不少商铺"被套" 济南商业地产看好“自持”路

住宅市场的政策严控，带来的是商业地产的红火。记者调查中发现，商业地产如浪潮般蓬勃发展的同时，暗藏不少“险礁”，部分商业地产项目目前经营惨淡。

百万元购房款“套牢”投资者

“整个项目既没有亮点也没有特色，别说是盈利了，现在房子连租出去都很难。”2009年，市民陈先生一次性拿出近百万元在济南一商业地产项目买了两套商铺。陈先生告诉记者，购买的时候，售楼人员说得天花乱坠，自己没有经验，稀里糊涂上了“贼船”，现在项目交付了，但是始终“无人光顾”，陷入死局。

日前，记者来到陈先生所说项目，其整个步行街商业区共4层，约有数百家商铺，但多数商铺大门紧锁，屋内没有丝毫摆设。与周边热闹的商区相比，这里空荡、冷清的氛围令人颇感突兀。
投资商业地产陷入困局的并不在少数，每一处经营不善的商业地产背后都牵连着众多被套牢的“投资人”。长途汽车站对面的“济南炫街”就是典型。

有商业中心大片商铺关门转让

日前，记者来到位于经七纬八的槐荫广场商业中心，由南侧楼梯来到商场区域，记者看到，入口处不少商铺都是大门紧锁，由唯一打开的一扇单门进入商场内部。记者看到，内部商铺大体可分为三类：紧锁竹制卷帘的、散货堆积大甩卖的和张贴“转让”字样暂锁玻璃门的。

“这里也就美食街来撑撑场面了。”一家在坚持经营的商户说，本来签了3年的租期，交了1年的租金，但整个商场经营不善，基本没人光顾，目前大家都不想再续交租金。

槐荫广场商业中心在两年前以产权商铺的名义开盘销售，当日售出300多套，当年该商业中心首次将“广场经济与时尚商业”相结合，并首创全天候公园式金街旺铺，打造“吃喝玩乐购”一站式消费场所，欲率先实现多种业态优势互补、和谐共荣的大商业梦想，并投资上千万精装了每个铺子进行出租。

物业自持模式是未来趋势

济南商业地产在摸索中成长，盲目发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足，不少商业地产正在经历。记者获悉，成功在经四路经营的万达广场已经成为济南商业地产的典型成功案例。与普通商业地产项目相比，万达是怎么做到的？

济南万达商业广场置业有限公司总经理蔡春吉先生表示，从长远价值来看，商业地产开发企业适时向自持转型，不但物业增值给企业带来不可小视的价值，稳定的租金收入也将为项目长期发展奠定基础。从散售到自持不但把土地变成房子，还把升值延续了下去，在每平方米建筑面积上创造了更多的价值。万达广场这些年发展成为中国商业地产第一品牌，全国开业67家万达广场，计划2014年能够实现在全国持有物业面积超过2300万平方米，这种物业自持经营模式是经受住了市场反复考验的。

以往散售型的物业由于高售价透支了经营者部分利润，业主的投资回报得不到满足，经常会有业主与开发企业之间的矛盾发生。同时，经营者们不是面对开发商，而是面对小业主，他们根本得不到开发商运营方面的支持，不断在关店，换手率非常高。而持有经营由开发商来招商，统一经营，统一管理，给予进驻商家支持，让更多的品牌在物业里得到成长，这样才能达到多方共赢。

声音商业地产中“博弈”看运营

作为普通市民，了解一个开发商或者运营商的运营技巧并非一件容易事。那如何获知运营商是否“靠谱”呢？记者采访多位地产业内人士，他们普遍认为，开发商的实力、口碑以及是否积攒了成功的运营经验是判断关键。采访中几乎所有的受访者都不约而同地提及了万达广场，他们认为万达广场在全国多个重点城市成功建设并运营，在商业地产方面确实具有相当的实力。