济推出专业养老地产样本 业内担忧何时盈利

原标题：济南推出专业养老地产地块 业内担忧何时能够盈利

在汉朝，孝顺老人曾是中国人进入国家机器，获取政治权力的评判标准，是为“举孝廉”;而如今，养老事业则成为了部分地产商和财团与地方政府博弈，并取得经济利益的手段，是为“养老地产”。

自2013年9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来，养老地产再次成为业界的兴奋点，保险巨头和大型央企等财团以及传统地产商纷纷裹挟着万亿资金杀入其中。

养老地产的本地样本

2014年1月，作为济南市首次推出的专业养老地产地块，位于长清区五峰山街道办事处石窝村的2013-G187地块被合众健康产业投资(济南)有限公司底价摘得，预示着专业保险企业正式步入济南，规划大型养老社区项目。

据了解，这仅仅是合众健康进军“养老地产”的一个小动作，据合众人寿党委书记、副总裁刘校君透露，合众计划10年内建设千亿规模养老社区，从项目进展上看，10年千亿规模并非纸上谈兵，记者了解到，除了湖北武汉后官湖的项目已经建成之外，合众人寿在全国多省市的养老社区正在推进中：安徽、广西、辽宁三个省的养老社区已经开工建设;北京、河南已经跟当地政府签订投资协议，正在办理供地手续;杭州、苏州、上海、青岛、成都、福州等省市正在洽谈中。合众健康一直在养老地产业内活跃，公司未来的发展战略也定位在“养老地产”上。

“10年以内，在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业，每年贡献税收约30亿元，同时可以实现中高端客户在全国范围内的候鸟式养老。”刘校君表示。

虽然这样的豪言壮语可以长自家志气，然而合众却一直没有拿出数据来证明其盈利与否。

拿武汉市蔡甸区的健康谷来说，集健康养生、养老服务、临床医学、学术科研、医学教育为一体，总投资将超过100亿元，这样的投资可谓高风险，如今已落成，至于是否已获利，包括刘校君在内的诸多高管并没有进一步阐明，只是在接受媒体采访时表示：“投资不动产就算不增值，还有项目、土地等存在。”然而业内一直存在“合众健康保费入不敷出”的质疑，有人拿国外的成功养老社区经验作比，“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”

更有保险业内人士透露，“合众健康投资养老地产显然存在风险性，合众人寿2011年的偿付能力充足率仅为105.97%，还被保监会亮红灯。”刚好之前有业内人士猜测，合众健康一直在用“保险费养地产”，猜疑虽未得到合众健康的证实，但依然体现了业内人士对保险业投资地产的担忧。

谁在进军养老地产?

数据显示，2012年底，我国60岁及以上老年人口已达到1.94亿，今年底将突破2亿，2033年将超过4亿，庞大老年群体的养老服务需求日益增长。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超q7万亿元。

基于对数据的推理，众多企业推算出养老房产的巨大市场需求。另一方面，政策的支持也令养老地产发酵。

2013年9月，国务院办公厅下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中列明了针对养老服务业的优惠和扶持措施。对参与主体来说，最具吸引力之处在于土地供应、税费优惠和补贴等方面。此外，《意见》只对政策进行原则性规定，而地方政府则享有充分的“自由裁量权”，这意味着地方层面的政商利益博弈将有较大空间。

最早对养老地产感兴趣的是保险公司，2005年前后，部分保险公司便开始着手对和养老地产挂钩产品进行研发。2009年，新《保险法》明确允许保险资金在遵循安全性前提下可以投资不动产，开启了险资横向进军房地产的序幕。对保险公司而言，投资养老地产既可缓解险资“长短错配”压力，同时还能挂钩保险产品销售，可谓一箭双雕。

2010年前后，另一支大军也加入了养老地产行业。它们很多是刚从旅游地产热中铩羽而归的地产公司。

“公司将养老产业置于企业战略转型、提供未来新利润增长点的战略地位，作为产业地产创新升级的核心领域进行培育和发展。”近日，保利地产副总经理胡在新说，目前公司已推出试点项目，完成北京、上海、广州、成都、三亚等城市布局。截至目前，按照不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，其中既有保利、万科这样的巨头，也有业内籍籍无名之辈。

第三支大军是大企业集团，比如央企，因其财力雄厚而背景极深，可与保险巨头统一归为财团。以中石化为例，其下属公司已与四川当地政府签订协议，计划建设一处投资80亿元的养老项目，成为央企进军养老地产的代表。

可以说，除了银行之外，中国最“不差钱”的市场主体都进入了养老地产，而砸入资金总量恐怕已经超过千亿。不论在北上广深还是中西部的二三线城市，养老项目早已遍地开花。但旺盛的供给，将面临已被透支的市场。