三大原因终结楼市永远上涨神话

原标题：三大原因终结楼市上涨神话

由新华报业传媒集团主办的第七届新华高峰会上周六在南京举行。本届新华高峰会主题为“改革再出发，经济转型进行时”，会上，著名经济学家、中国社会科学院副院长李扬、知名财经评论员叶檀和知名经济学者、江苏银监局局长于学军发表主题演讲。专家们认为，美国退出量化宽松对中国经济是好事;房市没有永远上涨的神话，三四线城市房子过剩将导致地方政府融资平台产生违约风险，购买了涉地和涉房的信托投资者面临巨大风险，未来十年国内财富将出现大转移、大消失。　　自美国去年底宣布退出量化宽松(QE)以来，全球金融市场再次出现动荡，巴西、阿根廷、南非、土耳其、印度、印尼、泰国，甚至俄罗斯，货币大幅度贬值，有的贬值百分之十几，有的百分之二十几。

中国高储率是防火墙

李扬认为，美国的量宽对很多新兴经济体来说是好事，但量化宽松退出基本是坏事。但是，对中国来说，美国的量宽对中国是坏事，而它的量宽退出基本是好事。

因为在所有这些国家里，只有中国是特殊的。中国虽然是发展中国家，但是中国经济在1994年突破了储蓄不足的瓶颈，国内的储蓄在国内用不完，开始用来买美国的国债。在全球危机这么动荡的情况下，中国的高储蓄率是一个非常好的防火墙。李扬预计，美国的量宽退出是长期、渐进复杂的过程，时间跨度会有五到十年。美国量宽退出对中国真正的冲击是息差。因为全球主要中央银行的货币政策是不一样的，美国退出量宽会导致各国汇率剧烈波动，于是套利和套汇会大量出现。

不会发生97年金融危机

于学军表示，美国退出量宽导致资金回流美国，新兴国家的货币贬值，这样就意味着人民币对其他的货币贵了很多，肯定不利于中国的出口。中国会不会出现资金外流的情况?最近大家重新提起来亚太国家会不会再现1997年到1998年亚洲金融危机的问题。当时美元很强，亚洲国家货币和美元挂钩，随着美国经济的走强，美元的走强，这些国家挂钩美元货币面临着很大的贬值压力，一夜之间，从泰国开始引发，像风暴一样整个吹遍东南亚国家，连带着发生了亚洲金融危机。随着美国量宽政策的退出，美元的走强，这些资金回流美国，全球又出现了类似1997到1998年的状况。他认为，这一次不会发生亚洲金融危机那样的风暴，原因有四个：第一，这次美国量宽政策的退出，影响的范围不是亚太地区，而是分散在全世界。实际上受影响最大的是三个国家——阿根廷、南非、土耳其;第二，亚洲国家的汇率机制和外汇储备情况已有根本性改进。当时亚洲国家都实行固定汇率，随着美元升值，他们的外汇储备大幅度减少，现在亚洲国家的大部分汇率机制已经是浮动汇率，外汇储备大幅度增加，中国、日本是全世界第一大和第二大外汇储备国;第三，中国已经今非昔比，外汇储备充足，经得起大风大浪的冲击;第四，美国的量宽政策退出，现在仅仅是个开始，这个矛盾远未积累到严重的程度。

经济进入结构性减速通道

李扬认为，在这样的全球形势下，中国不可能独善其身。中国经济已经进入结构性减速通道，我们必须被动地接受，我们该做的事是提高效率和质量，这是超越中等收入陷阱唯一的途径，现在全球生产率都在下降，为我们提供了一个千载难逢的赶超机会。2014年的经济形势和政策取向与2013年相仿，任务是四条：稳定增长、化解产能过剩、防控债务危险、守住民生底线。没有什么变化。宏观调控就是一个上限下限，几个指标，只要不超过这个水平，政府不采取行为，其他由你们去做。所以企业一开门就要想想怎么把自己的生产搞好，不要天天想着利率汇率。

