青岛商圈竞争进入白热化 东部高端竞赛

原标题：青岛商圈竞争进入白热化 东部高端竞赛台东变身

水是有源的，树是有根的，啥样的投资，都是为赚钱的。2013年上半年，不管网购怎么火，不论工资涨没涨，青岛市民身边的购物消费场所还是越来越多了。从南到北，老商圈在扩容，新商圈在崛起。快时尚、时间消费型、地铁商圈、线上线下同价……新的商业概念层出不穷。上半年也是商业企业加速分化的半年，强者愈强，春风得意，但也不乏掉队倒下、暗自神伤自舔伤口的失意者。半年盘点一番，可能会让我们眼睛擦亮，穿透虚妄看清远方的真实。

传统商圈

东部：高端竞赛开始

近几年，青岛商业市场继续保持较快的发展势头，随着城市综合体项目纷纷落户各大商圈。上半年，东部商圈、台东商圈及李村商圈等发展成熟的传统商圈均有在建或已建成的商业项目。香港路与山东路交界处，总面积达45万平方米的华润万象城紧张施工中，其建成后将成为全国最大的万象城。作为全国第六座都市综合体华润中心的核心构成，青岛万象城规模最大、店铺数量最多，堪称万象城品牌旗舰。此外，香港路与南京路交界处的银座也号称要打造高端城市综合体，总规划建筑面积为36万平方米。此外，东海路海信广场也正在进行二期建设，准备扩容，增加引进品牌。粗略计算，东部商圈几大项目仅高端商业增加的面积就超过20万平方米，可谓“百尺竿头，再进百尺”。“几个高端商业综合体差不多都在2014年建成开业，可以预计2014年将成为东部商圈再一次升级的时间。”阳光百货主管贺明说，作为老牌高端百货代表企业，位于核心区域的该店也一直进行着品牌调整，迎接升级。

台东：新增设施提升空间

号称最不缺人气的台东商圈也启动了“变身计划”。一直受困于商业设施陈旧老化的台东区域，新的建设项目已经启动：台东商圈，威海路以东、台东一路以北、人和路以西、台东三路以南地块将实施整体改造，打造一个大型的购物中心，此外人和路改造项目、台东邮局改造等，都将空前提升台东商圈的商业空间和发展预期。

对此，沃尔玛(青岛)百货总经理楚君昌表示，多年来，困扰台东商圈最大的问题就是停车难、商业硬件落后。如今，新的项目进入，将为商圈带来新的空间，有益于继续提升商业氛围。不过，“停车难、交通不畅问题仍亟待解决。”他说。台东商圈虽然人气一直很旺，但开车的市民不愿光顾，造成了商圈档次低、商家利润低的现状。他建议在新商业项目落户的同时，配套交通设施纳入统一规划，“把停车问题解决好，台东商圈会焕发新活力。”

李村：大佬们扎堆扩围

当然，在传统商圈中，最不得不提的还是李村商圈。2010年以来，李沧区先后引进李沧万达广场、伟东·乐客城等大型商业综合体11个。到今年上半年，已竣工商业面积47.6万平方米，在建26.7万平方米，即将开工16.5万平方米。体量扩大的同时，这些新的大型商业综合体，也丰富了当地的商业业态和消费的时尚度。

上周，记者在去年年底到今年上半年先后开业的李村万达广场和伟东·乐客城探访。在晚餐时间，万达广场内几乎一座难求，楼顶餐饮区几乎都坐满了，小乔湘、船歌等热门饭店都需要等座。丰富的餐饮选择为这座购物中心吸引了巨大人气。同样，两大购物中心为李村商圈首次带来了4大国际时尚品牌，也让当地时尚度明显提升。

目前，除了已经开业的万达广场、乐客城、中防商街、宝龙广场、苏宁置业、法国尚欧以外，还有银座广场、奥克斯广场等，现在的李村商圈，早已经打破崂山百货、维客和利客来的“三足鼎立”时代，商业大佬们纷纷视此为商业宝地。数据显示，根据规划，到“十二五”末，李沧区商业面积将超过200万平方米。这意味着，李沧区将新扩出数个李村商圈。

新兴商圈

雏形已经显现

商业从来都是冲着人去的，哪里居民多，商业项目就建到哪里。仅最近两三年来，青岛城市建设向纵深发展，发展空间延伸，新都心、后海区域都成为新兴的居住区。新都心的带动，商业项目也纷纷扎堆落户，上半年，新兴商圈的雏形已经开始显现。

新都心商圈

高起点、大体量

“新都心”的概念因万科进入双山区域而提出，近两年来成为备受关注的新兴区域。其发展迅猛，改造速度惊人。万科、中海、海信、青建、海尔等大型房企的入驻，让几年前破旧不堪的老村落，如今被一栋栋拔地而起的高楼所代替。今年上半年，万科广场、和达中心城、凯德广场等高端商业项目概念纷纷出炉，虽然还在建设中，但“新都心商圈”已经开始成型。

