专家称高房价已成强弩之末 难以继续上涨

仅仅依据一个月度的数据，也许还远不足以说明楼市进入拐点。但一路高歌猛进、量价齐升的火爆楼市突然变“冷”，其中必有缘由。3月份楼市的量价变化，实际上已经发出了明晰的信号，即楼市已经触顶、高房价缺乏继续上涨动力并已成强弩之末。

准确把握未来的房价走势，须对影响未来房价变动的诸多因素进行分析。在笔者看来，至少有六方面因素成为拉动房价向下的力量。

一是经济减速。中国房价自2000年以来迅速、持续上涨，是与中国经济的高速增长密切相关的。经济高速增长在带来房地产投资高增长的同时，也推动了城镇化进程，促进了居民收入水平的提高，从而放大了住房需求。当前，中国经济增长已进入“7”时代，经济下行压力很大。今年一季度GDP增长只有7.4%。经济减速对房价的影响是双重的，一方面，从房地产的需求端看，经济减速会影响居民的就业和收入增速进而影响住房需求;另一方面，从房地产的成本端看，经济减速背景下压缩过剩产能和结构转型升级过程加快，将导致钢材、水泥、平板玻璃等建材价格下行，从而降低住房建造成本。

二是流动性变化。四万亿元投资强刺激带来的贷款增量和社会融资规模快速增加，国际收支“双顺差”使外汇占款迅速增长进而使得基础货币大量投放，这些因素综合在一起导致了货币供应量的急剧扩张，为房价节节走高提供了适宜的货币条件。而现在情况发生了重大变化，流动性过剩的局面已不复存在。从国内看，银行不良资产比率上升，适应结构转型要求银行的贷款结构面临重大调整，银行放贷行为更加审慎;地方政府债务风险加大，地方政府债务规模扩张受到限制;金融监管部门为管控金融机构的流动性风险和产品违约风险，将继续采取有力监管措施规范同业业务、信托业务，通过“影子银行”渠道融资的规模也会下降;外汇占款增加放缓，将使基础货币的投放规模下降;存款利率市场化加速推进，会推动市场利率水平走高。所有这些，会导致货币供应量增长率下降，流动性趋紧可能成为一种常态。从国际看，美联储今年年初启动QE退出机制，至今已宣布了三轮QE规模削减安排，而QE退出不仅会导致“热钱”流出，加剧国内流动性压力，同时还会引起人民币贬值，提高国内利率水平。目前，由于市场流动性和银行贷款额度都很紧张，8.5折的按揭优惠利率在房贷市场上已经绝迹，70%的城市出现中小银行停贷现象。即使同意发放按揭贷款，银行推迟放贷的现象也十分普遍，最长的要等半年。“融资难”和“融资贵”的双重制约，阻碍了部分住房需求的实现，同时也将迫使开发商在流动性紧张的情况下，不得不通过降价促销来加快回笼资金。