新政威力待检验 青岛楼盘看好后市待价而沽

青岛市政府办公厅于3月31日出台《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，这也称之为青岛版“国五条”细则。房地产调控新政发力，将影响4月青岛楼市，适逢推盘旺季，能否改变市场预期，促进房地产市场健康发展，效果有待检验。

交易中心人稀少

青岛房地产交易中心大厅里，人不多，等候区座位上稀稀落落坐着几组人。这是4月1日下午两点，青岛版“国五条”细则出台第一天。

一排登记收件窗口，有6个处于工作状态，只有4个有市民在办理手续。过去近一个月时间，收证窗口成了最抢手的“稀缺资源”，工作人员不得不加班，二手房购房者不得不赶大早排队。

按此前出台的国办发号文规定，二手房交易严格按转让所得的20%计征。3月31日，这个亦真亦幻的大限过后，一切归于平静。

交易大厅内能显示18个号的电子叫号屏，只显示到第10个号，其余都是0号。

“后面没人排队了。”一位保安人员向记者解释。

在地税窗口前，摆着《个人转让房屋政策问答》、《个人转让房屋税率一览表》公示牌，上面说明了有关房屋交易个税、营业税、契税的相关问题。记者阅读后发现，有关个税征收额度、减免条件等仍是之前的一些规定。

“现在还暂时执行旧的个税政策。”一位工作人员向记者证实。

长期靠“供”，短期要“控”

《意见》中确定努力增加普通商品住房用地和有效供应，加大保障性安居工程建设力度，以稳定市场预期。在保障性住房建设方面，年内将新开工1.65万套，启动危旧房改造1.7万户。

在土地供应方面，2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年住房用地平均供应量，达到1350公顷以上，其中保障性安居工程和中低价位中小套型普通商品住房用地，不低于供应总量的70%，稳定土地市场预期;

在商品住房供应方面，加快中小套型住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

房地产开发周期比较长，从供应方面入手，远期会缓解房价上涨压力。

短期内缓解房价上涨压力，手段还是严控。《意见》中规定，2013年我市新建商品住房价格控制目标为：确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。

根据《意见》规定，将继续执行限购政策，继续严格执行差别化住房信贷政策。此外，《意见》中再度重申加强房地产市场监管，如继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售;对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，要建立联动机制，加大查处力度等。

各地细则杀伤力受质疑

据网易财经4月1日统计，有北京、上海、郑州和成都等19个城市公布了地方版调控细则或房价控制目标。北京、上海、深圳、广州、重庆、合肥、济南以及南京等公布了地方细则和2013年房价控制目标;大连、贵阳、南宁、厦门等地公布房价控制目标，但是没有公布具体的调控细则。

“本轮市场反弹主要体现在一线城市房价上涨迅速，在调控上明显体现地方差别化。北上广深4个一线城市调控力度明显大于其他城市。”中原地产研究部总监张大伟在接受媒体采访时认为。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫则表示，已出台的楼市细则相比北京版都更温和，无具体可操作性与执行性，自由操作空间特别大，力度上无实际的杀伤力。对于房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税20%”规定等细节无明显的细化与升级调控。

看涨预期推高3月份成交

刚过去的3月份，青岛商品住宅成交回升强劲。根据银海世邦市场研究中心提供的数据显示，3月份青岛商品住宅共成交13910余套，这一数据在过去12个月中排名第二。从2月份约4100套快速窜升至万套以上，今春楼市反弹速度非比寻常。

记者调查发现，市区面向首改或高端首置人群的楼盘，在3月份表现突出。如万科城本月的销售量达350余套，联城海岸锦城成交153套，远洋自然成交了151套。上述几个项目的价格区间从10000元-15000元/平方米，房源相对充足。

3月份商品住宅市场供不应求局面比较突出。3月份全市商品住宅供应量为6640余套，与成交量相差7200余套，所以3月份旺销更多的是在消化库存。根据银海世邦提供的数据显示，3月份也是过去12个月中，供不应求最严重的一个月份。

延续去年末以来的看涨预期，是3月份一手房成交高企的主要原因。

某网站网友余先生3月份刚购买了联城海岸锦城的房子，价位在1万元/平方米。他告诉记者，这已经算比较便宜了，之前看过市北一大盘年后比年前每平方米涨了将近2000元。

对于后市房价下跌的可能性，他明显估计不足。他认为，今年房价还会涨，预计会有5%左右的涨幅。

青岛万科城销售负责人介绍，万科城年后一直持续热销，第一季度销售了600多套。

据目前情况分析，刚需人群比较担心“买贵了”，他们经常关注楼市走向，通过网络、微博了解到一线城市上涨比较快，他们才会买。另一方面，这部分客户也看到新都心规划的商业、交通等利好一步步落地，有了信心，年轻人最关心周边社区商业、幼儿园、电影院、银行、超市、餐饮等配套，而这些在新都心都具备。

部分楼盘看好后市，待价而沽

青岛版“国五条”细则能否改变市场预期，4月份将得到市场验证。同时，4月份也将是上半年楼市的集中开盘季。据银海世邦市场研究中心对各区市重点楼盘的调查显示，，进入4月份，将有天泰美家、颐和广场等20余个新项目或加推项目入市。

记者在采访中发现，因看好后市，一些楼盘的开盘动作并不快。

上周四，在市北区北部楼盘德馨筑家售楼处内，销售人员告诉记者，4号楼即将进行认筹，均价在11000元/平方米，而去年首次开盘的价格不到9000元/平方米。

青岛网上房地产信息显示，该项目2号、4号楼早于去年10月份便取得预售许可证，目前还有2号楼没对外销售。

另据青岛网上房地产信息显示，李沧大盘项目时代城33、34、46号楼今年3月中旬已取得预售许可证，上述三个楼座属景观较好的楼王单元，多数单元的参考价已经达到9000元/平方米。

上周记者电话咨询得到的消息称，该楼盘上述三个楼座能否在4月份销售尚不能确定。

在市场行情不好时，开发商往往会采用低价策略，快速销售回现;而对后市预期看好时，往往会待价而沽，有时甚至会形成捂盘。近期一些楼盘的表现，说明部分开发商对后市并不慌张，甚至比较乐观。