土地增值税能否改变楼市利益格局

原标题：土地增值税能否改变楼市利益格局

近日，万科公司小股东、北京市长歌律师事务所律师刘亚军向深圳市盐田区法院提出诉讼，要求万科集团公司立即向全体股东公布有关162个项目的土地增值税缴纳详情。

刘亚军接受中国青年报记者采访时称，自己持有万科集团公司股票，如果按照万科财报所称，预提的40多亿元土地增值税算做纳税成本，他并无异议，但如果这些钱依然在万科公司的账上，也没有对小股东进行分红，他无法理解。另外，目前万科公司笼统地说，160多个项目没有结算，他想知道，具体哪些项目已经结算，哪些项目没有结算。

2013年年底，有媒体两次报道地产公司欠缴土地增值税的问题，媒体报道引用的数据是，全国45家房地产企业应缴而未缴土地增值税达3.8万亿元。也曾有媒体报道说，万科的多个项目共计欠缴土地增值税40亿元。

万科公司曾回应称，质疑其利用计提土地增值税准备金，一方面少缴企业所得税，一方面又不在利润中做扣除，涉嫌虚增利润，是对会计处理和税收实务缺乏了解。

事实上，近期被卷入土地增值税欠缴质疑的多家房地产公司都做出回应，认为目前缴税模式并不违法。那么究竟房地产企业该如何缴纳土地增值税，一些地产商所执行的“土地增值税提取后挂账不缴税款”算不算合理避税，这种缴税逻辑是不是真如地产商所言是媒体不懂税收实务?

土地增值税背后的争议

在我国现行财税体制中，土地增值税属于地方税税种，收入全部归地方政府，由地方税务局负责收缴。

中国社会科学院财税法案例研究中心主任滕祥志接受中国青年报记者采访时称，土地增值税的法理依据是《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》，相关的操作规章主要来自国家税务总局。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。

与很多税种征收的模式不同，土地增值税实行先预征，然后再清算的模式：企业先按照一定的比例，将土地增值税缴到地方税务局，销售到一定程度后再“汇算清缴”，根据最终的销售额“多退少补”。

目前争议点主要集中在企业该何时进行最后的清算。

国家税务总局给出的解释是：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的;取得预售许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人注销登记的。

有地产商认为，企业在项目预缴土地增值税时，就必须预提应缴未缴的土地增值税成本，并在公布的科目中说明这些应缴而未缴的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不缴，这种做法不违背相关法律，也非拖欠。

滕祥志认为，根据税法原理和税法规定，土地增值税分为预征和清算两个征收环节。在预征环节，土地增值税纳税义务人已经产生预缴的法定纳税义务。

违反预缴这一法定义务的，应该相应承担法律责任，除非符合法定“免征”事由。商事主体在财务上所谓“计提”，仅在自己公司账面上显示和会计处理，如果没有跟税务机关发生关系，未按照税法规定的期限预缴税款的话，构成“未按照规定期限申报纳税”，其对应日常生活之“应缴未缴”概念，但与税法的“欠税”概念不同。“计提”和“没有发生现时纳税义务”均为会计概念，其不能替代和混淆税法概念，也不消灭其应承担的税法义务。

国税总局关于清算的说明，滕祥志认为，税务机关“可要求”清算的情形，在民商领域是一个选择性规范，但在公法领域，就是一项义务。“可要求”对税务机关来说是一项义务，“没有不做的权利”，在法理上，行政主体不可以选择，不得无故放弃。如果税务局工作人员自由裁量把法律义务完全弃置，那就涉嫌渎职。

企业自主掌握结算时点，算不算合理避税

实际上，国家税务总局早就担忧土地增值税应缴未缴的问题。2009年，该部门曾发文称，要对“土地增值税提取后挂账不缴税款”进行专项检查。

税收研究者杨乾告诉中国青年报记者，“土地增值税提取后挂账不缴税款”是地产商的一个避税法宝。地产商未达到结算条件时，可以挂账，但结算时点几乎完全由地产商掌控。

很多地产公司的组织构架是，总部为上市公司，并没有具体业务，每个项目都成立承接具体业务的项目公司。土地增值税都是预提到总公司，而非项目公司。

这样操作的意义何在?一位税务中介机构的资深人员说，项目公司只要有预提，就可能被当地税务机关责令补缴土地增值税。而如果由总公司预提土地增值税，很可能总公司的主管税务局并不掌握各地开发项目的情况，无法核实，很难发现“土地增值税提取后挂账不缴税款”。

除了通过拖延清算时间、总公司预提等方法来避税外，有税务专家指出，土地增值税跟房企的毛利率直接相关，房地产企业通过减少毛利率的方式来达到少缴土地增值税的目的。

房地产企业通常有两种手段避税：一种是通过设立外围子公司进行利润转移;另一种提高项目工程各项成本。

对资金紧张的房地产企业来讲，趴在自己账面上，没有结算的计提土地增值税有着重要意义，“这相当于一笔几十亿无息的银行贷款”，税收专家强调，对于这笔钱，地产商有全部处置权，地产商也不会让这么一笔资金闲置，而是作为现金流一直在地产开发中滚雪球。

土地出让金能否纳入预算管理

杨乾介绍说，目前我国房地产企业缴纳的税种主要有营业税、企业所得税和土地增值税等。营业税和企业所得税跟其他行业类似，而土地增值税相当于房地产行业的“暴利税”。

在一些专家看来，土地增值税可以发挥税收调节房地产企业经营行为的作用，比起一些行政手段来，更加符合市场经济原则，但一直以来并没有发挥相应的作用。

国家税务总局有关负责人曾表示，1994年国家开征土地增值税后不久，受亚洲金融危机等影响，房地产市场疲软，税源严重萎缩。2007年以来税务部门才开始落实土地增值税预征、清算征收机制，加大土地增值税征管和清算力度。

即便存在种种征收漏洞，土地增值税的增长远高于其他税收增长。2007年，全国土地增值税收入同比增长74.3%;2008年增长33%;2009年增长33.9%;2010年增长77.6%;2011年增长61.4%;2012年增长31.8%;2013年1～10月组织收入2710.78亿元，增长22.2%。

但有税收专家指出，土地增值税的增长率大大低于房价的增长率，尤其在近年来主要建筑材料价格普遍下降的情况下，税务总局公布的土地增值税的增长率与当下的房价的增长率极为不匹配。

土地增值税会不会推高房价，最终由老百姓埋单?滕祥志说，土地增值税是一种资本利得税，算直接税的一种，在税收原理上，直接税很难转嫁。

2007年，国税总局发布土地增值税清算通知时，整个房地产行业股票纷纷跌停，但正当国税总局打算对土地增值税清算时，国际金融危机袭来，土地增值税的清算又被搁置。

作为一项很重要的收入，为何地方税务局不积极征收呢?地方税务部门每年有税收增长10%的任务，要保证税收持续增长，就必须给未来留有“余地”，像土地增值税这种税就可能留到年景不好的年份。

有专家建议，在营改增的大背景下，如果将来房地产企业缴纳增值税和土地增值税肯定会混淆，不如将二者合并，在房地产销售环节统一征收增值税，设定基本税率为17%或更高，由国税局征收。

还有一种建议是，把土地增值税改为消费税按销售收入征收，税率在5%~10%之间，仍然由地税部门征收。

有专家认为，地方政府很大的一块收入来自于土地出让金，而土地出让金不在预算监督范围，这让地方政府一大块收入长期不能纳入《预算法》管理，土地增值税如果未来能考虑成为地方的主要税种，取代土地出让金，纳入预算轨道管理。