推进房产税 走出资金房产循环怪圈

原标题：推进房产税走出资金房产循环怪圈促房价合理回归

中国的房价究竟有多高？最好是将中国的房价与高收入国家的房价做一下比较。不久前媒体报道“张欣纽约买楼”，说的是地产大亨潘石屹的夫人张欣以家族的名义收购纽约的一处楼盘——通用汽车大厦，根据报道该楼盘俯瞰纽约中央公园和广场饭店，即便在华尔街也算得上是黄金地段。通用汽车大厦总面积167万平方米，张欣家族准备以34亿美元的作价收购该大厦40%的股权，整个大厦价值85亿美元，除以该大厦167万平方米的面积，约5000美元/平方米，折合人民币3.3万元。这可是华尔街甲级写字楼，但只是北京上海普通二手房的价格。中国北京的房价比美国纽约的房价高过数倍，但是中国人均收入只是美国的七分之一。

为什么中国的房价会高得如此离谱，财经界主流的观点是货币超发所导致的流动性泛滥。这种观点有点是似而非。确实，中国房价高企的主要动因表现为货币超发、流动性泛滥，然而从国际经验看，货币超发、流动性泛滥与高房价之间却没有必然的联系。

目前，中国广义货币与国内生产总值之比（M2/GDP）约为2，在全球名列前茅，是货币发行量大，流动性充裕的客观反映。从全球范围看，德国、日本的M2/GDP指数与中国不相上下，最高是卢森堡，其M2/GDP指数高达4左右，比中国整整高出一倍。然而这些国家的房价水平却能够保持长期稳定，尽管人均收入比中国高出数倍，但房价的绝对水平远低于中国。例如卢森堡，其人均年收入为5万美元左右，在首都卢森堡市中心不远处一套带花园的160平方米的独幢住宅的价格只有55万欧元，折合人民币440万元，如果这幢住宅在北京或上海，约2000万元人民币。在德国，距离法兰克福市中心不远处的一套130平方米公寓，价格40万欧元，远远低于北京上海的普通住宅，德国的人均年收入却是25万元。日本，一套位于离东京市中心新宿不远处中野区的独幢住宅，三层小楼建筑面积120平方米，房价380万元人民币，如果在北京上海要1500万元，日本的人均年收入是28万元。

为什么同样是货币超发、流动性充裕，但是这些国家房价就是不涨，而中国却正好相反。区别就在于房产税制度。在建立了富有效率的房产税制度的前提下，房地产的持有成本提高，即便一个国家的货币超发、流动性充裕，也难以推动房价水平的持续上涨。如果没有建立富有效率的房产税制度，则会出现一种“自我实现”的循环，即货币超发、流动性充裕-资金入流房地产市场-房价上涨-更大程度的货币超发、流动性充裕-更大规模的资金流入房地产市场-房价的持续上涨。

2012年6月，北京市公安局人口总队在其官方微博上公布了北京空置住宅总量高达380万套。按照北京住宅目前的价格水平，保守估算平均为3万元/平方米，以每套面积100平方米计算，380万套空置住宅市值为11.4万亿元，是目前北京GDP的9倍左右。西方国家针对普通住宅的房产税税率是1%~3%之间，但针对空置住宅的税率则高达10%。如果以10%的税率计算，北京针对这些空置住宅则每年可以征收1.1万亿元的税收，相当于目前北京一年的GDP。如果按10%的税率对空置住宅征税，目前3万元/平方米的市场交易价格就必然下降。下降多少，需要估算380万套空置住宅业主的税负承受能力。按照目前北京一年的土地销售收入1300亿元作为业主的税负承受上限，并且按10%的税率征收房产税，那么3万元/平方米的价格至少将下降至惊人的3100元/平方米左右，降幅达90%左右，这意味着北京房地产市场崩盘。如果按5%征税，仍然将1300亿作为业主的税负上限，将下降为6000元/平方米左右，降幅达80%左右。如果降到普通住宅的税率3%的水平，将下降为12000元/平方米左右，降幅达60%左右。由此可见，如果中国能够在借鉴国际成熟经验方面取得一点点突破，在房产税领域的改革上动一点点真格，房价“东方不败”的神话就将破灭。

十八届三中全会提出，紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革。房价泡沫化表明，现阶段中国经济最为仰仗的要素市场——土地市场已经失灵。一亩市场定价1亿的土地，即便投入到最佳的生产用途，可能产生的收益只有3000万。土地拥有者根本就不关心将土地资源投入到何种价值创造活动中，而是寻求套现泡沫化的土地资产。土地市场的失灵将会导致整体市场的失灵，市场在资源配置中起决定性作用也就是一句空话。要想实现“市场在资源配置中起决定性作用”，就需要启动“去房地产泡沫化”的进程，实现房价的合理回归，就需要在房产税的推进上动一点真格。

十八届三中全会提出，紧紧围绕更好保障和改善民生、促进社会公平正义深化社会体制改革，改革收入分配制度，促进共同富裕。很明显，当今中国的社会保障、改善民生、社会公平正义等一系列社会问题的核心是贫富差距问题。缩小贫富差距当然需要改革收入分配制度，实现收入分配的公平和公正，但是从中国的实际看，导致贫富差距问题的更重要的原因还在于资产占有的不均，就是房地产占有的不均。高昂的房价是导致贫富差距问题的根本原因所在，从这个角度看，中国需要实现房价的合理回归，需要在房产税的推进上动一点真格。

十八届三中全会提出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系。当下，能否实现政府行为的有效约束，实现“市场的归市场、政府的归政府”，问题关键还在于能否实现对政府财政的有效约束，取决于能否实现对政府预算的“硬约束”。然而，如果房价上涨如故，“土地财政”将会进一步膨胀，政府预算的“硬约束”也就遥遥无期。因此，如果不能够在房产税的推进上动一点真格，就难以实现政府职能的积极转变。

总之，能否实现房价水平的合理回归，将是关系到中国未来命运的重大战略问题，为此，中国需要在房产税的推进上动一点真格。 （作者单位：上海师大商学院）