房价的调控从长期来看应该更多依靠经济手段

“新国五条”细则出台，房产税扩围明确推行……“两会”前夕释放的房地产调控政策动向，引发“两会”代表委员对房地产调控的热议。

“新国五条”将会产生什么效果？房产税如何扩围？房价调控下一步怎么走？全国政协委员、住建部专家委员会成员、上海市政府参事、原上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭就此接受了本报专访。

张泓铭在肯定“新国五条”的同时，房价的调控从长期来看应靠经济手段而非行政手段，“而且推动房价回归的正确策略应该是重‘相对回归’轻‘绝对回归’”。

　　如果没调控，房价将高得不可想象

《21世纪》：“新国五条”引起舆论反弹，引发一轮“过户潮”、甚至“离婚潮”。外界对“新国五条”产生质疑，自2003年起，国家陆续出台多项房地产市场调控措施，有人认为效果并不明显，甚至越调控房价涨得越快，您怎么看？

张泓铭：近段时间各地房地产交易中心抢成交，这只是临时的躁动。可以肯定地说，各地的实施细则颁布以后，经过一个时期，市场必然要稳定下来，房价也会稳定下来。

至于自2003年起，国家出台多轮房地产市场调控措施，其效果也是有的，抑制了房价过快上涨的势头。假如没有这些调控措施，目前的房价早就高得不可想象，早就要崩盘了。

《21世纪》：按“新国五条”细则，二手房交易按差价20%税率缴纳个人所得税，这是中央的税种，地方在这块收入中有什么自主权？会不会影响到地方的积极性？

张泓铭：如果个人所得税完全交给中央财政，地方政府执行此一规定的积极性可能有所保留。这种倾向是有的。

但是，政策能否严格贯彻的可能性，仍取决于中央政府权威的发挥程度和管理部门的努力。从技术角度说，各地的实施细则在实施以前，应该会经过住建部和财政部过滤和把关。

　房价合理回归应靠经济手段

《21世纪》：新政包括房产税要加快扩大试点，提高商品房预售门槛等，这短期内对房地产市场热度似乎有抑制效果，但长期来看呢？

张泓铭：房产税试点扩大、提高商品房预售门槛等，都是经济手段。行政手段表现在限购和地方政府的房价控制目标、约谈问责等。中长期看来，稳定市场、稳定房价的主要手段应该是经济手段为主，包括税收和信贷。

《21世纪》：您认为房产税以什么方式推开较为合理？目前已经试点的沪版和渝版都有各自不同的模式。

张泓铭：目前，房产税的实际样本很少，也很难说谁的样本更好。但是，可以掌握一些原则：第一，对个人住房房产税的征收对象，要进行公平的复盖。即：不分住房档次全部纳入；不分新购、旧有全部纳入。第二，个人住房房产税的税率，应设计多个进阶，并实行税率递进。第三，个人住房房产税的免税范围是保护大多数民众一个方法，也可有地区特点，但应稳健掌握。第四，个人住房房产税的推行，要有全国的总体设想，但可分步实施。第五，在个人住房征收房产税的同时，非住房应按既有政策征收。

《21世纪》：房地产调控要使房价能够回归合理水平，回归到什么水平算是合理？

张泓铭：用中外任何方法来测度，中国大部分城市的房价是偏高了。房价回归包括两种途径，即绝对回归和相对回归。绝对回归是指房价绝对下降；相对回归是指房价基本稳定，待国民经济各项指标上升(包括CPI的上升、各种产品和劳务价格的上升)价格，使房价同其他产品和劳务价格的比价关系下降。

推动房价回归的正确策略，应该是重“相对回归”轻“绝对回归”。即强调，房价回归主要靠经济发展和增长，不是主要靠降价，尤其不是靠快速跌价。