房企借道"刚需"回春 首季117家业绩同比增长

近期，房地产上市公司开始密集披露2013年第一季度财务报告。从目前已披露一季报的情况来看，房企业绩总体上仍以同比增长为主。

市场普遍预计，虽然一季度房企的销售情况和净利润均呈向好态势，但在各地楼市调控政策陆续落地的背景下，楼市自二季度起将逐渐进入平稳期，成交量和房价的涨势均将放缓，房地产企业的业绩猛增将难以持续。

一季度房企业绩普涨

截至目前，在已披露一季报的152家地产类上市公司中，117家公司业绩出现同比增长，占比达77%，其中，世荣兆业、华夏幸福、首开股份和泰禾集团四家公司排在净利润增幅前列，其增长均在10倍以上。

值得一提的是，以招保万金为首的龙头房企在一季度均迎来业绩“开门红”。其中，招商地产一季度实现营业总收入61.45亿元，同比增长70.38%；实现净利润8.1亿元，同比大增88.79%。保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)一季度实现营业收入74.39亿元，同比增长51.21%；净利润为7.26亿元，同比增长37.11%。万科一季度实现营业收入140.0亿元，同比上升35.3%；实现净利润16.1亿元，同比上升15.6%。金地的业绩增长则更为明显，其营业收入和净利润分别为42.52亿元和1.87亿元，同比增长143.93%和19.68%。

招商地产财报分析称，一季度内结算面积较上年同期的大幅增加，是营业收入以及净利润大幅增长的主要原因。

此外，克尔瑞研究中心发布的研报指出，包括保利、恒大、万科、中海等在内的十家典型房企的净负债率大幅下降，平均降幅达21.56个百分点，说明企业正寄望于通过降低负债水平来缓解运营压力。

中低档刚需拯救楼市

虽然一季度房企的销售情况和净利润都呈向好态势，但业内人士指出，在楼市调控政策陆续落地的背景下，房地产企业销售大幅增长的态势将不可持续。

招商证券最新发布研报指出，一季度房地产企业的销售飘红主要是因为需求的提前释放。随着各地‘国五条’细则的实施，楼市销售脚步放缓将不可避免。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱预计，3月份房地产市场的火爆局面将一去不复返。“3月份透支了一部分需求，今年二季度市场成交量将明显下降，三季度可能企稳。”

针对2月下旬以来的一系列调控，上市房企也在进行积极应对。克尔瑞研究中心研究员杨晨青认为，调控之下中高档项目仍然是重灾区，房地产企业或将全力开发中低档刚需类项目。万科公告显示，一季度万科所销售的商品住宅中，90平方米以下小户型的比例为45%，144平方米以下的产品比例占90%，产品结构仍以中小户型普通商品房为主。

地产板块5月估值修复

一方面是上市房企业绩的高歌猛进，另一方面则是楼市在调控之下量价涨势的趋缓，5月地产板块的走势将何去何从？

多家券商认为，短期来看，楼市成交量虽面临环比下滑，但这仅是市场回归正常状态的表现。地产股，尤其是行业龙头股仍具相当的投资价值。

此前，有市场分析人士指出，地方“国五条”细则的落地，对于地产上市公司打击严重。然而，从近期地产股的走势来看，在一系列楼市调控政策出台的背景下，地产板块在经历了3月4日的大跌之后，一直维持弱势震荡，目前已逐步将政策压力消化，目前该板块的估值正在修复中。

中原证券房地产分析师吴剑雄指出，由于楼市新政的效果还有待观察，因此未来一至两个月内出台大政策的可能性明显降低，市场的政策环境会相对较稳定，预计行业投资、施工面积和资金来源等关键指标在未来一到两月的增速依旧可以保持增长。

申银万国称，由于在3月底出台的各地楼市配套细则低于预期，地产板块估值得到一定的修复。目前主流的一、二线地产股的估值对应于2013年的动态PE（市盈率）为8倍出头，估值仍有吸引力。