济南房价连续小幅上涨10月后 下半年仍慢涨

原标题：连续小幅上涨10月后 下半年济南房价仍将慢涨

业内人士认为,如果政策没有明显变化,2013年下半年,济南房价将继续保持缓步上升趋势,成交将跟随供应量放大或缩小,呈现出一定程度起伏变化。

济南楼市已连续10个月保持上涨,虽然月均涨幅只有一个百分点左右,但持续10个月上涨后,济南房价又达到一个新高度。

市场成交也因政策变化有了明显起伏,受20%个税、二套房首付比例及贷款利率上调等未明确时限的新政影响,3月济南楼市成交突然放大,透支的购买力导致4月份成交明显回落;5月上半个月,成交再次回升。

购房“抄底”

半年增值十六万八

“五一”小长假,李明(化名)借带家人去南部山区游玩的机会,特意绕了一点路,到他买的新房子的施工现场,探看工程进度。

那是一栋30多层的高层住宅,2014年交房,工程主体施工已经进行了大半。李明是去年10月前后买下这套房子的,当时济南楼市还在低迷期,李明很容易拿到了团购价格。之后李明通过关系,在团购价的基础上,又得到了每平米几十元优惠,折算后房子每平方米的价格为7500元。

仅仅半年之后,这个项目的报价已超过8700元。这样一来,李明140平米的房子,账面资产增加了168000元,“也可以这么说,买房子少花了十六万八。”李明说。

开盘即涨

7个月涨1000元

在销售人员张谊印象中,她所在项目的价格调整不是一步到位,而“是一点点涨的,最主要的涨价时机是开盘”。不过张谊具体说不清楚,从去年底到目前,项目究竟开了几次盘,因为每隔一两个星期,最多两三个星期,“项目就开一次盘”,“每次开盘价格调整两三百元不等”。

根据张谊介绍,3月份开盘频率高一些,而4月份和5月份相对低一些。客观上说,是因为现在该项目可售房源已经不多了,“一期4000套房子现在还剩下不到100套,二期已经开了三分之一”,此外还有预售许可证取得,还要施工周期配合。

根据介绍,历次价格调整的结果是,与价格底部相比,目前该项目每平方米总涨价幅度超过1000元,价格调整时间周期在7个月左右。

张谊称,下一次开盘时间确定在5月底,虽然具体价格还没有最后定,根据她的推测,这一次开盘价应该在9000元左右。

虽然价格已经出现明显涨幅,但张谊认为,“后开盘的房子,户型位置和周边环境比先开的有明显优势,价格自然要高一些。”

而涨价似乎对销售影响并不明显,张谊称,目前她手头积累的客户已经有二十多个,而且“成交意向比较强烈”。

购买力透支　成交有起有伏

济南楼市调查公司世联怡高4月份的统计月报中称,4月,济南住宅市场共成交3184套、35.1万平方米,同比增加11.3%和9.0%,但环比减少2102套、22.6万平米。

世联怡高总经理朱江分析,受20%个税、二套房首付比例及贷款利率上调等新政影响,3月济南楼市成交突然放大,购买力出现透支,导致4月份成交有明显回落。主观方面,市场的有效供应经过去年年底和今年前三个月,已经消化了很大一部分,“包括西客站和东部区域的大面积供给还没有形成”。

4月份下滑势头在5月份有所改变,记者统计了济南市住宅网签数据,5月13日到19日这一个星期,济南住宅一手房成交1737套,环比增加22.3%,日均成交248套。

虽然从这一个短暂时间周期来看,济南楼市成交出现了一个U形的曲线,但与此对应的房价走势,却一直保持向上的态势。“至少有40%的项目在这段时间上调了售价,涨幅从百元到千元不等”,朱江称,“即便是维持现价的项目也有涨价冲动”,“只有个别项目有比较明显的优惠,比例很小”。

下半年房价无大涨可能

业内人士认为,济南房价继续缓步上涨已成为趋势。

“首先是需求支撑”,山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海说,“城市规模不断扩大,外来人口持续增加,购房需求近几年一直保持稳步增长势头。”

业内人士还表示,济南房价上涨将保持一种平缓的态势,“政策上,限购没有放松,刚性需求和改善需求是主要购买力”,此外,济南已经施行了限价政策,销售过程中超过最高限价将无法网签,这直接限制了房价的大幅上升。

因此,业内对济南楼市未来一段时间的预测是:成交与供应量同步,供应量放大,成交跟随放大,供应量萎缩,成交同步萎缩。在房价走势方面,“如果政策没有太大的变化,房价将在一定范围内继续缓步上涨”,而这个“一定范围”,业内断言“一定会落在济南年均GDP或人均收入增长幅度内”。