观点：央行指导房贷难挡房价拐点形成

原标题：观点：央行指导房贷难挡房价拐点形成

房贷持续紧张的趋势在现行条件下是大势所趋，未来很难有更多银行跟进放松房贷业务，难以逆转房价在今年形成拐点的大趋势。

近来房地产行业“救市”呼声四起。有媒体报道称，央行近日召集部分商业银行召开以住房金融服务为主题的座谈会，副行长刘士余参会并要求商业银行提高个人按揭贷款发放效率，并合理定价。

春节过后，中国房贷市场期盼的“年初松、年底紧”的放贷局面并未到来。两家第三方机构此前对各地银行房贷调研的结果显示，八、九成的银行首套房贷在基准利率或上浮，鲜见优惠利率；贷款审批时间有所延长。

近日有媒体报道称，北京、深圳个别银行出现房贷利率松动。但融360金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告显示，4月份各大银行房贷紧张状况变化不大，首套房9折以下贷款利率优惠几乎绝迹，个别银行最高上浮40%。虽然北京、深圳有个别银行恢复房贷或放松利率，但由于条件严苛，对于广大市民而言仍是杯水车薪。

尽管个人住房贷款实际上是风险最小的贷款品种，但在利率市场化背景下银行资金成本不断攀升，按揭业务银行不怎么赚钱，因而很多商业银行虽名义上支持按揭，实际上已大幅收缩甚至暂停。分析人士认为，近期社会怨言较多，故管理层召开了这次会议。

毫无疑问，银行的审慎态度让房地产行业的资金面面临着不小的压力。从过往历史上看，信贷收紧的年份往往伴随房价走低，而信贷相对宽松的年份房价则一路高涨。曾有人据此预测，随着资金面的不断饥渴，房价高度膨胀的可能已经不复存在，稳增或保持现状将会是大概率事件，甚至不排除部分地区、部分房产商单方面下调房价的可能。

目前，房地产市场预期已经急转直下，甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。鉴于此，救市的声音不绝于耳，甚至从四线城市扩展至二线城市。但在经济结构调整的关键时刻，楼市是万万不能再受刺激的，一旦全面放松楼市，尽管短期可以收到快速“稳增长”的效果，但长期而言将会使实体经济更难受，因为刺激楼市会引发银行系统的新一轮加杠杆，流动性风险将更加积聚成为实体经济头上的堰塞湖。

考虑到房地产本身的行业政策不会有多大的边际改善空间，房贷无疑将是影响未来楼市走向的关键。如果二季度继续维持信贷收紧，即使政府用放开限购政策、下调二套房首付比例等手段来救市也可能收效甚微，房地产很可能会出现价格加速下跌的现象，房价拐点有望今年形成；但如果信贷再次放宽，很有可能房地产市场再现明显上涨。

笔者认为，房贷利率持续上浮与额度紧张凸显了目前房地产的潜在风险，但央行对于个人住房贷款的政策引导，或将拉长拐点出现的时间。不过，尽管央行要求商业银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，个别银行对首套房的房贷利率也的确有所松动，未来不排除其他的小银行也会跟进，但是房贷持续紧张的趋势在现行条件下是大势所趋，未来很难有更多银行跟进放松房贷业务，难以逆转房价在今年形成拐点的大趋势。