专家称房企欠税因得默认或将并入房产税

土增税的“先天缺陷”

马靖昊指出，一个税种，如果纳税人可以通过制度漏洞规避掉，使得这部分税收在账面上处于合法的“应缴未缴”状态，那么可以说这个税种是一个存在先天缺陷的“低能儿”。土地增值税正是这样一个“低能儿”， 由于先天设计缺陷，留下了大量可供操控的弹性空间。

“如果税务机关不向房企下发清缴通知，只要开发商不办理竣工验收手续，或者不把房子卖完，就可以一直合理、合法地不去进行土地增值税清算，也就构不成‘拖欠’。”一位帮多家开发商做税务筹划的专业人士透露，企业都是逐利的，只要不违法，都会选择避税。现实中，开发商规避土地增值税清算普遍存在。

追溯土地增值税及其计征方式数年来的出台历程，21世纪经济报道记者多方采访发现，该税种由于采取累进税率，对开发商影响极大，曾引发开发商集体游说有关部门。一位当年参与此事的香港开发商透露，当时找了很多专家和学者研讨，一开始试图降低累进税率的征收办法，后来又提出了预征的措施。

在该税出台一年后，1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》，规定可以对纳税人预征土地增值税，预征的比例数次调整，目前为1％－5％。

在此过程中，多家开发商参与细则建议、制定，导致该制度最后倾向于其利益，在实践中也可以使得开发商利用规则避税。

多位税法专业人士表示，十多年过去，开发商已形成一整套应对土增税的方法和机制，以实现企业最终的利润最大化。

首先，从清算结果来看，清算工作实际税负率不高，以广州市为例，在近年来已经清算的项目中，实际税负率最高为9%，最低为1%。

并且，按照土地增值税的计算公式倒推，实际税负率低于5%时，意味着该项目的普通住宅的增值额不超过20%，清算税款主要来自其它类型的房产。房地产项目的增值额偏低除了房地产开发企业可以享受开发成本20%加计扣除的因素外，企业申报资料不能反映其实际情况也是一个重要因素。

另一值得注意的现象是，企业所得税退税的案例增多，并且金额屡创新高。这是因为清算的实际税负率虽然不高，但却仍比预征率大，对于实行查帐征收企业所得税的房企，由于缴纳的土地增值税可以税前扣除，清算实际缴纳的税款分摊至各年，就意味着当年的企业所得税缴多了，因此出现了所得税退税的问题。

此外，清算后房地产开发企业注销案例明显增多，以避免税务机关稽查。只要注销申请一通过，企业的经营者就等于安全着陆，税收的风险基本上转嫁给了税务机关。

CRIC研究中心分析师朱一鸣指出，我国土地增值税存在征管不力的现象。2012年，全国房地产销售额达6.44万亿，其中住宅5.35万亿。但2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入2.69万亿，甚至少于契税2874亿元。土地增值税的测算方法不科学，具体操作较困难，是最大的原因。

重建房地产税制

对于土增税存在的问题，国家税务总局曾公开回应称，下一步税务总局将完善制度措施，加强土地增值税征管。

但在很多专业人士看来，这并不能解决根本问题。解决问题的方法也许需要房地产税制的重建。

中山大学财税系主任林江向21世纪经济报道记者表示，土地增值税之争的深层次原因也是央地事权、财权的矛盾，地方政府希望在税收收入上留有回旋余地，土地增值税成为在现行税制下可以被“操控”的税种。

林江说，2002年设立的开发企业所得税、土增税分属国税、地税征管。国税负责的企业所得税汇算与地税负责的土增税清算，难以很好地协同；而在现行中央与地方财政分成体制下，地方政府难以做到土增税“应收尽收”。土地增值税属于100%的地方税种，某些情况下，与其说是开发商不愿意及时清算土增税，还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数，默许甚至希望开发商延迟清算，藏“税”于企。

针对土地增值税“欠缴”之辩，有专家称，土地增值税本质上仍是资本利得税。从长期看，可能会被并入房地产税。

中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，应按照三中全会要求加大房地产税改革试点力度，并以此为契机将备受争议的土地增值税最终并入房地产税中，达到降低房价或者减缓房价增长等长期目标。同时，可以减少执法部门因自由裁量权较大而导致选择性执法的空间。

林江也认为，在税制改革设计中，要把土地出让金、房产税、土地使用税和土地增值税等不同税种合并到统一的房地产税中，厘清、完善房地产领域的税收，在征收额度、缴纳方式上推进改革，以此回到市场化的初衷上。

11月25日，财政部部长楼继伟表示，下一步深化税制改革的重点内容将包括，全面推进增值税改革，建立符合产业发展规律、规范的消费型增值税制度，消除重复征税问题；加快房产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，提高保有环节的税收。（来源：21世纪经济报道）