济南商业地产行情分离严重 常现“隔街雨”

原标题：济南商业地产现分离行情 选址客群业态决定经营

有人抱怨，为什么别人投资商业地产只赚不赔，而我却是只赔不赚?

有时我也在想，“我”跟“别人”之间，“只赚不赔”与“只赔不赚”之间存在着什么堵塞点?

首先想到，商业地产行情跟济南夏天的天气很相似。夏至之后，酷暑缓缓来。我虽不是土生土长的济南人，但来济南已有五年。我发现，由于济南地理环境特殊，加之夏季大气层极不稳定，济南经常出现“同城不同天”的现象，比如，在济南历下区大雨瓢泼之时，天桥区却是艳阳高照。有地方甚至会出现“隔街雨”。

实际上，“隔街雨”的天气状况在济南不常有，但在济南商业地产市场里却是时时有处处有。商场上有句名言，“一步差三成”，还有句话叫“隔街死”。“隔街雨”顶多把人淋感冒，然而，“隔街死”却能让投资者的资金打水漂。

如果我们认识到商业地产中的几处投资硬伤，就不难理解为何商业地产市场中会经常出现“东边日出西边雨”的分离行情。

首先，商业地产销售模式有硬伤，一些项目采取售后包租的销售模式，销售的是期房，通过“售后包租、返本销售”提前收回资金，转而将销售款作为开发资金，投入后期开发。这样的模式很容易出现烂尾纠纷。

其次，商业地产不具备刚需属性。住宅产品很多时候必须购置，因为拆迁、结婚、改善、儿童上学……然而，在商业地产中从来没有听说过人们必须买商铺必须开店必须招商。毕竟，相比如拆迁、结婚、儿童上学，投资不是生活中必须要做的事，也不是着急要做的事。

再次，投资商业地产要考量的因素太多。购置住宅产品还能参考“地段，地段，还是地段”的简单评判标准，但是投资商业地产却要考虑定地址，定完地址定客群，定完客群定规模，定完规模定业态……影响投资商业地产的成败因素太多，可能一层的商铺红火而三楼的商铺却面临倒闭，可能你在A社区投资一个40平米的社区铺，收入还算可观，但同样是在A社区投资一个80平的铺，你就有可能入不敷出。

总之，地址不同、客群不同、规模不一、业态不同，等等因素都会导致商业地产“东边日出西边雨”，也许商业地产是一壶正在被加温的水，沸点只在局部而不在整体。