监管处于空白 越秀地产借投资基金分摊资金压力

原标题：为融资房企参股地产基金监管处于空白状态越秀地产借投资基金分摊资金压力

人民网北京7月1日电（余燕明）日前，上海上实城市发展投资有限公司斥资5亿元参股上海实银资产管理有限公司，基金首期募资25亿元将用于上实的自有项目融资。

而在这之前，以越秀地产为代表的知名房企就已经开展或参股了地产基金业务，越秀地产也借助旗下的基金公司在业内活得“风生水起”。在越秀地产捆绑旗下基金的开发模式里，部分项目甚至从拿地到开发的整个周期，贯穿始终都有基金公司的身影，这使得越秀地产能够获得低成本的资金和适宜的负债水平。

不过，多位受访人士介绍，房企控股或成立基金公司为自有项目或自身“输血”，依然是监管的空白区域，再加上基金公司对项目的选择和把关也较为薄弱，这将使得基金的敞口风险加大。因此，个别拥有或参股基金公司的房企，甚至不会将旗下基金对标所属房企的自有项目，以此来规范基金业务和规避项目风险。

自有项目融资

6月29日，上海实业发展股份有限公司（以下简称上实发展）公告称，上实发展董事会同意公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司出资5亿元，与上海阜华投资管理中心、中信信诚资产管理有限公司作为有限合伙企业的有限合伙人共同出资，参股公司上海实银资产管理有限公司作为普通合伙人，发起设立“上海实银城市发展投资基金I期”，首期募集资金规模为25亿元。

值得注意的是，上海实银城市发展投资基金首期募集的25亿元资金，将以股权投资和委托贷款的形式用于上实“优质股权类项目、市场优质项目、旧区改造项目和外部并购项目”等所需资金，意味着首期募资是在为上实的自有项目融资。

在募集首期资金的配比上，上实发展与阜华投资的认缴金额均为5亿元，而通过信诚资管发行专项资产管理计划形式筹措的社会资金将不低于15亿元。

“为了实现公司房地产业务向金融产业链拓展，依托合作金融机构资源优势募集社会资金。”上实发展对此解释到，未来上海实银基金将以投资上实发展及外部项目为目标。

“现在部分房企可以成立或者控股基金公司及其子公司，然后通过基金公司的专项资产管理计划针对这类房企或项目做基金融资，专项资产管理计划的投资领域确实包括房地产。”用益信托研究员帅国让分析，“这里上海实业是通过有限合伙的形式控股子公司。”

而据另一位房地产信托基金分析师对记者介绍，实际上，能够通过控股或者成立基金公司的形式给房企及其自有项目融资的房地产企业仍然是少数，“要么是有官方背景的国企央企，比如保利、远洋，要么就是知名房企，比如万科、越秀。或者两者沾边。”

以越秀地产为例，其通过旗下独立设立基金公司为自己提供的融资便利，在业内足以让那些困于资金的开发商们眼红。

在今年4月初，全国土地市场遇冷的情况下，越秀地产逆市以43.5亿元的总价拿下位于广州的地王项目，不过，越秀地产此次拿地依然选择的是与越秀地产旗下的投资基金合作，越秀地产与投资基金分摊土地款的比例为1：9，越秀地产为此支付的土地款也不过4.35亿元。

当然，越秀地产借力旗下基金公司也绝非满足于个别项目。根据2013年越秀地产财报披露，去年全年越秀地产在广州、杭州、佛山和武汉四地购入7块土地，总金额超过200亿元，不过其中4块土地越秀地产均是通过与其下基金公司合作取得，越秀地产去年为此支付的土地款不到60亿元。另外，截至到2013年底，越秀地产的资本负债率为43.8%，维持在较为合适的负债水平，财务成本也同比下降1成左右，而这也与越秀地产取道旗下地产基金获得低成本资金不无关系。

监管空白区

事实上，房企与基金、基金公司的结合已成常态，不过多数时候，房企均是通过与并无关联的基金公司合作成立基金产品进行融资，而能够直接参股甚至是成立基金公司的房企并不多见。不完全统计，目前包括万科、金地、华润置地、远洋地产、世茂集团等在内的多家知名房企旗下已经拥有自己品牌的基金公司。

“房地产企业发起基金公司，其实主要有两个目的。一个是出于房企的战略业务的整体考虑和长远打算，比如要延长房地产业务的产业链，布局发展房地产金融。”某大型房企主管金融和资本的负责人对记者表示，“另一个目的，就是房企和项目融资的需要，房企会通过成立和控股基金公司的形式解决其在财务上的资金需求。”

该负责人进一步介绍，其实对很多房企来说，都会是通过控股和参股基金公司的形式与基金公司产生关联，而对能够直接在旗下发起和成立基金公司的房企门槛要求会比较高。

“因为我们之前有着央企背景，所以能够成立拥有旗下品牌的房地产基金公司。”该负责人对记者透露，“不过，我们的房地产基金公司不会针对自己的项目进行融资，而是出于集团房地产金融业务的战略考虑。”

不过，对这些房企来说，解除财务上的“近渴”，相比长远战略规划上的“远忧”，取舍自明。以越秀地产为例，据专业机构测算，2013年地产基金的资金成本约在20%左右，而同一时期越秀地产选择从旗下基金公司回购项目股权的成本则只有12%左右，几乎只是从其他基金公司获得资金成本的一半，而这也直接促成了越秀地产在集团战略上选择将房地产开发与基金合作模式的持续加码。

“争取获得金融行业的‘全牌照’，一直就是以越秀地产为代表意欲开拓房地产金融的房企们的志向所在，而不论其目的如何。”上述房地产信托基金分析师介绍说。据悉，越秀地产已经获得包括银行、证券在内等多种金融业务平台，而旗下早已完成上市的基金公司，更是为其提供了源源不断的“血浆”供应。

不过，房企参股或成立基金公司同样存在隐忧与风险敞口。“房企利用旗下的基金公司为自己融资，因为在监管上是存在空白的，所以程序上是没有问题的。”上述大型房企主管金融和资本的负责人指出，“一方面，基金选择项目的话必须要有严格的选择和考察，这是防范风险，但是为自己的项目融资的话，基金就没办法选择，这是风险之一。另一方面，这种类型的基金是以房企的融资和利益为导向的，只是为房企和项目提供融资便利，而不是将投资人的利益放在首位。”