新版建筑规范严控“送面积”擦边球

原标题：新版建筑规范严控“送面积”擦边球

中国房地产报记者胡泉北京报道

新版《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)今年7月正式实施。送飘窗、送露台、送地下室等开发企业热衷的营销法宝，或将失去可变通的操作空间，“送面积”等创新的户型设计面临考验。

“旧版《规范》有些含糊、界限不清晰的地方，存在可利用的漏洞，这次更明确、更合理了。”7月29日，北京市建设工程造价管理处人士陈国立接受中国房地产报记者采访时表示，“旧版《规范》执行的时间比较长，现实中很多的设计做法、功能出现了变化，也有必要修订”。陈国立是参与《规范》修订的专家。

“送面积”不再容易

业内所说的“送面积”，是指利用设计规范，设计出既可供业主利用，又不计入销售面积或只计一半面积的空间，以提高得房率。开发企业设计出赠送空间，工程造价并不会减少，还变相增加了楼盘的容积率，实际上是挤占了公共空间的面积，居住体验会打折扣，但这些方式受到市场的青睐，尽管“赠送”面积已经摊到房价里。

开发商最常“送”的面积便是旧版《规范》不算面积的飘窗，有的甚至做成假飘窗，业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。

新版《规范》明确要求，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。楼盘层高普遍2.9米左右，净高为2.7米左右，这样飘窗离地面至少要0.6米，不然算一半面积。

鉴于旧版《规范》规定阳台只算一半面积。新版《规范》更加细化，在主体结构内的阳台（凹阳台），按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台（凸阳台），按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。过去不算面积的双层挑高阳台，现在至少算一半面积。

“各省市都积累一些面积计算的问题，一种空间的功能在实际工程中有很多种变化，对应很多使用方式，这次将各个部位、如何区分等细节明晰化。”陈国立说。

以花园洋房、排屋别墅“赠送”地下室、采光井为例，业界一般不计算面积。但中国房地产报记者查询2005年出台的旧版《规范》，地下室、半地下室有计算建筑面积的规定。但地下室的建筑面积不计入容积率。

“地下室有很多的功能用途，有的是设备层、管道层，原来设备层、管道层都不计算建筑面积。设计上以它为名义，最终可能变成了别的用途。”陈国立解释。

按照新版《规范》，地下室、半地下室按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。同时，有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。

这次，《规范》明确提出，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积，在2.2米以下的计算1/2面积。

打擦边球的还有露台。“设计时不封闭的露台不算建筑面积，但水暖电都预留好了，业主自己封装一下就是个大阳台，可多出10~20平方米的使用面积。我们的住宅设计就这么干，每层每家都有一个露台。”一家港资设计院人士告诉中国房地产报记者。

新版《规范》还增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；修订了外保温层的面积计算规定；增加了门廊的面积计算规定。

户型设计精细化

接受中国房地产报记者采访的当天，陈国立正在参加新版《规范》使用讨论会，讨论如何使各地做到规则使用的一致性，“工程的用途、名称都做到可分析、可判断”。

新版《规范》的实施，如果是常见的“N+1”户型，将增加套内建筑面积和公摊面积，进而影响容积率和工程造价。但陈国立认为，现在可以从新版《规范》里找到出处和核算方式了，影响在于如何根据工程情况、建筑用途合理计算建筑面积、公摊面积。

7月前已报审规划审批的项目，仍按旧版《规范》执行，短期内新版《规范》对住房供应市场没有影响。新版《规范》对不同城市的影响不尽一致。如广州、上海等地2011年均出台了地方的建筑面积计算方法。这些标准对开发商的面积“赠送”做法已做出了严格的限制。

市面上“赠”面积的户型集中于中小户型，为了提高得房率，一些开发商甚至把89平方米的商品房做出了“3+1”户型。新版《规范》对过去“赠送”的面积空间给出细致的定义和计算规范，这为即将审批户型和入市的新项目加大了精细化设计难度。

而开发企业对小户型的设计“追求”源于2006年出台的“70/90政策”，该政策要求2006年6月1日以后新审批、新开工的商品住房项目，必须建设70%以上套型建筑面积90平方米以下的住房。

90平方米的面积设定当时是经过初步计算的，没想到会有各种形式的面积空间“赠送”。国家住宅与居住环境工程技术研究中心总建筑师曾雁认为当时的设定不够严谨。只有一个户型面积上限，多层、高层、超高层的公摊面积计算下来并不一样，“摊到高层、超高层，有的户型可能损失10~20平方米的面积”。

“一些开发商为了户型本身的合理性，或者更好地销售，让设计师利用规则漏洞采取了很多‘偷’面积的手段。”曾雁告诉中国房地产报记者，新版《规范》有助于更好地把控产品设计，“以前允许打擦边球，现在就不行了”。