近日，记者驾车在该区域走了一圈，在巨幅的广告牌上，已经似乎看到了商圈未来的盛况。在位于哈尔滨路与清江路交叉口的青建太阳岛，广告牌打出了佳世客已经入驻的“预告”。家住清江路鸿仕雅居的市民曹先生说，2年前他搬家到这个区域时，周边没有大超市，考虑到周边消费环境日渐成熟，他准备让自己父母也在新都心安家。

浮山商圈

从虚名到做实

浮山商圈也是一个不得不提的区域。虽然几年前就有浮山商圈的提法，但由于只有卜蜂莲花一个商业项目而有点名不副实。但随着人口居住密度的延续，浮山后如今成为黄金地块。

去年合肥路永旺佳世客商业综合体项目开工，目前正在紧张的施工中。记者在现场看到，主体结构框架已经非常明显。该项目规划定位为以商业零售为主，辅以休闲、餐饮于一体的商业综合体。该项目占地面积33614.6平方米，建筑面积为94037.59平方米，届时将成为佳世客在山东区域的第一大门店。

上半年，浮山商圈再有大项目落户。位于黑龙江南路以东、同德路以南、宁安路以西、合肥路以北地块的双峰商业广场浮出水面。项目总投资约35亿元，计划建有商业楼、住宅区，并配套建有文化活动站和物业等。根据环评公示，项目占地面积约为116670.1平方米，总建筑面积约545159平方米，包括13栋高层住宅和2栋商业楼。虽然商业的定位尚未公布，但显而易见又是一个大项目。

此外，位于辽阳西路南、劲松七路西的鲁商辽阳西路商务中心项目，规划建设集大型超市、综合卖场、精品店、影院、公寓等多种业态于一体的商业综合体，鹏利南华商业中心已经成型。

“目前我市正在按照市政府千万平方米商贸区要求加快建设，商贸集聚区规划建设仍然是最大的亮点。”青岛市商务局流通处副处长钱志凯说，除了上述的区域，周边区市商业建设步伐也很快：西海岸商贸集聚区，将结合金石广场、新罗马假日广场和海上嘉年华等项目建设，配置百货店、专业店和品牌专卖店，打造西海岸的高端商贸中心;即墨西部商贸区，结合即墨百货城的建设，重点配置服装类专业店和品牌专卖店，打造在全国服装行业具有较强影响力的特色商贸集聚区。

上半年失意者频现

有人高歌猛进，有人黯然离场。今年上半年，频频有项目倒下，预示着行业的整合调整也已经开始。即便是正在扩容提升的商圈，也有项目关店：五星电器远洋广场店关闭、乐购人民路店关闭、东方贸易大厦停业……

今年4月，曾经是青岛家电业最大单体卖场的“五星电器青岛远洋5A体验店”关门停业。该店开业于2011年8月，是当时青岛市区最大的家电连锁卖场，商品总量达到了近50000个，并首次试水了新型的5A模式。不过，新模式没有扛过高租金和偏差的市场定位。最后，企业选择了“远战略性关店停业”。青岛五星电器市场部门负责人李先生告诉记者，关店的原因有二：一方面是租金过高，这家店年租金高达上千万元，运营成本过高。还有一个原因就是定位不准，全美式的经营模式与市场有脱节。

位列世界零售业前三强的乐购同样在青尝到败绩。7月3日，开业3年的乐购人民路店关闭，洋巨头面对本土商业再次低头。资料显示，乐都汇购物中心是Tesco在全国第一个自建物业项目，也是其青岛三个项目的前站。项目建筑面积7.5万平方米，其中乐购超市面积1.4万平方米。如今关店后，市场传出消息乐都汇已整体转让给澳大利亚某商业资产企业，但消息并未落实。

今年3月，中山路商圈名店“东方贸易大厦”停业，同样牵动着众人的心。虽然店方的解释是要停业装修一年，重新规划后再开业。但业内人士和商厦业户对此并不乐观，东方贸易大厦已经衰落了多年，对于这次关门停业，很多人并不意外。至于该大厦的未来，同样前途未卜。

“这些项目倒下的原因不一而足，但揭示的信息是一样的，就是商业竞争在加剧。”青岛商业观察人士曹仁霖表示，有高租金的原因、定位不准的原因、外资扩张贪多求快不注重效益的原因，不过，指向背后的深层次原因都是一样的。那就是，时下商业行业整体发展速度在减缓，虽然有企业、有区域还在快速扩张，但全行业的调整和整合已经来临，定位不准、内功不强、效益不佳，以前只能靠行业整体发展红利支撑的“裸泳者”开始现形。

市商务局市场建设处副处长钱志凯则认为，未来的商业竞争是商圈与商圈的竞争，市南商圈与崂山商圈可能会打通，而李沧商圈与城阳商圈则可能会随着地铁的开通逐渐融合。他表示，目前青岛有五大商圈，分别是香港中路商圈、中山路商圈、李村商圈、黄岛商圈、台东商圈，按照规划未来还将再增加两处商圈，其中2020年将建成崂山商圈，而红岛商圈作为远期规划也已吸引广泛关注，新兴商圈的机会还很大。