房地产市场将进入理性十年

原标题：王晓白：房地产市场将进入理性十年

十八届三中全会召开前后，持不同观点的专家学者们对未来的房市做了多种分析与预判。“利好派”认为，全面深化改革将取消限购、限价等行政调控手段，会使长期压抑的购房需求集中释放，从而带来房价的迅速上升。“利空派”认为，城乡统一建设用地市场的建立，将使大批农村土地进入市场供应，从而“加速房地产泡沫破裂”，中国房地产的“严冬”即将来临。对于未来房市发展，我有以下几点思考：

首先，房地产“盛夏”不大可能在近期来临。

宏观调控手段调整不等于取消使用行政手段。《决定》指出的“建立以国家发展战略规划为导向、以财政政策和货币政策为主要手段的宏观调控体系，推进宏观调控目标制定和政策手段运用机制化”，明确规定了政府对房地产市场的调控手段将从过去以行政手段为主调整为以财政政策和货币政策为主的长效机制，但行政手段仍可作为“辅助手段”加以使用，或者是在一定的时段内继续使用，如“京七条”、“沪七条”等就仍然保留着调控房价的许多“行政手段”。

最大限度地减少中央对微观事务的管理，并非意味着放松对市场的监管。《决定》明确指出要“更好发挥政府作用”，“全面正确履行政府职能，加强市场活动监管”，这充分说明，政府不可能对事关民生的房市放松监管，更不可能坐视“房价报复性增长”。

相当一部分三四线城市和一二线城市的部分区域(部分产品)库存过大，将直接影响房价。以规划人口仅74万的成都某新区为例，已建和在建的购物中心面积近400万平方米，人均5.42平方米，明显高出了常住人口与商业面积1∶1的正常需求，若再加上电商的冲击，该区域商业用房售价透支的问题更显突出。

另外，银行房贷收紧、首套房贷利率上浮的金融政策及流动性的趋紧，也将大大制约购房需求向有效需求的转化。

其次，“严冬”不可能在近期笼罩中国房市。

“小康目标”和“稳增长”的方针，奠定了房市稳步发展的坚实基础。十八大提出了2020年“城乡居民人均收入比2010年翻一番”和“人居环境明显改善”的小康目标，三中全会则再次强调了“稳增长”的总基调。在商品房仍是十八大提倡的“居民财产性收入”最主要组成部分的当今，只要实现了“稳增长”，商品住宅的需求必然随之增长。同时，三中全会“单独生二胎”的改革，也必然会在一定程度上推进这一增长。

“城乡统一建设用地市场”的建立，将是一个漫长的过程。不可否认，建立城乡统一建设用地市场，允许农民集体土地投向普通商品房的土地市场，必将起到抑制地价、稳定房价的重要作用。但“新土改”是一场涉及面很宽、政策性极强，难度和深度都相当大的改革，从对未来房地产制度的顶层设计到全面实施，必将经过土地确权、从流转到买卖等方面的分期试点、逐步推开、反复探索的漫长过程。所以，我们不能奢望这一改革在三五年内变成现实，但可以期望在今后的十年之内能够摸索出在下一个十年全面推开的突破经验与改革途径。

“赋予农民更多的财产权利”和“推进农业人口市民化”将打开城镇化的瓶颈。《决定》关于“赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权”、“稳妥推进农民住房财产转让”等举措和全面放开小城市落户限制、有序放开中等城市落户限制等方面的改革，都将有效推动三四线城市的产业发展、就业增加和商品房销售，逐步改变开发商资金从三四线城市向一二线城市回流的倾向，使开发企业有了更广阔的发展空间。

“稳定税负”的基调决定了“房产税”的立法不会对房价产生巨大冲击。《决定》中关于对“改革税制，稳定税负”原则的强调，使大家明白了房市不会因税负猛增而造成剧烈震荡。“加快房地产税的立法并适时推进改革”，“适时”二字，进一步说明了房产税绝不可能马上全面开花的“稳健”基调。同时，从已经进行房地产税试点的上海、重庆两地的实践也可证实，房产税的推行，并未使这些区域的房市进入“冬天”。

再次，《决定》为房市的稳步前进铺设了理性的轨道。

“主要由市场决定价格”的改革，有利于房地产业从行政调控的高压中回到供需平衡的健康轨道。《决定》明确指出，经济体制改革的“核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”，这一“回归市场”的重要理论，将使房地产业从年年调控加码的“行政高压仓”中走到供需平衡的市场天地间，回归正常生长轨道。

公平对待两种所有制和加强国有资产监管，有利于民营房企逐步进入平等竞争的发展环境。《决定》明确规定，要“加强国有资产监管”，“完善国有资本经营预算制度，提高国有资本收益上缴公共财政比例，2020年提高到30%”。虽然这一过程还有漫长的七年，但“老大”的特权必将越来越少，不同所有制企业的平等竞争将成为不可阻挡的必然趋势。

对行业协会由“规范发展”升格为“重点培育和优先发展”，利于推进行业健康发展。《决定》指出的“适合社会组织提供的公共服务和解决的事项，交由社会组织承担”、“重点培育和优先发展行业协会商会类社会组织”等内容，均体现了行业协会在市场治理中地位的变化和责任的加重。中央对行业协会的改革意见有利于协会推动行业自律、反映企业诉求并维护行业合法权益，促进行业健康持续发展。