业内建议政府"零地价"供地 地价不入房价销售

“这样，购房者购房时支付的房价不含地价或仅含低成本地价，但持有后每年需按房产市场价格的一定比例缴纳房产税。”报告称，此举可有效降低土地价格，从而降低房价，但在土地供给过程中容易产生寻租行为，也需要进一步研究如何实现土地资源的有效分配。

方案二，地方政府的卖地收入归中央。除征地成本外，地方政府所得的卖地收入上缴中央政府，以避免地方政府过度依赖卖地收入。这一方案对现行征地制度变动较小，但土地价格不一定能够下降，而且会增加中央政府和地方政府之间的协调成本。

方案三，政府退出征地过程，实现建设用地供给的市场化。除基础建设、公共设施等用地由政府直接参与征地外，政府不再参与土地征收、出让过程，这也是其他国家和地区土地制度的一般安排。

报告认为，这一方案的优势在于土地市场化改革一步到位，理顺土地供应和价格决定机制。但需对现行土地管理制度做较大调整，也依赖于农村集体决策机制的完善。

政府让利是降房价的源头

不得不说，从土地财政开刀解救中国高房价痼疾，这是一个值得肯定的方向。

在之前的诸多房地产调控政策，多限制需求和逼迫房地产企业让利，很少从政府让利的角度着手。而实际上，土地价格与越来越高的税收，也是推动房价上涨的重要推手。

房价的构成中，土地价格与税费占据了相当大的比例。随着土地价格的年年上涨，土地成本在房价当中所占的比例也越来越大，从20%到70%不等。而房地产企业交纳的税费也在逐年上涨。据统计，从2007年到2013年，139家上市房企纳税额6429亿元，而同期净利润仅6265.4亿元。也就是说，卖一套房子，政府的税收比开发商的利润还要多。

从源头开始，通过政府让利，把房价成本中最大的一块———土地成本和税费成本压下去，能不能降房价？从经济学理论上讲，这是可以的。压低土地与税费成本，将打破面包与面粉价格相互刺激、交相上涨的循环，拉低房地产开发的门槛，推动住房供应的增加，让供不应求的局面得到改善，进而抑制房价上涨以致降房价。然而，这样的让利实际上是极难做到的，原因在于众所周知的土地财政。由于财政收入大部分来自于土地出让金以及房地产相关的税费，多数地方政府难以舍弃这一大块收入来源。这也不一定是“道德血液”的问题。地方政府承担着城市基础建设、教育、医疗、福利保障等一系列庞大的支出，事权与税权的不匹配、多元化税源的缺乏导致它们无法轻易放弃土地财政带来的收入。