房价下跌50%银行能扛住 地方债威胁最大

央行最新数据显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计，截至目前房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿，房地产贷款占比为21.3%。也就是说，理论上说，若房地产贷款“全军覆没”，仅能影响银行全部贷款资产的两成而已。

再仔细分析房地产贷款结构，其影响应该很有限。在15.97万亿元的房地产贷款中，个人购房贷款余额10.29万亿元，占房地产贷款总额比例64.4%，占各项贷款总额比例13.7%。这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说，当房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金;当房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为首套的自住型住房对房价涨跌并不敏感，就是说购房者从购房那天起归还贷款就没有考虑房价的涨跌，即：房价涨跌不会影响自住户归还贷款。

第二套以上住房购置是改善型、投资投机性的，对价格涨跌变动极为敏感，一旦价格跌破首付款比例，银行贷款本息就将遭遇风险。但是，第二套以上住房最低首付款比例为60%，只要跌破60%，银行贷款本息就将受到威胁。这就是说房价下跌50%对个人购房的10.29万亿元贷款影响没有想象的血本无归那样大。这一点与美国有很大不同。美国次贷危机爆发的原因之一，就是许多住房抵押贷款是零首付。在那种情况下，只有房价上涨才能保证银行贷款安全;只要房价下跌，贷款风险立马显露。