切莫大意，婚后共同财产你守住了吗？

原标题：婚内房产你守住了吗？

现实生活中，不少市民已经习惯了将夫妻共有的房产上只写一个人的名字，但殊不知这其中存在安全隐患。“如果房产被‘署名’一方在对方不知情的情况下，以合法途径、合理价格卖掉，被隐瞒的一方很难再将房产收回。”济南市房管局房屋产权登记中心工作人员表示。市民贾女士就遇到了这种情况。

瞒着“女主人”房产被卖了

市民贾女士和李先生是夫妻关系，2006年5月登记结婚。婚后，夫妻二人购买了市区的一套商品房，房屋产权登记在丈夫李先生名下。2009年11月7日，李先生在贾女士毫不知情的情况下私自与买方黄女士及房产中介公司在房屋产权登记部门进行了网上签约，签订了《存量房屋买卖合同》，并办理了房屋产权过户手续。

纸包不住火，妻子贾女士知道情况后，认为该房屋属于婚后共同财产，丈夫李先生在未征得其同意的情况下，无权擅自处分共同房产，丈夫侵犯了自己的合法权益，将丈夫李先生、购房者黄女士和中介公司起诉至法院，请求法院确认合同无效。

黄女士和中介公司都辩称：我们和李先生签订合同时没有义务去审查房屋是否为夫妻共同财产。我们见过的房产证上面只有李先生的名字，并未显示存在共有人。我们签订合同的价款符合当时市场的情况，现在是他们夫妻看房屋涨价了，想反悔，是恶意的。我们主张买卖合同是有效的，请求法院驳回贾女士的诉讼请求。

法院驳回“她”的合同无效请求

令贾女士没想到的是，法院驳回了她主张房屋买卖合同无效的诉讼请求。“不管是从法律来讲还是从政策来看，我都占有一定份额的房产，在我不知情的情况下签订的合同怎么会有效呢?”贾女士表示，房子是她和丈夫共同还的贷款，按照政策她属于共同产权人。

对此济南市房管局工作人员解释，贾女士确实属于房产共同产权人，根据《物权法》第97条规定，在处分共同共有财产时，经全体共同共有人同意是必备的法定要件，如果其中任何一共同共有人表示不同意该处分行为，则该处分行为无效。上述案例中，丈夫在未经妻子同意的情况下，擅自处分房产的行为是无效的。但是法院之所以驳回“女主人”的诉讼主要是侧重保护了善意取得购房方的利益，即善意第三人法律保护制度。

原因在于善意第三人受“优先”保护

我国《物权法》第106条对善意取得制度作了详细规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，根据房屋登记簿及房屋所有权证的记载，该房屋共有情况为单独所有，购买人黄女士有理由相信该房屋系李先生个人所有，三方签订的合同未违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。

李先生的擅自处分行为就是无权处分行为。当无权处分行为与善意第三人制度发生矛盾时，法律采取优先保护善意第三人的制度。当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，应当侧重保护善意受让人。这样有利于维护交易的安全，还有利于鼓励交易。对于贾女士提出丈夫李先生出售房屋的行为侵犯了其共有权利，对其损失可要求李先生来赔偿，另案提起诉讼。

婚内析产给自己的房产加把“锁”

房管人员提醒：对于上述贾女士的问题，可以通过婚内析产来解决，即夫妻共同去房屋登记部门将房产登记为夫妻共同所有。只要房产证上有两个人的名字，按照政策，办理房产交易时必须证载双方都要到场，就不会出现一方不知情，房产被卖的情况。

夫妻之间办理婚内房屋析产小贴士

所需材料：

1、夫妻双方身份证原件及复印件;2、房屋所有权证;3、结婚证原件及复印件;4、婚内析产协议书;5、房屋平面图(房屋不分割的可原证复印，房屋分割或房改房的需提前重新测绘)。

办理流程：一般房屋婚内析产夫妻双方持以上资料到房屋所在区房管局办理。房改房婚内析产需重新测绘后，到市房产交易大厅办理，其中省直房改房须先到大厅省直房改窗口进行审批。

收费标准：登记费：住宅80元/套，非住宅550元/件，析产后为两人共有的，加收10元权证费。

咨询集锦：

1、什么是婚内析产?

答：根据《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分所有。对于共同所有的房改房，夫妻可以书面约定为共有，并向登记部门申请登记双方姓名。

2、婚内析产协议应该如何书写?

答：婚内析产协议首先应该注明房屋的坐落、产权证号、产权人、附属物情况等房产的基本信息，其次说明协商后的产权归属，夫妻双方对产权归属无异议后，签字印手印确认。

3、房屋有贷款已办理抵押登记的可以申请办理婚内析产手续吗?

答：房屋已办理抵押登记的，需先办理抵押注销手续后，方可办理婚内析产手续。