“国五条”诱发济南二手房网签同比增2倍

原标题：济南半年时间2万套二手房易主 网签同比增2倍

全市二手房网签同比增两倍新“国五条”政策影响是主因

随着楼市调控政策的持续进行，上半年的济南二手房网签量总体处于高位状态。据济南市住房保障和房产管理局数据显示，今年上半年1-6月份全市二手住宅累计网签20931套，与去年上半年同比上涨了210.04%。

纵观今年1至6月份的二手房网签量，跌宕起伏犹如过山车。2月份因春节影响，二手房只有千余套成交量;3月份新“国五条”政策出台，成交量飙升到近万套;4、5、6月份，整个济南二手房市场逐渐进入两千余套的平稳期。3月份，因担心个人所得税将调整为按照房屋成交差额的20%征收，买卖双方心理预期发生变化，房主积极入市，抢搭末班车，致使成交爆棚，二手房网签量达到2013年上半年峰值。购房者的交易“热情”也助推了二手房价格的上涨。

数据显示，2013年上半年济南二手房累计网签量23289套，较去年同期相比，上涨了201.59%。其中二手房住宅累计网签量20931套，同比上涨了210.04%;非住宅网签量2358套，同比上涨了142.84%。

均价涨幅 均价已现“四连涨”

数据：国家统计局每月发布的统计数据显示，截至今年5月份，济南二手房均价已现同比“四连涨”，涨幅分别为0.1%、0.6%、0.8%和1.4%，每月涨幅逐渐扩大。搜房网二手房数据监控中心统计的每月挂牌均价显示，2013年上半年济南二手房市场的价格保持高位运行，总体呈平稳上涨的态势。1月份首次突破9000元/平方米，为9049元/平方米，为2013年济南二手房市场开了个好头。6月份达到上半年的最高峰值，为9386元/平方米。

析因：2013年上半年济南房价的整体走势呈现持续上涨的态势。进入蛇年以来，在新“国五条”政策等影响下，济南二手房房价保持高位运行。虽然不同统计机构统计的数据源不同，但是济南二手房价上涨已是不争的事实。

前瞻：“近期部分商业银行上调首套房贷利率，减缓放贷速度，若此状况持续，可能会影响市场购买力，出现市场下行趋势。”一位业内人士表示，影响下半年的最大变量是资金情况。一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定会被抑制。如果再次释放流动性，一线城市因为需求集中，很可能再次大幅上涨。除去外部因素，房价走势还看房源供应量，据统计，6月份济南市二手房挂牌量达到了上半年的最高值162474套，海量房源供应或会冲淡下半年房价上涨速度。

地段商圈 重点商圈吸引眼球

数据统计，2013年上半年区县搜索前三甲是历下、市中和历城区，其搜索占比分别为24.98%、21.53%和15.97%。与去年同期相比，历下区的搜索占比微幅上涨，今年上半年稳居首位。

今年上半年网友更加关注历下区的房源。而天桥、槐荫区的房源由于地段、配套设施不及前三区，因此网友的搜索占比仅位居第四、五位。高新区绝大部分是次新房，房价高，加之目前的配套设施不够完善，因此网友的关注度较低，搜索占比仅为7.50%。

析因：市民购房呈商圈性集聚。数据显示，2013年上半年济南二手房市场最受关注的商圈是舜玉、王官庄和浆水泉商圈。从TOP10商圈不难看出，市中区的商圈关注度最高，有四个商圈，分别是舜玉、王官庄、建设路和玉函;历下区有浆水泉、旅游路历下段等三个商圈、历城区也有两个商圈为工业北路和全福;天桥区仅有堤口路商圈进入TOP10热点商圈，槐荫区无商圈入选。

2013年上半年济南市二手住宅楼盘中，市中区的鲁能领秀城、槐荫区的阳光

100国际新城以及历下区的名士豪庭位居前三。与去年同期相比，今年上半年阳光100国际新城、中海国际社区的网友关注度增长明显，进入TOP10楼盘。而去年关注度较高的鲁能康桥、伟东新都、青年易居，今年上半年的搜索占比下降明显，无缘TOP10楼盘。

户型价位 中等价位房源受宠

数据：2013年上半年，30-50万元的二手房最受网友关注，搜索比例达26.25%，其权重较去年同期相比有小幅下降;其次是50-80万元的二手房，搜索比例为25.90%，其权重与去年同期相比增长明显;由此可见，购房者更加关注中等价位的房源。上半年网友搜索比例最高的仍是二居室，其搜索占比为48.09%，较去年同期相比有所下降，其次是三居室，搜索占比为37.00%，同比有明显的上涨。

从面积来看，2013年上半年，购房者更加关注面积区间为90-120平方米的二手房房源，其搜索占比达25.35%。70-90平方米、50-70平方米区间的二手房，其搜索占比依次为20.88%、16.71%;50平方米以下和120平方米以上房源的网友关注度则相对较低。

析因：在新“国五条”政策下，购房者更加关注一步到位的二、三居室的房源。

结构特点 商业地产成交火爆

数据：统计数据显示，2013年上半年济南二手房市场中的非住宅类二手房成交火爆，整个上半年网签非住宅类房源2358套，较去年同期相比，增长了142.84%。

析因：近几年来，在经济复苏、通货膨胀以及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步由住宅市场转到商业地产市场。

前瞻：国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾在本报举办的房产论坛上表示，过去两年，中国房地产市场中非住宅市场表现较好，在投资增速、在建面积增速、新开工面积增速，甚至销售增速方面都好于住宅。但非住宅市场总量较小，前期供应较大，市场消化难度更大。

山东大学经济学院教授李铁岗和济南房产评论人士赵鲁梁均认为，济南非住宅地产有较大发展潜力。他表示，投资非商业地产关键看运营商的运营技巧。由于存在劣质运营商“照猫画虎”、专业运营公司不多、成功运营案例不多等原因，济南非住宅地产发展并不成熟。近几年，济南商业地产建设量不断增加，房子建好的同时，投资商抓住有技巧的专业运营商是投资获利的必备条件。