济南市民买房为啥要交房屋“养老金”

原标题：买房为啥要交房屋“养老金”

动辄数十亿元的资金长期沉睡，难以得到有效使用；与此同时，一些有维修需求的小区和居民，却因为种种原因无法支用维修资金，导致住房维修难。

为啥要为房屋交“养老金”？房屋“养老金”缘何使用难？房屋维修难如何破解？从即日起，本报联合市住房维修资金管理中心推出系列报道，和广大市民一起共同关注住房“养老”与维修问题。

房子也需要一份“养老金”

“新房办房产证，不交住房维修资金行不行？”不少买新房的人，当办理房产证被要求按一定标准缴纳住房维修资金时，都会有这样的疑问。甚至有不少人为了省这一笔钱，暂时放弃办理房屋产权登记。

买房，为啥必须缴存住房维修资金，而且还被列为办理房产登记的必要条件？

“和人要有养老保险一样，房子也需要一份‘养老金’。住宅专项维修资金，通俗点说，就是为房屋交的‘养老金’。”市住房保障和房产管理局住房维修资金管理中心主任张平告诉记者，新建商品住宅通常只有5年的质保期，竣工交付5年后，开发、建设单位将不再承担维修责任，房屋共用部位、共用设施设备出现相应的问题，就需要用房屋“养老金”来进行维修。

正是基于保障住房质保期外的安全使用这一考虑，1998年12月16日，原建设部、财政部颁布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，开始在全国范围内建立住房“养老金”制度。

2007年全国人大通过《物权法》，把住房“养老金”制度的建立提升到法律的高度，并将维修基金更名为维修资金，同年12月，《住宅专项维修资金管理办法》颁布，调整后的维修资金制度全面施行。

“老百姓不愿意交住房‘养老金’，其主要原因是不了解住房‘养老金’的用途、权属以及管理、使用等问题。”张平表示，“从用途上讲，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于保障性专项资金，不属于税费。建立住房维修资金制度是国家为广大产权人和业主安居乐业提供的保障机制。建好管好用好住房‘养老金’，有助于充分发挥住房正常的使用功能，延长其使用寿命，确保物业的保值增值，最终的获益者是房屋产权所有人自己。”

据张平介绍，从资金权属上讲，百姓购买商品住宅所交存的维修资金归交存业主所有；从公有住房售房款中提取的维修资金，属于公有住房售房单位所有。维修资金产权归属不同，但使用所限定的范围是相同的，是为房屋共用部位、共用设施设备进行维修、更新改造的专项资金，是在业主自治和体现民主集中制原则下的一种对共用设施设备维修的应急救济渠道。

在房屋因拆迁、灾害等原因灭失后，商品房维修资金分户账内结余的“养老金”将返还相应的业主；已售公房维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

从资金的管理使用看，两类住房“养老金”存入小区或售房单位在相关指定银行开设的储蓄专户，由市住房保障和房产管理局委托市住房维修资金管理中心负责住房“养老金”的归集、使用、续存等管理工作，市住房保障管理局、市财政局、市审计局等多个政府职能部门负责动态监管。

“市住房维修资金管理中心是财政全额拨款事业单位，人员工资、办公经费均由财政支付，业主交存的住房‘养老金’本息均归业主，业主可凭身份证号或交存凭证账号，到中心门户网站查询资金本息、使用情况及余额等；已交存住房‘养老金’的商品房转让过户时，其‘养老金’可一并转让。”张平告诉记者，“住房‘养老金’的使用实行业主决策、政府监管的制度，如何使用最终由业主说了算，申请使用也有严格的程序，大额使用还要进行审计，市民完全可以放心。”

我市已建立住房“养老金”制度

据张平介绍，早在1996年开展住房制度改革时，我市就已建立住房“养老金”制度，根据市住房制度改革领导小组当年下发的《关于印发〈济南市城市公有住房售后维修管理暂行规定〉的通知》，已售公房公共部位维修基金制度得以建立，按售房款相应比例提取的维修基金，由市财政局负责监管。

2003年，市政府颁布的《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》全面实施，我市住宅维修基金制度得以全面建立。新建商品房维修基金由开发企业代收代交，市住房保障和房产管理局负责监管。两年后，已售公房维修基金转由市住房保障管理局监管，全市所有房屋的维修基金实现了统一管理。

2007年1月31日，市住房保障和房产管理局下发《关于调整商品住宅维修基金缴存方式的通知》，自同年3月1日起将原来由开发企业或物业管理企业代收代缴的住房“养老金”，调整为购房人持维修基金缴存通知单直接到维修基金金融业务承办银行网点缴存，物业企业等单位须每年在社区内公示已缴存维修基金账目明细，接受业主监督；同时规定，未缴存住房“养老金”的，房管部门不予办理房屋所有权转移登记。

2010年7月1日，市政府颁布的《济南市住宅专项维修资金管理办法》开始实施，这是迄今为止我市住房“养老金”缴存、管理、使用所依据的最主要的地方政策法规。

在此基础上，市住房保障和房产管理局从完善政策、细化交存、规范使用等方面入手，先后制定出台了《已售公房维修基金建账工作的意见》、《济南市商品住宅维修基金缴存使用管理规定》、《济南市住宅专项维修资金管理办法》、《关于集中开展已售公房维修资金建账及补交、补提工作的通知》等一系列政策制度。

此外，我市还在全省率先开发了维修资金管理系统，实现了维修资金交存、计息管理、使用审批等全流程的网上审批办结；研发了小区业主自治管理平台，破解了住房“养老金”使用决策难问题；建立了覆盖全市的维修网络，公布了首批房屋维修工程施工、监理、审计等相关服务机构名录，为百姓维修房屋提供了全程覆盖的服务平台，不断强化资金管理机构的服务和监管职能。

不论在住房“养老金”制度建设还是在资金管理使用方面，我市都走在全国前列。