山东乳山海景房：“包袱”如何变“财富”?

乳山银滩有“天下第一滩”之称。上世纪90年代初,这里迎来了“海景房”开发的高潮,地产经济一度支撑起乳山的半壁江山。10余年的高速发展之后,“拐点”到来:受国家地产调控政策趋紧、开发成本上涨、开发资源减少等因素影响,乳山“海景房”路子越走越窄,曾经的财富逐渐变成“包袱”。

闲置的房屋怎么办?今后的地产开发之路如何走?经过几年的探索实践,乳山正逐步找到一条依靠健康养生产业带动地产企业转型、促进区域经济健康可持续发展的路子。

◆盘活存量

闲置房变养老公寓

“每天上午我和老伴去海边走一走,下午我在老年公寓娱乐室里和大家跳跳舞,老伴和其他人打打扑克。来自天南海北的老年人们聚在一起,大家总感觉有说不完的话。”聊起在“爱之源”老年公寓的生活,67岁的蔡振清说。

蔡振清和老伴张福彬家在青岛,退休之后看中了乳山的碧海银滩,每个月交500元就能在老年公寓里拥有一室一厅一卫的小公寓。如今,来自全国各地的200多位老人在这里颐养天年。

数据显示,乳山海景房出售率不低,但很多小区的空置率却较高。原因是多方面的,有的业主纯粹是为了投资,购房后多年不来,只等恰当时机出手;有的房主购房主要用于退休之后来养老居住,造成暂时闲置;有的则主要是为了夏季度假使用,其他季节则闲置。房屋闲置首先是资源的浪费,同时也制约了人气的提升和区域经济的长远发展。

为把闲置房屋的效益发挥到最大,乳山引导开发企业引进专业养生养老机构,采取整栋返租、统一改造,与专业酒店管理公司、健康管理公司和物业服务公司联合经营等方式,通过做活专业机构养老和居家养生养老两篇文章,挖掘房屋的二次利用价值。

建立“爱之源”养老公寓就是碧海华庭小区的一次有益探索。开发商把尚未出售的楼房经过简单装修,增设老年人无障碍设施,改建成小户型养老公寓;对于已出售的楼房则推出住宅返租方案,不常年居住业主可将住宅返租给开发商,一年可自住30至60天,其余时间由开发商对外出租,租金扣除服务成本后,剩余部分双方均分。

目前,福海苑等小区也都采取出售房屋返租的方式,打造专业养老社区。皇冠假日酒店、长城文化苑等小区还与途家网、蓬达网合作,开发分时度假、网上订购、托管服务等新型度假养老模式,提升闲置房屋的利用率。

◆做优增量　　　　　　　　　

不沾养生边,项目靠边站

调控是为了让房地产开发企业找到更好的发展路子,绝不是让他们无路可走。对此,乳山不是一味地打压房地产开发企业,而是通过加强引导“做优增量”,让传统房地产开发企业告别原来“盖房卖房”的简单粗放式开发思路,使新开发的房地产项目与养老、养生、健康、旅游等产业相对接,在发展“复合地产”中找到一条出路。

“正在建设中的楼盘要抓紧更改和调整规划设计方案,尽快融入养生养老元素,完善社区会所、医疗中心、配餐中心、护理机构等相关养老服务设施,建设养生养老社区和康复养老医疗机构。今后,新的开发项目若无养生养老配套设施,将一律不予批准,我们的目的就是要让传统意义上的‘海景房’退出乳山的历史舞台。”乳山市委副书记、市长隋建波说。

乳山丽城建设有限公司看好健康养生产业的前景,对正在建设中的楼盘设计方案进行重新规划和调整。总经理王靖翔说:“今后,我们要把老年客户作为重点开发对象,对小区各类通道进行了无障碍化改造,方便老年人日常生活。项目已经预留出3万多平方米公共配套用房,我们将找专业机构合作,开发护理式公寓、康体中心、膳食中心等。现在,我们已与慈铭体检集团达成了合作,他们在对老年人健康状况进行监测的同时,还将根据老人身体健康状况,为他们定制科学膳食习惯和食谱。”

山东颐和房地产有限公司开发的新建小区,在一楼预留了管家服务房间,为每套住房新增了老年人呼救系统,原先准备出售的500平方米沿街商铺改造成社区医疗站,为业主提供医疗、保健等服务;东方国际养生园配套建设了老年大学、快乐百岁俱乐部、老年医学研究院和老年康复中心等,以丰富多彩的文化生活增添对老年业主的吸引力。

◆借势一跃　　　　　　

打造“养生福地”城市名片

一个小区可以通过硬件改造、上设施等变成健康养生社区,一座城市能否打造健康养生之城?在全市整合健康养生资源全力发展健康养生产业,既为房地产开发企业转型营造一个良好的外部环境,更是打造区域经济发展的“新引擎”。为此,乳山在推进房地产转型过程中借势一跃,把健康养生产业作为产业升级的重要手段,积极推进与现代服务业的融合,进而亮出了“养生福地”的城市新名片。

“养生之道,食安为先”。乳山是全省率先推行农产品质量安全区域化管理的城市,他们把发展生态有机农业,加快培育健康食品精深加工纳入到养生产业发展体系,打出了“吉利食品大姜”、“乳东牡蛎”、“华隆花生”、“正洋食品”等一系列养生农产品品牌,推动农产品上档升级。

以养生为主题,打造养生文化品牌。乳山依托“中国长寿之乡”的品牌优势,在多福山、大乳山等景区内规划建设养生康体主题区,主打中医药养生、宗教养生等品牌。依托母爱文化、福地文化、红色文化、海洋文化、民俗文化等传统文化资源群,融入养生产业因素,聚力打造养生文化产业链条。

◆书记点评

乳山市委书记　高书良

在突围中提升

区域经济发展的关键是要清醒认识自身的优势和劣势,并努力将优势做强做大,对劣势进行弥补。健康养生是乳山当之无愧的优势产业之一,在自然资源、文化、产业、品牌等多个方面拥有得天独厚的复合优势。我们以房地产业转型为契机,将健康养生资源连点成线、成面,梳理集聚为综合产业链,实现一二三产互动发展的乘法效应,还可有效为劣势做减法。为避免与资源、市场、城市发展方面相似性较强的城市发生同质竞争,乳山在发展健康养生产业之初就进行了高起点、高标准的规划设计,明确内涵式错位发展思路,不但将其作为房地产转型的重要方向,更要推动健康养生产业与工业、农业、服务业发展相融合,把健康养生产业作为打造城市品牌的重要抓手,塑造“母爱乳山、养生福地”的全新城市名片。 □彭辉　报道