楼市微调不断 持续搅动市场

原标题：楼市微调不断持续搅动市场

对楼市而言，决定方向的是政策。2014年房地产步入转折期，限购松动、利率上浮、信贷收紧、土地网拍等任何一点风吹草动都成为公众关注的焦点，并迅速激起更大的涟漪。

土地供应计划不再对外“张榜”

此前已连续4年对外“张榜”的全国住房用地供应计划，2014年国土资源部暂停对外发布，改由地方自行公布各省供地计划。该计划的发布时间一般为每年的四五月份之间。至于明后年是否会重启这一工作，目前尚不得而知。

国土部之所以暂停供应计划，放手地方自行制定，是因为连续多年不能完成年度供应计划，一方面引发了市场关于土地供应不足的预期;另一方面也反映出该计划编制过程较为粗放，地方政府对土地市场变化预判不足。

2月20日，国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，要求各地将保护耕地作为土地管理的首要任务，全面强化规划统筹、用途管制、用地节约和执法监管，加快建立共同责任、经济激励和社会监督机制，严守18亿亩耕地红线，确保耕地实有面积基本稳定、质量不下降。

6月19日，国土资源部公布《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》)，《规定》将于9月1日起正式实施。《规定》在起草过程中与现行法律法规相衔接，使节约集约用地迈上法制轨道。《规定》呈现出5大特点：一是强化规模引导，改进计划管理;二是优化用地布局，盘活存量空间;三是健全用地标准，严格用地约束;四是完善市场配置，促进用地提效;五是加强内涵挖潜，盘活存量土地。

该《规定》针对我国当前土地管理面临的资源粗放利用新形势，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升，是我国首部专门就土地节约集约利用作出规定的部门规章。

限购相继松动，但未必能救市

从年初以来，限购松绑的话题一直不绝于耳。相继传出了杭州、天津等多城市在酝酿松绑限购，但最后都被辟谣，未见正式文件出台。正式打响救市第一枪的是广西南宁。“记者从58同城房产频道上看到，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房”，这是第一份由官方正式发布的限购调整文件。

6月10日，消息传出沈阳限购取消，本地人和外地人可购多套住宅。随后，房产部门于11日否认全面放开限购。尽管这样的限购一日游成为很多人士的笑谈，但诸多城市限购在执行层面早已经放宽。

7月10日起，山东省济南市新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了3年多的行政调控政策将正式退出房地产市场。之后，不少地方纷纷跟随，都有着强烈的放松限购的冲动，而实际上，广州、无锡、太原等多个城市已经开始暗中松绑限购。

不过，取消限购是否真的能救市，业内非议诸多。

有专家认为，除一线城市外，就算全国范围内全面取消限购，也很难对总体市场产生明显推动，主要原因在于二线城市中绝大部分限购政策并非全市涉及，仅限于部分区域或内环线的限购，如郑州、贵阳等城市，限购政策本身限制的人群就有限。

且由于省会作用对省内其他城市具有强大吸附力，刚需类客户一直保持旺盛需求，取消限购对这些城市并没有实际意义，影响甚微，成交量没有起色，楼市持续成交量仍低迷。

利率上浮、房贷收紧局面难以缓解

房贷的收紧从一定程度上限制了购买力，影响楼市成交。特别是上半年，全国楼市库存激增、部分城市大幅降价的市场表现，引发中央层面的关注。

央行于5月12日召集商业银行开座谈会，强调在首套房贷上合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放。虽然经历了央行喊话要力保首套房贷政策后，多地房贷放款速度有所加快，银行房贷难、放款慢现象得到缓解。但业内预计，今年下半年房贷收紧局面仍难以缓解，房贷利率应会保持在基准之上。

6月16日央行年内第二次“定向降准”措施正式实施，“三农”和小微企业贷款达到一定比例的城市商业银行、农村商业银行等获批存款准备金率下调0.5个百分点。

央行定向降准之后对房地产的两个影响：持续定向降准表明央行政策态度转向宽松，有助于稳定货币低利率预期，引导短端利率下行;首套房贷款利率已出现松动。

自央行喊话要力保首套房贷政策后，房贷呈现两极分化状态：主做房贷业务的四大行基本都增加了房贷额度，额度宽松后，贷款的审批速度相对提升;也有部分银行因为额度紧，仍然有所上浮。

在克而瑞看来，之所以出现这样的结果，主要原因有三方面。首先，央行出的是指导性意见，并不是刚性意见，所以执行情况是各家自行掌握。其次，现在资金面依然相对紧张，信贷规模没有明显增加，银行还是会把有限的信贷资金投向利率更高的领域。最后，也是比较关键的一点，就是现在资金价格高，所以对银行来说，贷款利率要下浮很难。

郑州土地市场正式进入网拍时代

2014年5月22日，郑州首块网拍土地—郑政出〔2014〕46号(网)土地成功在网上售出，自此，郑州土地拍卖进入网拍新时代!

继5月郑政出〔2014〕46号(网)土地试水网拍之后，六七两月，将有15宗地块通过网络拍卖形式出让，6月，5地块将在25、27两日进行网拍。

土地网上挂牌竞价，节约了公共行政资源，相比传统招拍挂方式，能为竞拍人营造一个公平、有序、保密的竞买环境，有利于大家理性、冷静竞拍。此外，由于一切手续都是在网上进行，有利于规避传统招拍挂“背后做工作”等不正常现象。

“单独二孩”政策在河南正式实施

5月29日，河南省十二届人大常委会第八次会议在郑州闭幕。会议经表决，通过了关于修改《河南省人口与计划生育条例》的决定，标志着“单独二孩”政策在河南正式实施。预计“单独二孩政策”放开后，未来几年内河南的人口会有明显上涨，人口压力会增大，同时对房地产市场也会有一定的影响，改善需求将会爆发性增长，3房和4房市场将扩大，同时会有大量2房流向二手或出租市场。

郑州住房组合贷最高可贷70万元

5月9日起，《郑州住房公积金个人住房组合贷款管理暂行办法》的通知下发，6月15日起，具备组合贷贷款资格的郑州购房族可享受最高70万元的贷款额度。

在楼市整体不太景气的背景下，组合贷保障了郑州市场积极、稳定的发展态势。其象征意义就是，有望缓解购房压力，由原来的抑制需求变成增加需求、鼓励需求。现实意义就是，让刚需一族更便捷、低成本地实现居住梦，使郑州楼市需求更加合理。

今年郑州市54家市场将外迁

6月6日，郑州市政府印发《2014年中心城区市场外迁工作实施方案》，今年我市计划完成外迁市场54家，规划布局的11家承接地今年9家全面开工建设，5家部分区域要达到具备承接标准。

该消息公布后，再次引起了有关郑州市场外迁的话题，而郑州华南城、华商汇、五洲城、金马凯旋等市场外迁承接地也纷纷向各个商户抛出橄榄枝，一场围绕市场外迁展开的市场争夺搅动着上半年郑州楼市。