三大原因终结房市上涨

李扬也听到了最近市场上房价下跌的消息，他表示，房市没有永远上涨的神话。原因有三：第一，城镇化模式变了，三中全会中城镇化是城乡一体化四个题目下的最后一个题目，这个变化是翻天覆地的变化。以前算中国城镇化率是52%，要搞到70%，一年1%，中国还有至少15年的城镇化过程，这个思路是开发区化，就是圈地，已经造成了空城、鬼城，如果不及时地中止会给中国造成很大的危害。所以我们关于市场永远涨的判断是基于中国城镇化刚刚开始，后面搞几十年都没问题。但是城镇化在城乡一体化这个框架下讨论的时候，情况就变了。现在如果把农民土地的财产权揭示出来，让大家在这个新的财产的平衡方程式下重新衡量，其实很多地方城市化已经完成了。也就是说在城乡一体化的框架下推进的城镇化战略，对房地产市场会有直接的冲击。第二，房地产登记制度，大家知道，在国土部下成立了一个司专门做登记，而且在六月份上线，什么地方都可以查到什么人拥有多少房子，只要在一个相当范围内能够实施，一些调控措施就不需要采取了。第三，现在房市已经分化，三四线城市很多地方房子已经过剩了，特别是新的城乡一体化的情况下，有多少人要迁到县里面去，有多少人愿意到地级市去，都能算出来。如果说北京有人愿意去，我信，南京有人来，我也信。各地的房地产市场潜力有多大，已经到了水落石出的地步。

三四线城市楼市开发过度

于学军也表示，中国经过二十多年的积累，房地产的泡沫是很明显的，似乎是到顶了。现在从实际当中可以看到，买房子基本上都变成了一种刚需，很少有人投资房地产、炒房。过去买了房子的人，比如买了五套八套房子的，这些人绝对没有说再增加买房子了，而且想办法脱手，甚至现在这个市场不是完全好脱手。还有，房地产市场，在城市之中发生了分化，现在三四线城市，因为人口进来的流量很有限，前些年政府融资平台大规模地发展，它依靠什么来撬动，就是依靠卖土地，拼命地卖。现在一些三四线城市的房地产开发已经过度了，空置率非常高。一旦过了这个拐点，房地产市场垮塌下来也会非常得迅速。还有一个是城市综合体的建设，在一些城市完全超过了实际需求。

江苏开发商对南京感兴趣

于学军说，最近他见了一些房地产企业公司，有一些很大的公司，已经在南京河西买了地，准备开发。这些房地产公司，现在越来越困难，赚钱不容易。有的开始想退出二三线城市到一线城市、二线城市，现在江苏的房地产公司，比较感兴趣的是南京。有的认为三四线城市房地产马上要崩盘了。六月份房地产登记系统的出台，对房地产市场到底带来什么样的冲击，也是一个很大的变数。

叶檀表示，未来十年中国有两个主要的任务：一个是重建社会秩序，另一个是重建经济秩序。我们整个财富、经济深层模式会发生变化，财富会是一个大转移的过程，也是一个大消失的过程。比如说钢贸，上海松江钢贸城、宝山钢贸城，几百亿的资金突然之间烟消云散。改革是需要付出成本的，这个成本又谁来付呢?她提醒说，如果买理财产品的时候，看到结构性这三个字，小心一点，每次这个骗人的东西，都在这个结构性三个字上。一旦钢性支付取消的话，现在涉煤、涉矿的成本谁来承担?未来会有更大宗的，而且风险也不在这个之下的，涉地和涉房的信托未来风险非常大。于学军则表示，和房地产市场相联系的是政府融资平台，融资平台之所以这些年能累积这么大，支点就是土地卖给房地产，如果房地产市场发生了风险，三四线城市以下土地卖不出去了，那么政府融资平台的还本付息就会产生违约风险，这是一个大概率的事情。李扬也表示，中国地方债务总体是可控的，但房地产市场调整可能会压缩地方政府的还债空间，使部分地方政府债务恶化。