外资加速离场 中国楼市或临冰点

原标题：外资加速离场 中国楼市或临冰点

海外资本正在加速撤出中国内地房地产市场。

近期，由北京资产管理公司嘉实基金和伦敦资产管理公司高富诺基金联合运营的不动产投资基金嘉实房地产投资（香港）有限公司（以下称“嘉实地产”）宣布，已停止在中国市场上进行投资活动，将资金转向海外市场。

这是自李嘉诚撤离内地房地产市场后，又一家高调宣布离场的具有外资血统的投资机构。同时，包括野村证券、瑞银、摩根士丹利在内的不少外资投资机构开始唱空中国楼市。“内地楼市风险很大，我们已经停止了一切在中国的项目开发投资。现在只是维持一些旧有项目的运营。”盛富资本CEO黄立冲在接受中国房地产报记者采访时直言。

“春江水暖鸭先知。”活跃在房地产一线投资市场上的投资机构，最能感受到寒冬的到来。它们的纷纷离场，意味着中国房地产市场或离冰点不远。

投资纷纷撤离

4月26日，高富诺基金CEO雷纳（James Raynor）对媒体透露，嘉实地产已停止拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”的募资计划，该基金原本计划募资规模为5亿美元。“我们需要对未来机会进行平衡考虑，这种考虑的结果是我们希望把重点放在海外市场上。”雷纳表示。

“基金子公司和母公司之间有很强的风险防火墙制度，基于风险考虑，进行业务的调整和转向也很正常。”嘉实基金内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示。据了解，嘉实地产一直非常注重风险防范，在内地房地产投资区域上，坚守一二线城市商业地产，三四线城市几乎不做。

此前早已出现不少离场者。

4月23日，沃尔玛关闭了杭州朝晖店。沃尔玛亚洲区总裁贝思哲表示，今年将在中国关闭25家业绩不良的门店。

李嘉诚父子则自2013年下半年以来就持续抛售内地物业，累计超200亿元曾引起市场高度关注。

“基本上有能力和上规模的房企和基金都已转战海外。我们也早已不再投资内地楼市，而是转投海外市场，如在澳大利亚投资商业地产和公寓。”黄立冲告诉中国房地产报记者。

而更令人不安的是，内地房企的海外融资额正逐月锐减，房企海外融资难度正在加大。

数据显示，1～4月内地房企单月融资额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元和14.74亿美元。4月份融资额甚至低于去年12月的20.3亿美元，刷新最近12个月低点纪录。

与此同时，境内融资环境亦再度恶化，基金、信托等纷纷有意避开地产投资。

一季度，公募基金大量减持地产股，持股数量环比下挫54.8%，从去年年末的76.6亿股降至34.6亿股。其中，有51家上市房企遭公募基金清仓，均为百亿元规模以下房企。

而嘉实基金资产管理公司旗下嘉实资本的资产管理计划亦在减持地产投资。上交所网站资管份额转让成交信息显示，4月25日，嘉实资本旗下嘉信开元3号专项资产管理计划转让了5.49亿元份额，创出该所自去年8月开展资管份额转让业务以来最大单笔成交额。而嘉信开元3号的融资方均为以房地产开发为主业的地产公司，嘉信开元3号作为一款委托贷款性质的资管计划，向三家企业提供融资。

“以前的投资机遇在今年可能会变成陷阱。”嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥在接受中国房地产报记者采访时表示，不少地区的房企销售出现问题，甚至之前部分借助高成本融资拼命拿地的房企，受市场影响已出现资金链断裂情况。这会使LP（投资人）产生对这个行业的不信任，进而使得募集资金的难度加大。

楼市指标继续恶化

投资资金的转向也是形势所逼。今年以来，房地产市场的各项指标都在不断恶化。

国家统计局数据显示，1~3月，全国商品房销售量价齐跌，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不理想。

而据中国指数研究院监测，4月份全国100个城市中近半数房价环比下跌。

浙江杭州已在降价漩涡中愈陷愈深。5月5日，杭州市区土地拍卖现场上，杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名，最终均加价100万元直接成交。

颓势也已蔓延至一线城市。

据中国指数研究院监测，4月份北上广深一线城市商品房成交面积环比涨幅分别为-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上广深商品房成交面积分别同比下降50%、20%、10%、33%。

在此形势下，不少外资投行对中国楼市给出了悲观预期。

野村证券日前评论称中国楼市泡沫已破，将拖累今年GDP增速放缓至6%以下，投资者增速跌落12%。瑞银表示，中国房地产市场风险已经显着增加，楼市已经接近转折点。摩根士丹利也称，中国内地楼市可能在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

渣打银行全球研究经济师李炜在接受中国房地产报记者采访时分析称，“整个房地产行业确实面临销售延缓问题，房企利润率也会被进一步挤压。不过，在未来一到两个季度内，大型房企以及有海外平台的房企，不会出现大面积财务违约。”“未来取决于房企和资金层面的双向调整。一方面，需要银行信贷政策的放松。另一方面，如果房企能有效降价促销，也将在一定程度上缓解房地产行业下滑势头。”李炜表示。

盈石集团研究中心总经理张平在接受中国房地产报记者采访时则表示，“中国的住宅市场确实已经不适合投资了。但是，商业地产仍然具有投资空间。比如，北京、上海的写字楼市场，有投资红海，也有蓝海。”