烟台兴商铺投资热 公摊面积占去一半引质疑

一系列楼市调控政策的打压，令不少投资者抽身住宅市场，转而挤进商业地产，当下的烟台楼市因此兴起一阵商铺投资热。

尽管商铺的高回报率吸引了众多投资者的眼球，但过高的公摊面积却让很多人难以接受。昨日，市民黄先生便打来咨询电话：他刚购买了间商铺，公摊面积却占去近一半，如此高的公摊比例是否合理？

商铺公摊与住宅不同

黄先生购买的商铺总建筑面积近80平方米，然而最终确定的套内面积，也就是实际使用面积仅有43平方米左右，最终测算下来公摊率接近50%。“这让我感觉有一半的买房钱是白花了，回头出租铺子是按80平方米，还是按43平方米？真不知道这次投资合不合算。”黄先生说。

在大多数投资者心中，商品房的公摊率最多不会超过30%，其中，多层住宅的公摊率在10%左右，高层、小高层公摊率也就大约在20%-25%。一间商铺的公摊率却高达50%，难免让购房者认为商铺被开发商兑水。

乾元律师事务所律师王强表示，目前我国还没有颁布法律约定商业用房公摊面积，只有部分行政规章进行了原则性规定。而且相关规定大多涉及住宅，对于商业地产的公摊并未做上限。

在国家技术监督局2000年8月1日发布的《房产测量规范》中，大堂、公共门厅、走廊、电梯井等可以划分为公摊面积，仓库、车库、车道等则不能计入公摊。“然而与普通住宅不同，商铺要包含一些顾客通道、休息场所、消防设施等公摊区域，公摊率自然也会大大增加。”王强说，“因此，商铺的公摊面积要根据实地设计、配套等测定，无法设置固定的范围。”

公摊小不见得合算

对于住宅来说，购房者显然希望公摊比例越小越好，这样可以得到更大的居住空间。然而与投资任宅不同，“投资商铺最重要的是关注人气，不能在公摊率、使用面积等方面过于计较。”弘邦置业副总经理杨才祥说，整体的商业氛围、购物舒适度等才是投资者首先要考虑的因素。

“例如一个好的商业街或商场，必须有足够宽敞的顾客通道和休息、休闲场所，才能提供舒适的购物环境，这便要求商铺相应增加公摊比例。”杨才祥说，“如果公摊率过小，导致消费者无法得到舒适的购物环境，最终无法带来足够的客流量，那么商铺使用面积再大也难以保证投资回报。”

此外，商铺在转让时依然要按建筑面积计算总价，投资者在出售商铺时并不会因公摊面积让资产缩水。

买老商铺要注意面积差异

如果投资者依然对商铺的公摊面积存疑，可以请住建部门的专业人员进行重新测绘。然而记者在采访中发现，由于商业地产的销售周期通常较长，一些楼盘的商铺在入市多年之后仍未售出。然而由于年限久远，这类商铺重新测绘的结果，难免会与合同中注明的面积存在差异。

业内人士介绍说，由于国家在2000年才制定出台正式的房产测量规范，一间商铺的使用面积在不同测量方法之下必然存在差异。而且即便规范在出台之后，相关细则也在不断地调整。因此，一些老商铺按照最新的标准测量后，难免与购房合同中约定的成交面积存在一定误差，此时投资者应该怎么办呢？

按照相关规定，如果购房合同中没有对这种情况进行约定，那么在面积误差≤3%时，仍应按合同结算房价；如果误差＞3%，购房者有权退房，开发商则应在客户提出退房后30日内返还房款，并支付利息。

如果误差超过3%，投资者还是想购买这套商铺，那么也只能按照当时标准确定面积。