楼市将现分化格局 政府应予以政策上引导

原标题：楼市将呈现分化格局政府应在政策上加以引导

近来，楼市走向成为社会关注的话题。一方面，政府工作报告并未着墨于地产调控，只有一句话，即“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”由此地产板块一改往日的低迷，集体上行。但另一方面，兴业银行(601166,股吧)宣布暂时停止发放房贷，房贷收紧成为主旋律，购房人观望情绪浓厚。种种迹象都使人们更加关注今后楼市走向。今天，复旦大学房地产研究中心主任、经济学院教授尹伯成做客本刊“首席观点”栏目，他认为，下一阶段，许多供过于求的三四线城市，房价会朝不同程度的降价方向走，但幅度不会太大，一般不可能出现房价腰斩的情况，因为广大居民要改善住房的需求在经济发展过程中还是相当大的。而一线及部分二线城市房价则会基本稳定，这种分化的格局将会维持一段时间。在政策方面，中央政府会在不让房地产市场“崩盘”的前提下按照市场经济规律对楼市做好调节，可能会暂缓出台一些震动大的诸如“房产税”之类的措施。

记者：日前，兴业银行证实暂停向房地产开发商发放贷款。您认为兴业银行停止房贷的原因是什么?该做法是否会引发其他银行的效仿?

尹伯成：实际上，收紧房贷并非兴业银行一家行为。早在前几个月，几乎所有银行都在不同程度上收紧了房贷，不仅对二套房贷，而且对首套房贷也一再加“紧箍咒”——不但取消贷款利率优惠，甚至还上浮利率，对符合条件的房贷客户也以种种理由压单，延迟审批周期。在银行眼里，房贷不再是“香饽饽”，而成为一块能吐就吐的鸡肋。其原因还要从巨大的房贷风险中寻找。银行是经营货币的企业，房贷固然要按照政府要求支持消费者购房，但是前提是要能赚钱。然而目前的情况是，一方面银行信贷的资金成本越来越高，不少由理财产品组织来的资金的成本几乎和房贷利率相当，怎么能再来实行房贷利率优惠呢?另一方面，几年来的房价持续猛涨已经使许多购房者力不从心，一旦他们所购买的房产价格真的大幅下跌，说不定真会走上“断供”之路，这就迫使不少银行提高首付比例。眼看房价已涨得离谱时，房贷风险就突然显露出来，从而使银行房贷动力日渐消失。

记者：在商业银行放贷动力减弱的同时，多座城市的土地市场却维持火热行情，地价居高不下。对此，您怎么看?

尹伯成：在房贷收紧，成交乏力与库存增加的同时，为什么一些城市的土地市场依然火爆，土地价格还在涨，地王还在不断出来?按理说房难卖地也难卖，但楼市和土地市场上开发商的行为如此“分裂”的咄咄怪事就摆在面前。这看似奇怪的问题其实不难明白。首先，库存量巨大并且与日俱增的主要是三四线城市。在这些地区，前几年由于一二线城市实行限购使大量开发商到三四线城市买地开发，同时推升房价，然而那里百姓的购买力绝对跟不上，从而形成严重供过于求的局面。可是在北上广深等一二线城市，尽管实行了限购，抑制了投资、投机需求，但那里由于经济发达，刚需力量十分强大，而土地非常稀缺，造成这些年房价与地价在楼市调控中比翼双飞，结果开发商终于明白，要赚钱还得冲向一线城市和一些热点的二线城市。由于那里土地卖一块少一块，尤其那里的城市核心区域，土地是那么稀缺，那么精贵，因此在土地拍卖中哪怕价格再高，参与竞拍的开发商也都不惜冒一切风险，非抢到手不可。在他们看来，有了这样的宝地，完全是奇货可居，将来盖了高档房，不愁卖不出天价，赚不到大钱。这就是经济学的级差地租的基本道理。房地产价格理论中的经典名言是：地段，地段，还是地段。这确实也有道理。然而我们还是要给疯狂抢地的开发商提个醒——凡事皆有度，哪怕再好城市的核心区域，如果地价过分透支了未来的房价，也难免会形成风险，更何况花开总有花落时，又有谁能保证房地产市场永远不会有周期性波动呢?同时我们也要给这些城市的地方政府提个醒——你那里的地价房价过高，你这个城市的竞争力也会因商务成本过高而下降。我们不能只顾眼前不顾长远。

记者：当前一些楼市成交量萎缩，一些楼盘开始降价促销，银行收紧房贷，有的业主开始抛售房产，连一些房地产大佬也发出“看空”言论，所有这些是否表明我国楼市已开始进入由上而下的拐点，今年楼市前景如何?

