数千亿住宅维修金“假沉睡”

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住房维修资金所造成的糊涂账，反映的不仅是政府诚信问题，也是法律缺失问题。当前，应由各级纪委机关会同审计部门，对维修资金的来龙去脉查个水落石出，绝不能任其成为一些部门肆意分割的“唐僧肉”。

“利差”成“死钱”如何解冻？

“这笔貌似‘沉睡’的维修资金被银行等机构通过各种方式调动，在沉睡中‘梦游’，创造了巨大的增值空间。”财经评论员周俊生认为，权力部门为维修金使用设置了多道门槛，各个部门都不愿放弃既得利益。

半月谈记者调查发现，客观形成的“利差”因为没有相关法律可依，已经成为动不得的“死钱”。

南京市江宁区住建局相关负责人向记者表示，当前维修资金问题在全国都是一个难题。可以肯定的是当地代管部门没有挪用维修资金，但因为管理上的问题，确实存在支付给业主的是活期利息，而代管单位存在银行是定期的状况。

多位业内人士透露，虽然产生利息的维修资金本金属于业主，但因没有明确的分配约定和法律规定，管理产生的“利差”难以处置，最终很可能沦为有关部门的灰色收入。要将利差解冻，必须诉诸法律，推动相关分配方案形成。

账本是不能公布还是不敢公布？

南京市江宁区的武夷花园小区是一个有10多年楼龄的老小区，小区2000多户业主共交维修资金1266万元，可是直至2009年，仅产生40多万元的活期利息。该小区业主反映，想查清实际产生了多少利息，一直没有结果。

不能公布还是不敢公布？记者追踪发现，在维修资金糊涂账的背后，代管部门还有没法公布的另一本账。一些小区业主代表认为，代管部门虽然已经承认偷存定期，但是至今没有向业主公布相关账目。

此外，部分代管部门不公布账目，还可能因为根本没有这笔账。据业内人士透露，不少地方之所以拿不出完整的维修资金账目，一方面是老旧小区的基础数据不全，另一方面则是新开发小区存在欠缴。有些地方政府在市场不景气时，以缓缴甚至免缴维修资金为优惠条件，为房地产开发商“减压”，最终造成大量历史欠债，损害了小区业主的利益。

对此，北京市住建委副主任程建华建议，应当高度重视梳理历史欠账，提高公共维修资金的计息，同时协调物业企业和资金中心尽快建立维修资金明细账。

老百姓的钱为何不能保值增值？

广东志成达律师事务所主任陈小成认为，近年来CPI指数居高不下，专项维修资金实际上是在通货膨胀蚕食下日渐贬值。

“针对管理部门不作为，应引入资金的年度审计管理。”广东佛山市政协委员李建丽说，“活期存款与定期存款有巨大不同，不同银行的利率也不同。通过科学合理的配比，可以产生较大收益。许多地方政府不作为，其实是在打自己的小算盘。”

2013年，佛山市禅城区住建局在听取了李建丽的建议后，开始认真理财，改变过去全部是活期的存储模式，按30%存5年定期；40%存1年定期；30%存3个月定期的模式存储。

“13亿元的本金，通过合理配比，利率增长了3倍，利息1年内增加了3000万元。”李建丽说。

管理权限何时交还业主？

不少小区业主代表认为，只有把支配利息的主动权掌握在自己手中，才能避免“沉睡”的资金浪费掉。

“有关资金申请使用程序过于复杂。”陈小成说，现行的管理办法规定，申请动用维修资金款项，首先要相关业主向业委会提出申请，业委会征得小区2/3以上业主的同意后申请使用，通过房产行政管理部门审核后，会同专业工程人员和物业现场查勘认证，符合规定后安排维修。维修结束后，由基金管理中心、物业和业主代表三方察看验收，维修单位上报费用明细，基金管理中心审定后由业主委员会盖章认可，至此方才完成整个程序。这个程序走下来，少说一个月，多则三四个月半年不等，且当中涉及部门和人员繁多，实际操作起来极为不便。

“设定维修资金管理办法的初衷是为了保护业主利益，但在现实运行中反而成了阻碍资金申请使用的程序。”陈小成认为，人大应尽快针对维修资金制度进行立法，把维修资金的管理权限交还业主。

“现有的维修资金管理制度亟须改革，不妨学习国外做法，交由专业第三方基金会打理，政府只需制定好规则，当好监督者即可。”陈小成说。

改革立法迫在眉睫

“现在使用维修资金的门槛很高，很难把这笔资金用活。”南京市武夷花园小区业委会主任商长清说。

中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的专家认为，现在各地都存在用款难，主要是受困于物权法的相关规定。

记者调查发现，业主表决签名难一直是导致维修资金使用难的主要原因之一。近年来北京、成都、长沙等地提出“应急维修”、“授权委托维修”和“管理权限下放”等维修资金使用方式，但维修资金使用效率还不能满足实际需要。以长沙市为例，现在成立了业委会的小区比例不到30%，业主委员会的日常运行、监管工作离居民的要求有一定距离。

从今年4月至今，北京市西三环莲花小区2号楼住户就一直饱受电梯运行的烦恼。26层楼共两部电梯，一部常年坏，一部经常坏。该小区物业管理负责人董主任告诉记者，这个楼当年维修资金的缴纳情况十分复杂，导致维修资金无法取出使用。

居民纷纷建议，应出台应急措施，简化维修资金的提取，特别是当遇到电梯损坏、管道破损等问题时，业委会、物业、维修资金管理部门应该启动预案，确保居民人身安全。

“住宅维修资金的使用率普遍偏低。2013年我做了一项调查，佛山市的维修资金使用率为0.417%，远远低于全国水平。即使在业主呼吁强烈的北京市，也仅为2.3%的使用率。”李建丽说。

许多专家认为，建设部门与财政部门既是维修资金的代管部门，又是监督部门，集运动员与裁判员于一身，在管理机制上存在巨大漏洞。

“行政过度干预阻碍了业主自主管理，政府部门应尊重业主自治，弱化行政干预，简化程序，让投资方式多样化。”中国政法大学教授刘智慧说，我国现行的维修资金制度仅为部门规章，未能上升为行政法规，缺乏强制性和约束力，在法律效力、执行主体、执行程序等方面均存在缺陷，改革立法迫在眉睫。(记者刘宏宇杨绍功关桂峰)