冰火两重天：2014年市场或将更大压力

对此，中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告》也作出相似判断，2012至2013年，一二线城市房价上涨较快，三四线城市出现结构分化。

赵路兴认为，造成分化的主要原因在于，在城镇化进程中不同城市创造的就业岗位数量以及吸引力不同。我国城市对人口没有做到层层截留，中小城市本应起到吸纳人口的作用，但我国现阶段实际上却是中小城市人口净流出，大中城市人口状态平衡，特大城市人口净流入，也就是城市规模越大，经济发展越好，就业岗位越多，吸引的人口越多，造成了供求不平衡进一步加剧。

秦虹表示，市场分化格局背后的原因是，大城市特别是一线城市人口集中的速度非常明显。北京统计局公布的北京市新增就业人数显示，2007年到2012年北京每年新增就业人数稳步增长，2012年是44万，今年1到6月份北京新增就业人数已经达到41万。

除城市对人口吸引力不同外，赵路兴还认为房产的投资功能是支撑房价分化的另一因素。他表示，由于房地产资本、资产属性突出，投资特征明显，且城市越大投资取向越明显，也不同程度影响了房价的涨跌幅度。“尽管经过‘国五条’等行政性政策的压制，但一线城市与省会城市等重点城市中投资性需求仍难以完全清除，强需求产生的高房价预期支撑着房价不断上涨。

加码或放松：调控不再一刀切

在各地房地产市场分化的同时，调控政策也不再是之前的“一刀切”，这一点在最新一轮的各地对房地产调控上已明确显现。

受房价上涨压力的影响，四个一线城市纷纷收紧调控，并蔓延至部分二线城市。截至目前，北京、广州、上海、深圳、武汉、南昌、厦门、南京、长沙、沈阳、杭州、福州、太原、哈尔滨、西安、乌鲁木齐、郑州17个城市均已“加码”调控。与之相对的是，徐州却传出“限购”放松的消息，加之前期已有温州、芜湖等城市悄然放松调控，标志着楼市调控已呈现分化趋势。

2014房价：云山雾罩中

房地产调控长效机制在2014年出台的预期加强；房地产市场起决定性作用的资金面也面临重要变数。

2014年的房价走势如何，冰与火会否持续，泡沫会否破灭？进入年底，关于房地产价格走势众说纷纭，观点不一。

总体看来，影响2014年房价的因素主要有两条：一是调控方式，二是资金面。

由于限贷限购等行政手段多次运用后不见效果，信息联网、房产税等房地产调控长效机制在2014年出台的预期加强。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，以往的住房市场调控存在两大教训，一是过于排斥市场投资投机，单纯地认为投资投机将推高房价激化矛盾，而忽视了住房投资投机起到沟通当前与未来需求桥梁的作用。过于高估政府管控房价的能力，而忽视了市场调节机制本身作用的发挥。事实证明，政府难以有效管控房价，未来平抑房价调节供求还需要更多地依赖市场机制作用。

因此，倪鹏飞认为，未来中国住房政策取向应弱化行政管控，使市场机制能够充分发挥作用，通过深化市场改革，最大限度改善居民实际住房条件。具体概括为，建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。

“对于一线城市等上涨过快的城市，短期内仍应使用行政手段进行调控。而中小城市则应以经济手段为主，略有管制即可。”赵路兴表示，抑制楼市投资投机性将长期不放松。短期内，“限购、限贷”等措施不会退出，而目前来看，楼市急需的是房产税、信息联网等长效机制的建立，以对楼市预期形成较好管理。

除调控影响外，对房地产市场起决定性作用的资金面也面临着重要变数。

日前，美联储宣布从明年1月起，将每月850亿美元的购债规模缩减100亿美元至每月750亿美元。美联储重申，只要失业率处于6.5%之上，并且通胀预期不超过2.5%，将继续把联邦基金利率保持在零至0.25%的超低区间。

著名财经评论员马光远认为，美联储退出QE有可能把中国房地产打回原形。马光远表示，美联储如果退出量化宽松政策，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，一旦QE退出将给房企海外融资带来很大难度，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。房企在海外融资的难度将加大，可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，从而迫使房地产价格下降。

国家信息中心首席经济师范剑平认为，从近两月月度投资来看，投资和总投资增速下滑较快，而对应的利率却在明显上升。他认为，2014年将会延续2013年的情形，资金利率水平很难有明显下降，这就意味着，即使2014年仍然对房地产采取容忍态度，房地产依然会面临高资金成本，甚至会在资金成本的压力下，造成供给紧缩。

华远地产董事长任志强则表示，中国房地产业并没有实质性的泡沫。但2014年总体房价增幅将趋缓。“我们看2014年，总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。”

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冰火房地产

2013年房地产市场最突出的特点便是“涨”与“跌”的共存，一线城市房价暴涨高烧难退，三四线城市“鬼城”、“鬼楼”频现，透出阵阵寒意。冰与火成为2013房地产市场的最好诠释。

日前，“房”字被评为2013年度国内热字第一名，佐证了2013“房”市之热。但随着房地产调控方式的转变以及资金面的变化，2014年房地产市场将以怎样的面貌呈现，值得期待。