尹伯成：应当认为，在市场经济中，楼市和房价像其他商品市场和价格一样，都是由供求关系决定的。据此，对于今年的楼市和房价也许可以作出这样一些预期：第一，许多供过于求的三四线城市，房价可能会朝不同程度的降价方向走。不管开发商和当地政府是否愿意，库存房产的资金压力迟早会迫使房价向下调整以“去库存”。世上没有卖不掉的商品，只有卖不掉的价格。对于购房自己居住的消费者而言，房价下来，购买力和需求量就上去。“买涨不买跌”只对投资、投机需求适用。当房价调整到适合消费者的经济承受力和心理承受力时楼市成交量自然就会上去。因此，不能认为房价下调就是楼市不振。当然，如果那里供求矛盾并不突出，房价不调整成交量也会上去。只有库存压力大的地方，房价才会调整。调整幅度由库存压力大小决定。有人认为，房价向下调整，开发商岂不要亏损，开发商怎么肯呢?当然不肯。然而出现不降价绝对不行时，房价就不是由开发成本和利润要求决定了。当商品供给和成本已定时，能卖什么价格完全由需求决定。实在不行时，迟降不如早降。早降可少亏，晚降要多亏，不降吃大亏。此乃市场经济的铁律。第二，一线及部分二线城市，估计今年房价和楼市会基本稳定。一则这些城市房价经过几年上涨已基本触顶，实难再进一步上涨;二则因刚需力量较大，决定房价难以下调。至于哪里新地王出来会不会推动周边房价再涨看来还得有需求力量。由于这些城市的限购、限贷等差别化调控政策在短期内不可能退出，因此投资、投机性需求无法形成气候，从而会促使楼市基本稳定。第三，房地产是不动产，因而其市场随地域而分割，不像其他易流动商品价格那样容易传导。这样，三四线城市降价和一二线城市稳价的分化格局会维持一段时期。就是三四线城市降价，幅度也不会太大，一般不可能出现个别地区那种房价腰斩的情况，并且降价也是一个逐步变化的过程，因为广大居民要改善住房的需求在经济发展过程中还是相当大的。

记者：在目前楼市条件下，我国相关的政策将会发生哪些变化?

尹伯成：这个问题应当放到目前我国宏观经济运行的大背景中加以考察。当前，由于我国经济既要加快改革和转型，又面临由此带来的经济下行压力。从这个角度看，决策层目前在房地产调控决策上确实面临着一种两难境地：一方面考虑到我国房地产市场经过前10多年高速发展已积累了诸多问题，包括房价高企带来的民生压力和贫富分化、金融风险、地方政府的土地财政依赖等绝对再不能忽视，另一方面又要看到房地产行业对整个国民经济和社会生活的影响实在巨大，直接的上下游行业就达五六十个之多，若楼市真的崩盘，将对银行和整个国民经济带来巨大震动和灾难，后果不堪设想。这就决定了决策层会在调控楼市政策选择中对各种利弊作权衡取舍，力求楼市稳定，既不放纵楼市泡沫进一步膨胀，又不允许楼市走向“崩盘”。具体说有以下几点可以看到：一是在一线和部分二线城市会继续执行“限购”、“限贷”等差别化调控政策，因为这些城市一旦取消“限购”、“限贷”等差别化调控政策，房产的投机、投资需求势必立即东山再起，房地产泡沫膨胀一发不可收拾;二是要积极引导开发商大力开发普通商品住房，同时继续大力推进保障性住房建设;三是暂缓出台一些震动大的诸如“房产税”之类的政策。房产税是迟早要出台的，但现在还不是时机，而且这一税种的基本功能是给地方政府提供财政收入来源，而不是为了调控房价。调控房价只是它的派生功能。目前关于房产税还要做许多准备工作。总之，中央政府会在不让房地产市场“崩盘”的前提下按照市场经济规律对楼市做好调节。楼市在我国目前还是市场跟着供求预期走，供求预期跟着政府政策走。既然当前政策预期如上所述，因此今年楼市大致稳定是基本态势。

记者：请您谈谈未来楼市格局的演变?

