多数房屋产权年限"缩水" 拿地到交房要六七年

原标题：多数房屋产权年限"缩水" 从拿地到交房一般要六七年

交房是楼盘销售的最后一个环节，业主收房后才最终完成了产品销售。但是很多时候交房时却会发生很多误解和纠纷，比如延期交房、强迫交房、拒付违约金、房产缩水、房屋质量问题。购房者在接到开发商的收房通知后，应多了解收房时要看到哪些证照、检查房屋哪些位置，及时发现及时解决尽量减少不必要的纠纷。在遇到证照不全、房屋质量差、延迟交房等情况时，业主也要根据当初购房时签订的合同来为自己进行维权。

多数房屋产权缩水

很多购房者都不太清楚土地产权年限和房屋产权年限之间的差别，事实上房屋所有权（即房产权）是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回。

关于土地使用权到期一事也是很多购房者所关注的，2011年之前我国有过规定，土地使用权到期以后，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。但是2013年《物权法》取消了以前草案中有关续期需要支付费用的规定，对住宅建设用地使用权期间届满的“自动续期”政策，从实质意义上讲，已经让居住用地没有了任何限制，老百姓完全可以放心居住。

购房者买到的房产其实都存在年限缩水的问题，对房地产市场有所了解的读者应该都知道，开发商在拿下土地之后，并不是一次性全部开工建设，而是有步骤的进行建设和销售，从开发企业拿到土地、开工、建设、交房期间一般会达到6—7年的时间，无形之中就缩短了购房者的土地使用年限，如果项目再有二期、三期产品，那买到房子的业主土地使用年限将缩水更大。社会上一直存有质疑，那就是缩水的年限该有谁买单？有部分开发商将全部年限的土地使用费都包含在购房款中，全部由购房者来承担，所以就存在着土地使用权分摊问题。

实力房企交房挺利索

交房是一个非常繁琐的环节，这一环节也是考验开发企业能力的一环。交房时间和交房质量都是业主最为关注的事项，通过走访记者发现很多经济实力较强的房企通常都会提前交房。提前交房有两种前提：一个是在签订购房合同的时候，开发商在填写交房时间时有意拖后，有的能拖后半年之久；另一种就是开发商工期赶的较快，可以提前交房，但是更多的企业会采取前一种方式。

通过走访记者了解到，济南市某大型楼盘交房时间10个月便已完工，等待消防检验等其他事项用去4个月的时间，最后仍然以提前半年的速度将房子交给业主。业主对提前交房十分高兴，交房的过程当中就会比较顺畅，很快的时间就完成了交房。

买房本来是个开心的事情，但是一旦遇上开发商延迟交房却又是个让人心烦的事情。济南当然也存在延迟交房的情况，开发企业交房延迟的理由很多，其中比较有代表性的为不可抗力因素、资金链问题、审批手续批复慢等。很多购房者想拿着《购房合同》找开发商讨要违约金，很多时候总是无功而返，维权困难。也有些开发商为了能够避免发生交房纠纷，在房子还没有达到交房标准的时候便强行交给业主，如交房时小区还没有绿化、道路没有修好、水电尚未通好，即使这样开发商也会逼迫业主进行收房，一旦业主收下钥匙，那开发商就节省了一大笔违约金。这种做法虽然有违职业道德和职业操守，但业主作为弱势群体最终不得不做出收房的决定。

业主在收房时，或许对开发商应出纳的证照不是特别清楚，在交房时，开发商必须要给业主提供五证、两书、三表，五证在购房时就已经看过，两书和三表即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《住宅工程分户验收记录表》、《面积实测表》。有些开发公司并没有通过质量验收，如果开发企业在没有通过审批的情况下交房的话，则属于违法行为，业主有权拒绝收房。

买前怕涨价买后盼涨价

房产的升值是业主最为津津乐道的，买房前后心态的变化也是比较有意思的。很多业主都盼着自己的房产升值，即使房产不出售也十分乐意看到资产水涨船高。市民韩女士2012年在市中心位置买了一套学区房，虽然贷款买房、每个月需要支付不少的按揭款，但是她仍然很高兴。韩女士对记者说：“2012年的时候这套学区房的价格是8300元/平米，总房款只有74万，但是到了2014年这套学区房的单价已经涨到了12450元/平米，总房价涨到111万，2年多的时间里房产涨了37万元，如果当初没有出手购买现在必定很后悔。”

有房产增值的也必定有房产贬值的，今年市场条件不好，很多楼盘都采取了降价的方式来刺激销售，有些新开的楼盘比以往销售的楼盘价格低了很多，这就造成了老业主的心理不平衡，恐慌房价下跌成了众多业主比较在意的一件事。