宅用地出让金逆市走高、突破历史，再看看1月5日新年土地“首拍”时，招商、华润、九龙仓、平安组成史上最大联合体，抢收北京土地市场的“盛况”，或许需要我们重新思考，楼市正在由增量时代向存量时代过渡的背景下，最具楼市风向标的北京，土地市场如此疯狂，到底意味着什么？透漏出未来楼市走向的哪些信息？

地产大佬们之所以“出此狂言”，一个重要的依据就是，从2012年7月份至今，在北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元/平方米的地块有60多块。这些高价地块多数尚未入市，若加上税金、利息等，这些地块成本比拍得时又有近20%的增加。鉴于此，若以2015年二季度开始入市计算，北京将有近70个项目开盘价格在每平方米5万元-7万元之间，且这些项目大多数不在五环之内。这就意味着从2015年开始，北京楼市的普通商品房售价将进入每平方米6万元时代。

笔者梳理了一下，自2013年以来，各媒体报道的大大小小的地王，80%以上诞生在一线城市，典型的如上海董家渡、北京花乡、深圳龙华地块、广州红云涂料化工厂地块。而且，曾经一度开辟二三线城市战场的龙头房企，如保利、恒大等，均开始回归一线城市。另外，一直认为内地楼市有风险的港资房企（新鸿基、九龙仓、新世界等）也参与到了一线城市土地争夺战中，同时，但凡有实力的民资也都想从中分一杯羹。相比之下，二三线城市土地市场冷清很多。2014年，一线城市住宅用地出让金达到3500亿，同比增长54.8%，溢价率达到41%。但是，2014年全国300个城市土地出让金同比则下跌27%，溢价率只有10%左右。历来，二三线城市土地市场不如一线城市那样火爆，但如此的“冰火两重天”，还是第一次。

笔者认为，龙头房企对一线城市土地争夺之“白热化”，以及二三线城市土地市场之“冷清”，已经不能简单地用“分化”或“分化加剧”来解释。从本质上来讲，这是我国楼市整体供求格局已经逆转，供求平衡或供过于求已经成为“新常态”的背景下，楼市增量有效市场区域大为缩减的反映。

2014年，在打压性政策相继退出、扶持性政策不断推出的情况下，楼市不仅不像过去几年一样“一有刺激便雄赳赳气昂昂”，反而疲态尽显，全国楼市成交规模在2014年下滑了10%，一线城市下滑15%，全国房屋新开工和土地购置分别下滑9%和14.5%。这说明，楼市整体在疲于消化库存，开发商主动补库存的意愿不足。最新数据显示，全国35个城市待售新建住房消化周期达到16.8个月，而已批在建项目中90%的部分没有卖出去，可以解决1.5亿人居住。

因此，库存的问题可能会比我们想象的严重。另外，如果考虑到小产权房、军产房和单位宿舍和集资建房，当前户均住房1.02套的判断可能低估了。这就是为何，即便政策激励不断，但楼市疲软局面不改，即市场整体对于政策刺激的弹性下降了很多。在投资拉动和土地财政式微、经济增速下台阶的情况下，广大的二三城市集聚能力差、产业结构总体低端的问题开始暴露，楼市增长的内生动力不足。在未来相当长一段时期内，这些城市不得不为疲于消化库存、应付需求被透支的局面。

但是，作为超大城市的典型代表，一线城市继续呈现人口、资源和资金长期净流入的状态，而集聚则会带来产业升级效应、就业效应和收入效应，增量市场的机会也就自然而然更大一些。但同时，相比其他城市，一线城市的土地供应则相当紧缺。国家及地方各项规划已经明确了未来超大城市不再供应新增建设用地的政策，也划定了城市区域范围不可突破的“红线”。因此，未来超大城市新增用地将极为稀缺。从这个角度看，谈论一线城市住房消化周期的意义并不大，等待市场预期稍有回升，强大的需求很快会将这些房子消化掉。

同时，由于新增用地有限，一线城市各种公共配套建设（如保障房）将采取开发商配建的形式，例如北京、深圳等地基本上每一块商品住房用地都要配建自住房或安居房，这将进一步抬高商品住房的价格。另外，在市场化管理框架下，市场化商品价格管控也将会进一步弱化和取消，突出的就是如何合理看待“地王”的问题。事实上，地王是区域土地市场价值的体现，而这一市场价值是从该区域单位土地上的高产值来确定的。因此，地王的形成是土地要素价格市场化的体现，应该予以尊重。在公共服务无法在区域间、城市间均等化的情况下，地王难以避免。

总结一下，未来楼市的有效市场区域在进一步收窄，在一线城市热点片区，未来土地拍卖出现“天价”、房屋卖到“天价”，应该不是奇怪的事情。因此，这些城市的增量房地产市场机会是最好的，而所谓的“最好”，不仅指这些城市的居民支付高房价的能力，而且也指在目前高融资成本、高人力成本下，在这些城市的投资是最划算的。这也就是为何，龙头房企不惜血拼这些城市核心区域的土地供应。由于这些地块不可多得，创出天价也就不奇怪，或许是未来的常态。同时，单个房企自然无力独享，以联合体的形式来共享“大蛋糕”是必然的。