尹伯成：从长期看，我国楼市基本格局的演变可能会出现以下一些特征。

一是发展目标上，将从以拉动经济增长为主转变为以关注民生为主。发展房地产业本来具有拉动经济增长和改善居民的住房条件等多方面作用。但是多年来各地政府都以拉动经济增长为主。在科技进步没有突破性进展的情况下，发展房地产业确实能快速推动经济增长。土地实行招拍挂又正好符合地方政府土地财政的需要。应当看到，近10多年来我国发展以商品住宅为主的房地产业取得了巨大成就，但是房价的持续上涨又带来了一系列问题，尤其是解决普通百姓的住房难题成了当前民生问题的焦点之一。显然，现在已到了房地产发展模式从拉动经济增长转向关注民生的时候了。

二是发展平台上，将从以前只注重发展商品住宅转变为发展商品性住宅和保障性住宅并举的两条腿走路。我国既然实行市场经济体制，发展商品房仍是长期趋向。然而住房对每户居民而言，都是一个价值量很大的资产，绝不是每个家庭都能购买得起的，而住房又和食品、衣服一样是每个家庭都离不开的生活必需品，因此必须要有政府来保障无能力购房的家庭的住房问题。显然，商品房和保障房并举就是必然要求。各个家庭根据自己经济情况和能力各取所需，各得其所，让人们多样化需求得到满足，整个社会才会安定。

三是需求结构上，将以强烈的投资、投机需求转向理性消费为主。在市场经济中，住房既是消费品，又是投资品。但是，房产市场上的消费需求是原生性需求，而投资需求是派生性需求，因为投资房产(或出租或倒卖)最后都得由消费者接盘。但是前几年我国住房市场上过分的投资行为，后果十分严重。一是严重危害民生，许多真正要房住的居民得不到住房;二是严重浪费资源，大量投资购买的住房空闲着;三是严重影响消费，许多家庭为买一套房而欠下几十万元债务就得节衣缩食;四是严重增加风险，房产泡沫使金融业和中国经济大幅度波动的风险大大增加。当然，合理的不动产投资行为还是会继续存在。但是以后住宅市场上的需求一定要以自住消费为主。自住消费也有一个合理不合理的问题。与自己经济能力相适应的住房行为是合理的，一味贪大求洋，盲目攀比，就是不合理的。

四是供给结构上，将从偏好开发较高档的大套型商品住宅转向主要开发中小套型的普通商品房或保障性(包括准保障性)住房。过去多年来，与发展房地产业主要以拉动经济增长为目标以及强烈的投资需求结构相适应，商品住宅在供给结构上也存在偏差——中小套型普通商品房供应严重不足，大量开发比较高档的大套型商品房。随着我国住宅发展目标和市场需求结构的变化，这种供给结构也越来越显示出它的不合理性。我国尽管国土辽阔，但人口多，人均土地面积仅为世界平均数的三分之一，人均耕地面积不足世界的二分之一，而且人口分布不均，东南沿海地区人口密度极大，而农业高产区也在这些地区。今后大量农村人口迁到城市，人均居住面积不可能大，只能在有限的城市面积中居住更多人口。这就决定了在城镇住房供给结构中，决不能以大套型为主，绝大多数只能是中小套型。在倡导节约地，节约水，节约材料，节约能源的低碳经济时代，改变现行住房供给结构，大量开发中小套型房，少量开发大套型高档房，会成为大趋势。要使这种趋势成为现实，政府在政策上也要加以引导。