济南取消限购背后：创最高库存记录 土地市场冷清

原标题：济南取消限购背后：创最高库存记录 土地市场冷清

7月2日上午，一份署名为“济南市城乡建设委员会”的《关于对我市商品房限购政策进行调整的请示》文件从微博上流传。从文件截图可以看出，济南市城乡建设委员会正在积极申请取消限购政策，并称“为促进济南市房地产市场健康稳定发展，我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。”而仅仅过去一周，又有报道称7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开。

一直以来，济南房地产市场一直给外界以坚挺的印象，并非房地产风险最大的城市，却突然传出限购松绑的消息。取消限购背后有着怎样的市场背景和政府愿景？

酝酿数月的限购松绑

网上流传的《关于对我市商品房限购政策进行调整的请示》文件中提到，“市建委提出上半年济南市商品房的销量出现了下滑下降及价格滞胀的现象……市建委与市房管部门研究后建议在全市范围内解除新建商品住房与存量住房的限购。”

7月2日，济南城建委回应称，“（限购是否调整）现在市里正在研究，还得报住建部审批。”而仅仅过去一周，又有报道称7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开。

一位本地开发商告诉记者，此前关于限购是否放开仍有争议，尽管政府部门在一两月前开会商议过，但直到今天才有了确切消息。因为济南并非压力最大、风险最高的城市。

济南市从2011年4月份正式执行限购政策，房价上涨幅度随之明显减弱，到当年8月份，房价首次出现环比下跌，持续到2012年6月份。

从2012年7月份开始，济南房价开始出现一波环比上涨行情，截止到2014年3月份，济南新房价格连涨了21个月，近几个月的上涨幅度逐步收窄。

相比国内其他一、二线城市，不论是新建商品住宅的供应量、成交量还是成交价格，济南表现都相对平稳。以今年1-5月的数据看，前5个月批准预售的新建商品住宅21929套、246万平方米，预计全年供应量与去年相当；成交方面，前5个月累计网签16879套、184万平方米，月均成交套数和面积也与往年相差不多。

但进入6月份，济南楼市的压力在加大。中原地产研究部统计数据显示：济南整体楼市降温，上半年合计签约住宅20753套，比2013年同期的30974套下调了33%.可售套数也上涨了1万套。

另一个数字也从某种程度上揭示限购取消的原因，数据显示，截至2014年4月底，济南普通商品住宅库存达661万平方米，创下2009年12月底以来的最高库存记录。

土地财政与开发商的资金链

楼市的成交低迷，波及到了土地市场，由此引发财政紧张，这或许也是济南放开限购后的动力。

在年初出现土地交易小高潮后，3月份以来济南土地市场一直比较冷清，二季度甚至出现了零成交。

据济南市2014年1至3月份公共财政预算执行分析报告，今年一季度，济南商品房销量回落导致房地产业税收大幅回落。报告称，由于近期部分城市商品房降价销售、银行信贷政策和公积金政策收紧等因素影响，房地产市场观望气氛显著增加：一季度济南商品住房销售量（套数）下降30.98%.受此影响，房地产业地域税收仅增长5.21%,低于全市税收增幅6.36个百分点。

而作为济南市政府性基金收入的重要来源，土地出让金在其中占很大比重，其一季度也不尽如人意。数据显示，2014年一季度济南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%,其中住宅用地27宗，同比增加69%,这主要还是“沾了2013年的光”,仅2014年1月便成交土地45宗，大多为2013年底推出的地块；到了2、3月份，成交宗数便大幅下降。

与此同时，一季度济南市各项民生支出涨幅颇大，其中住房保障支出1.05亿元，增长1.11倍。

值得注意的是，继3月底位于北大槐树片区的2宗居住用地挂牌出让后，整个4月份未有土地挂牌出让，而5月份的土地市场更加“寂静”,不仅未有土地成交，土地出让也继续“挂零”.6月份仍然如此。

此外，济南市今年一季度经济运行形势分析报告显示，一季度房地产开发投资增长17.5%,增速同比回落3.8个百分点，其中住宅增长4.3%,回落31.1个百分点。新开工面积下降25.5%,竣工面积下降45.5%,其中住宅下降34.9%和35.6%.

“新开工面积和竣工面积大幅下降，很大程度上显示着开发商的资金链接续存在问题。这和当前银行收紧开发贷和个贷密切相关。故开发商也热望放松限购，从需求端为资金输血。”一位业内知情人士介绍。

济南相关部门负责人对此解释，济南土地市场的“冷清”和楼市的“低迷”关系不大，在土地出让之前要对土地进行熟化以及定价，前期工作做好之后，才会有土地的出让。

但房地产业内人士均将此归结为楼市低迷的连锁反应，山东世联怡高董事、总经理朱江表示，楼市观望情绪较浓，上半年市场成交量同比、环比都出现了下降，波及到了土地市场；当前未开工项目延缓开工进度，已开工项目延缓入市或者低价入市，老房源则普遍采用促销、特价房等方式去库存；受交易量、回款及融资情况等因素影响，开发商拿地更加谨慎，资金也趋于紧张。

预计30个城市将取消？

6月中下旬，从呼和浩特开始，更多城市开始实质性考虑松动限购政策。济南只是其中的缩影。

世联行报告显示，二季度一线城市土地成交大幅缩水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次见底，土地出让金不足2亿元；广州、上海本月土地成交金额分别为28亿、25亿元，较5月均缩水3成以上，同比下滑均达8成。

根据上半年数据显示，TOP20城市出现土地供应过剩的隐患。重庆市以土地成交3496万平方排行成交建面榜首，让销比（土地出让和销售比）3.7;而潍坊、兰州、南通、临沂让销比甚至高达11.4、10、6.5、5.7.

研究员亢亚娟指出，土地成交建筑面积减少与部分城市减少供地有一定关系，但土地市场受房产市场转冷所带来的影响是更为重要的因素，目前土地市场正式随房产市场转冷进入了下行时期。“底价成交”几乎成了近期土地市场的写照，而标杆房企拿地谨慎的程度也愈发明显。

“呼和浩特楼市的问题，远不是只有库存这么简单。三重周期的叠加才是真正原因。这三重周期是指，经济周期、财富周期和房地产周期。”张大伟称，类似城市的房地产市场必须调整。

中原地产首席分析张大伟认为，具体限购取消的方式可能是，限购政策结合户籍政策调整，目前实际上除了北京与上海，其他城市落户的难度基本都与购房能力匹配，这种情况下，特别是三四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响本来就不大。

值得注意的是，限购从2011年执行以来，其实效果已经递减，限购在影响市场的因素中，比例已经不足1成。