青岛别墅市场进入“缓冲期” 陷低谷状态

原标题：青岛别墅市场进入"缓冲期" 上市量小成交走入低谷

7月已经接近尾声，根据青岛锐理数据提供的分析表明，同六月份相比，7月份(截止到7月23日)，青岛别墅市场新增供应501套，比上月多415套，成为今年以来最大供应高峰。

供应量上去了，成交却没有随之上升。从7月份别墅市场成交来看，全市仅成交170套，如果排除掉2013年春节特殊情况，7月份算得上今年截止到现在别墅市场的成交低谷。

对此，业内人士认为，当前，岛城别墅市场进入“缓冲期”，而形成这一缓冲期的原因主要有三方面：市场新增量大而实际推盘量小，客户需求已经有所释放以及天气炎热等。

成交走入低谷

“从2012年下半年开始，岛城别墅市场的成交就一直不错，今年上半年成交也挺好，从数据上看，2013年上半年，全市别墅市场共成交1407套，同比增长119%。”青岛锐理数据统计的相关负责人告诉记者。

据了解，从取得预售的别墅项目来看，七月份，尽管新增量较多，比6月份多出415套，总共501套，从供应项目项目来看，有刚刚开始销售的新盘，如安纳溪;也有老盘新推的项目，如千禧国际村(小区网论坛)、世茂诺沙湾、龙湖悠山郡等，其中老盘新推占据了7月份新增量的多半。但是，从成交上看，别墅仅成交了170套，除去过春节的那个月，7月份算得上今年别墅成交最低的月份。

价格保持平稳

尽管7月份成交走入低谷，但是从价格上看，别墅市场一直保持平稳状态，并没有出现普通意义上的“量跌价跌”的情况。

其实，从去年下半年以来，岛城别墅市场尽管成交较好，且成交量比较稳定，但是一直以来，价格变化不大，半年多的时间，价格涨幅在5%左右，这对于动辄一平方米近两万元的别墅而言，涨幅并不大。如某销售一直还不错的黄岛区别墅项目，去年9月份开盘时均价为18500元，现在的均价为19500元，每平方米涨了1000元。而其他一些销售并不是非常红火的别墅项目，其去年和今年的价格基本上没有变化。

缓冲原因有三

对于7月份的这种“缓冲”现象，业内人士认为主要由三个方面原因导致。

首先市场投放量大而实际推盘量小，从数字上看，7月份别墅市场新增供应量达到全年最高峰，但实际上，真正推出的项目楼盘并不多。也就是说，7月份真正可以买的别墅并不多。

如即墨某别墅项目，从青岛网上房地产统计数据看，该项目共有238套房子取得了预售许可证，但是，7月7日开盘时，该项目仅仅拿出20套别墅来销售，从成交来看，其销售效果还不错，一共成交了14套。再如黄岛区某别墅项目，虽然有132套房子取得了预售，但其之前取得预售的房子并没卖完，因此，新取得的房源一般不会立刻拿出来销售。

不仅如此，业内人士还认为，由于别墅市场自去年下半年以来市场销售一直比较不错，库存量有了一定的消化，但同时，长期积蓄下来的别墅市场客户群体得到了大量释放。而对位于房地产市场高端领域的别墅市场而言，其能够消费的客户群体有一定的数量，经过半年多的释放后，需求已经有所萎缩。

除此之外，天气炎热也是导致成交走低的原因之一。据岛城某别墅售楼处销售负责人告诉记者，每年的七八月份，都算得上销售的淡季，这与天气炎热有很大的关系，特别是今年，天又特别热，买房子的人更不愿意出去看房子，这样也会导致成交走低。

对于新增量高的现象，该销售负责人说，虽然七、八月份是销售淡季，但是，接下来就是楼市传统意义上的“金九银十”季节了，为了能够保证“金九银十”季节有足够的房源来卖，因此，能提前拿到预售证就赶紧拿，毕竟，拿到了预售证，房子是否马上开卖自己说了算，但是，如果拿不到预售证，一旦到了旺季，想卖也会面临没房子可卖的困境。

也正因此为，无论从购房者还是开发商，无论是买房还是卖房，业内人士都认为，7月份已经进入了别墅市场的“缓冲期”。文/图本报记者鞠培霞

经济型别墅成为市场主流

一直以来，别墅作为房地产市场最高端的产品系列之一，成为普通购房者可望而不可即的梦想，近年来，随着经济型别墅逐渐兴起，其总价低、受众广的特点使得经济型别墅逐渐成为别墅市场成交主力。

据锐理数据统计，2011年，面积在250平方米以下经济型别墅成交占整个别墅市场成交的42%，2012年占比提升至59%，今年以来占比继续提升，达到68%，成为别墅成交市场的主力。

在市场成交影响下，目前，岛城开发商推出的别墅很大一部分为经济型别墅，面积集中在150-250平方米之间，如龙湖悠山郡推出的叠墅，其上叠面积为160平方米，下叠也不过220平方米左右;再如世茂诺沙湾，推出的也大都是220平方米的联排。刚刚开盘销售的安纳溪更是以经济型别墅为主，户型面积以150-200平方米为主，这一区间面积占总户型的65%，不仅如此，150平方米以下的小户型别墅还占了总户型面积的20%。从价格上看，总价大都在100-200万元之间的经济型别墅成交最为密集，约占成交总量的54%，这个价格，相当于在市区买一套高层的房子价格，而这也是吸引众多购房者眼光的重中之重。